导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中(zhōng)国(guó)房(fáng)地产市场(chǎng)黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面积(jī)超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰(qià)逢近年(nián)地产持(chí)续(xù)低景气，有关中国地产是否过剩的(de)讨论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住(zhù)宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此判断中国未(wèi)来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查调查数据(jù)显示城镇家庭户(hù)人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括大(dà)量(liàng)城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一(yī)间(jiān)房所能满足，它(tā)与房屋质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素密切相关(guān)。中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅间数较发达国家还有很大差(chà)距。人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1同(tóng)样不(bù)意味(wèi)着中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)市场已经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算(suàn)发现(xiàn)中国城镇居(jū)民户均1套房，其(qí)中每户持有商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭(tíng)户均住宅的数(shù)据，我们根(gēn)据商品住(zhù)宅套数、商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比和(hé)城镇家庭户(hù)数(shù)，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市(shì)场供(gōng)需并不(bù)平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说不平(píng)衡(héng)，是因为户均一套房无(wú)法满足(zú)流动人口的租(zū)赁和置业需求。全(quán)国总人(rén)口的近三成都是流动(dòng)人(rén)口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户(hù)均一套(tào)房，中国未(wèi)来地产仍(réng)有四大新(xīn)增需(xū)求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规模(mó)缩(suō)小，一人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比不断增(zēng)加，导致家(jiā)庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化(huà)趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，区域经济资源分(fēn)配的(de)再(zài)集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市的(de)新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在(zài)2000年(nián)以前建成的(de)住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅(zhái)建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅(zhái)的(de)改造(zào)势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积均(jūn)较发达国家(jiā)有着不(bù)小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需求正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，这是过去二十(shí)年房价(jià)快速上(shàng)涨(zhǎng)基石(shí)。那么(me)当下房地产(chǎn)大(dà)分化(huà)时代已(yǐ)至(zhì)，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同(tóng)能级城(chéng)市之间，不同区(qū)域板块之间，不同品质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大(dà)城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过(guò)剩(shèng)，还是供(gōng)需平(píng)衡，或是(shì)仍然存在不足(zú)？可惜由于(yú)住宅存量数据并未公布(bù)，我(wǒ)们无(wú)法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)住宅套数，回(huí)答(dá)当前的房(fáng)子是否真的过剩了？据此判(pàn)断(duàn)未来房地产(chǎn)市场会(huì)如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断独善其身是什么意思啊 独善其身是褒义还是贬义站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全(quán)国自然灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普查工作情况为主题(tí)的新闻(wén)发布会上(shàng)，负责人对外披(pī)露(lù)：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了(le)全(quán)国(guó)近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数(shù)据(jù)以及(jí)80多(duō)万处(chù)市政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多(duō)万栋，还包括(kuò)了大量商(shāng)业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住(zhù)宅(zhái)。总的(de)算(suàn)下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查(chá)数(shù)据(jù)公布(bù)了中国(guó)城镇家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城(chéng)市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数大于(yú)1，看似意味(wèi)着(zhe)人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从人均住宅间数不能完全(quán)反映出城(chéng)镇居(jū)民的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国(guó)主要(yào)是以家庭(tíng)为(wèi)单位购(gòu)买成套住宅，一套(tào)设施齐全(quán)的住宅才(cái)是城镇居民宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国户(hù)均住(zhù)宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一(yī)类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类是保障房(fáng)、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并(bìng)没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅(zhái)相关数据有两处可以(yǐ)直(zhí)接公布，一是每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售(shòu)套(tào)数(shù)（统(tǒng)计局(jú)）；二是居(jū)民住宅(zhái)来源（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计算(suàn)中国居民户均住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)，我们主要(yào)用到上述(shù)两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品(pǐn)住宅数(shù)量极(jí)少，可忽略不计。估算(suàn)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以来每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数相加，我们就能(néng)够得到(dào)当前商(shāng)品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的(de)商品(pǐn)住宅(zhái)和非商(shāng)品(pǐn)住宅比例(lì)，推算得到居民住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除(chú)以家庭户数(shù)，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们(men)利用既有统计数据(jù)，大致(zhì)测算(suàn)得(dé)到(dào)中国存量(liàng)房地产套数(shù)，并进一步推算中国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中(zhōng)期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销售套数里的(de)期房销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住宅现房套(tào)数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止(zhǐ)到(dào)2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房(fáng)后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他(tā)住宅独善其身是什么意思啊 独善其身是褒义还是贬义和购买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手房加(jiā)总，得到商品住(zhù)宅占居民所有住(zhù)宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十(shí)年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商(shāng)品住宅的实际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国平(píng)均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已购期(qī)房会在2-3年(nián)内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已经达到了(le)户均一套房(fáng)的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意(yì)味着中国地(dì)产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房(fáng)并不意(yì)味着住宅市场供需(xū)平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居(jū)民换房等因素(sù)产(chǎn)生的住宅(zhái)需求。因此，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套(tào)户比均高(gāo)于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的(de)住(zhù)宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造成(chéng)人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造(zào)成(chéng)房(fáng)价(jià)或房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动(dòng)人(rén)口分别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查(chá)数据显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫(pò)使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套(tào)房，在高房价(jià)的大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县(xiàn)城(chéng)购买(mǎi)一套(tào)房。所以说户均一套房无法满足(zú)庞(páng)大(dà)流动人口的租赁(lìn)与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前建成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存(cún)在着(zhe)建筑结构松散(sàn)、设施陈旧独善其身是什么意思啊 独善其身是褒义还是贬义(jiù)、安全隐患大等问(wèn)题，如电(diàn)线(xiàn)老(lǎo)化(huà)、管道(dào)等基础设施(shī)陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的不(bù)便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧(jiù)住宅面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左(zuǒ)右(yòu)的(de)家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧(jiù)小区很(hěn)难满(mǎn)足现代生活需求(qiú)，在未(wèi)来(lái)大都(dōu)会被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭(tíng)住(zhù)宅为(wèi)一居室(shì)和二居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据(jù)七(qī)普数(shù)据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积不足19平方米(mǐ)，不及全(quán)国(guó)人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于(yú)15平(píng)方米的(de)家庭(tíng)界定(dìng)为住宅存在困难(nán)，若按这个(gè)标准算(suàn)的(de)话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户(hù)人数，需要住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿(yì)平(píng)，较目前至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口，所(suǒ)需要的住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户(hù)均已然1套(tào)房，未来地产(chǎn)还会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即(jí)便如(rú)此，中国人口静态(tài)结构和(hé)动态趋势演绎，决(jué)定了中国未(wèi)来(lái)地产仍有需求释放(fàng)。户均(jūn)1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主要来(lái)自(zì)于四个(gè)方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数增多，新(xīn)户购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口(kǒu)数(shù)不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因户(hù)均人口规模的缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来(lái)的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济(jì)板(bǎn)块的(de)分(fēn)化日益(yì)明显(xiǎn)，资源(yuán)和(hé)生产要素(sù)逐步(bù)向(xiàng)经(jīng)济带、都市圈中心城市流入，区域经济资(zī)源分(fēn)配的(de)再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉(shè)及到买(mǎi)房(fáng)租房(fáng)，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万(wàn)，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受(shòu)益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区改(gǎi)善性需求依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公有住宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增8473万家(jiā)庭户，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)减少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了(le)商品住宅。租(zū)房、购买经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城(chéng)中村和旧(jiù)城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还(hái)有约81亿平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户(hù)。破(pò)旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质(zhì)量低(dī)、基础设施配套差、没有或少有物(wù)业(yè)管理，居民追求美(měi)好、宜(yí)居生(shēng)活的环境，背后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭希望提(tí)高(gāo)生活(huó)品质，以(yǐ)小换(huàn)大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济工作(zuò)会议明确指出(chū)支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国(guó)的人均住宅间数(shù)较其他国家(jiā)依旧存(cún)在(zài)不小差距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与经济水平有着密(mì)切正(zhèng)向联系。随着经济发(fā)展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中国(guó)的人(rén)均住宅间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不(bù)足(zú)，供需(xū)出现(xiàn)错配，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需(xū)冲(chōng)突。房地产大分化(huà)时代已至，这种分化不单局(jú)限(xiàn)于城市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧(jiù)二手(shǒu)房(fáng)之(zhī)间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普(pǔ)查数据(jù)调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因(yīn)此可能存在统计(jì)偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能(néng)偏低(dī)，其增速可能超(chāo)预期。

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