近(jìn)两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士对此表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特(tè)征之一(yī)，稳(wěn)定分(fēn)红体现出该类产品(pǐn)长期投资价值(zhí)，通过(guò)观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产运营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在(zài)经(jīng)营权到期(qī)后(hòu)不再产生现金收益，特许经营权(quán)分红(hóng)目前已包含(hán)了(le)利润分配和(hé)本金的归还，在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未(wèi)公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供(gōng)分配金额(é)比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份(fèn)额(é)交易价格(gé)的(de)变化。基金份额二级市场(chǎng)价(ji济南初中排名前十名(济南中学排名)，济南初中排名前50à)格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及市场(chǎng)因素(sù)的综合影响(xiǎng)，较易引起波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金分红(hóng)预期则更(gèng)有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基(jī)础设施资产的经(jīng)营现(xiàn)金(jīn)流(liú)，投(tóu)资人通(tōng)过(guò)基(jī)金募集(jí)材(cái)料和信(xìn)息披(pī)露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分析基(jī)础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩(jì)，作(zuò)为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级(jí)市场价格变化导致的浮(fú)盈或(huò)浮(fú)亏，分红作为基(jī)金份额(é)持(chí)有人实(shí)际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高级副(fù)总监李(lǐ)华平也表示，根据(jù)《公(gōng)开募集(jí)基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试(shì)行(xíng)）》及相关法规(guī)要(yào)求(qiú)，基础设施基金(jīn)应(yīng)当(dāng)将90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金额以(yǐ)现金形式分配给投资者(zhě)，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要(yào)特(tè)征之(zhī)一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投(tóu)资角度来(lái)看，基(jī)础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和(hé)“债(zhài)性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级市(shì)场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分(fēn)红(hóng)体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制分红要(yào)求，分(fēn)红(hóng)类似于债券派息(xī)，但不等同(tóng)于债券的固定利息回报，而(ér)是由可(kě)供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度(dù)来(lái)看，一(yī)方面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机构投资者的(de)投资品类，为(wèi)资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具(jù)有较强的配(pèi)置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收(shōu)益(yì)。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分(fēn)红获取相对(duì)于投资(zī)债券相对高的(de)收益性(xìng)，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包(bāo)收(shōu)益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关键因素(sù)之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票(piào)和(hé)债券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完(wán)成率不达(dá)预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波(bō)动受多重因(yīn)素的影(yǐng)响，投资收益是(shì)影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一，而(ér)稳定的分红有利于(yú)吸引(yǐn)投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示(shì)，近期经济预期(qī)恢复，一(yī)方面市(shì)场(chǎng)热点呈现向(xiàng)股票和(hé)债券(quàn)回归(guī)的过程；另一(yī)方(fāng)面，基础设(shè)施项目(mù)的经营业绩相(xiāng)对经济活力的(de)改(gǎi)善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权(quán)日，将对基(jī)金(jīn)份额的开盘指导价(jià)做(zuò)调(diào)减处(chù)理，调减(jiǎn)金额根据单位基(jī)金份(fèn)额的分红金额进行计算。除权(quán)操作是对分红前后基金(jīn)份(fèn)额净值(zhí)变化的修正(zhèng)，使投资人在基金(jīn)分红前后均可(kě)以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投(tóu)资(zī)的信(xìn)心，同时需结合持(chí)有产品的特性，关注二级(jí)市(shì)场扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包(bāo)括利(lì)润分配和本金归还(hái)

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与增值(zhí)两(liǎng)个部分，两个部分之间(jiān)的比例是变动的(de)，与现有公募基金分红(hóng)差异很大(dà)，大多数(shù)普通(tōng)投资者可(kě)能把“分派”金(jīn)额(é)误认为(wèi)是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到期后(hòu)基(jī)金价值面临(lín)极大不确定性(xìng)，这是该类(lèi)投(tóu)资(zī)者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类(lèi)和(hé)产权类两大(dà)资产(chǎn)类型(xíng)，持有产权类产品的收益(yì)主要包括每(měi)年的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特许经(jīng)营类产(chǎn)品的收益(yì)主要来自项目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的(de)分红(hóng)包括了利(lì)润(rùn)分配和(hé)本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的(de)，对特许(xǔ)经营权类资产的(de)公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在(zài)选择投资标的时，应了(le)解(jiě)公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也(yě)表示，从细(xì)分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较(jiào)多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性(xìng)偏(piān)强。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为(wèi)，与产权(quán)类项目相比，特许经营(yíng)项目在经营权到期后不再(zài)能产生现金收益(yì)，因(yīn)此将(jiāng)可供分配金额的分配理解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分(fēn)红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特(tè)许经(jīng)营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期(qī)限较长的特许经营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对较低(dī)，也有足够年限收回本(běn)金并取得(dé)收益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许经(jīng)营(yíng)权项目的分(fēn)派金(jīn)额包(bāo)含(hán)了(le)投资(zī)本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基金(jīn)份(fèn)额单价随着分(fēn)派进度(dù)逐年下降是正常现象，投(tóu)资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项目相比，产权类项目(mù)的土地或(huò)建筑的(de)剩余(yú)使用年限一(yī)般较长，再加上(shàng)到期后通过对(duì)建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投(tóu)资(zī)，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续(xù)经营的假设反映在基础(chǔ)资产(chǎn)的估(gū)值上，使产权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著(zhù)的资产投(tóu)资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人士还表示(shì)，在产品分(fēn)红期，投(tóu)资(zī)者可(kě)以观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项目(mù)底层资(zī)产的运营情况。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关(guān)的指标(biāo)有两个：一是年(nián)报中披露(lù)的(de)经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存(cún)在本质性区(qū)别。经(jīng)营活动产生的(de)现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金(jīn)流，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可供分配的现金实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金(jīn)影(yǐng)响利润表(biǎo)的(de)项目进行(xíng)调(diào)整，加期初现金，最终得(dé)到的(de)账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价(jià)值体(tǐ)现在(zài)相(xiāng)对股(gǔ)债市场(chǎng)独立(lì)的资(zī)产配(pèi)置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期持有(yǒu)。建议投资(zī)者(zhě)对经营权类的资(zī)产可以更(gèng)多(duō)关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更(gèng)多(duō)关注分派率高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的(de)经营净现金(jīn)流(liú)，所以底层资产运营情况直接(jiē)影响投资回报，投资(zī)者可综合(hé)考虑原始权益(yì)人综合实力、运营管理机构实(shí)力、公募(mù)基金管理人实力等多重(zhòng)因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信济南初中排名前十名(济南中学排名)，济南初中排名前50证券(quàn)研报(bào)也显示(shì)，公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，由于分红(hóng)交易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠(dié)加(jiā)此前市场接连回调，建议投资者关注(zhù)有基本面(miàn)支撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红规(guī)模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均(jūn)会(huì)载明REITs在发行首(shǒu)年及次(cì)年(nián)济南初中排名前十名(济南中学排名)，济南初中排名前50的可供(gōng)分配金额(é)预测。投资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的(de)实际分红金额与募集材料中披露预测进(jìn)行比较分(fēn)析，结(jié)合(hé)经济及市场的实际环(huán)境，对基础设施项目(mù)的(de)运营业绩及REITs的(de)管理(lǐ)能(néng)力(lì)进行判断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 济南初中排名前十名(济南中学排名)，济南初中排名前50