文(wén)：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的(de)全国住房和城(chéng)乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等地明确表(biǎo)态(tài)，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的(de)房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者(zhě)的(de)不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包(bāo)袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓和(hé)社会，这是房地产从大开发时代步(bù)入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势(shì)，也是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平(píng)的预售(shòu)制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售。以后(hòu)一手(shǒu)交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及(jí)长效(xiào)机(jī)制，长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定(dìng)能(néng)实现房地(dì)产软着(zhe)陆和(hé)长(zhǎng)期平(píng)稳(wěn)健康发展，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取消预(yù)售制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平(píng)制(zhì)度(dù)，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人(rén)层面看(kàn)，预(yù)售制对(duì)购房者非常不公平，比如(rú)，交房(fáng)等待期(qī)一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房(fáng)的(de)风险。从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列(liè)风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这(zhè)样有助于落实(shí)中央房住不(bù)炒精神、有助于(yú)保(bǎo)障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议(yì)取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国(guó)外(wài)什么(me)情(qíng)况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗(sú)称(chēng)卖(mài)楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其(qí)实，当前(qián)世界不少(shǎo)国家存(cún)在预售制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国家(jiā)一(yī)般有(yǒu)严(yán)格的监(jiān)管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批准后(hòu)才可(kě)以开始销售，买(mǎi)家在购买(mǎi)期房后并非像中国一(yī)样(yàng)在支付(fù)完首付款后从银(yín)行(xíng)一次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及(jí)违约处(chù)罚措(cuò)施作(zuò)为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不公平(píng)，所以(yǐ)不(bù)如借机取消预售制度(dù)，以后改(gǎi)为现房销售。客观(guān)讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国(guó)住(zhù)房进入存量时(shí)代(dài)，取消预(yù)售制(zhì)度有助于降负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，当然这需(xū)要(yào)配套房(fáng)企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市(shì)场信心和(hé)房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革(gé)，中国一(yī)定能化解这个难题，让(ràng)房地(dì)产回归实(shí)体经(jīng)济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商(shāng)将(jiāng)拼(pīn)的不(bù)是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不(bù)能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即(jí)所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才(cái)是对(duì)购(gòu)房民众的最根本(běn)最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提(tí)升开发(fā)商的(de)建筑(zhù)质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质是向善，是以客户为中心，房地(dì)产(chǎn)也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天(tiān)大的(de)事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在(zài)当前的情况下(xià)，取消预售制要(yào)结(jié)合(hé)稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支(zhī)持当(dāng)期三好生(shēng)、新模(mó)式(shì)等综合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前(qián)在国务院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率(lǜ)等(děng)进行(xíng)过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来(lái)形成的(de)专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化(huà)进程，但背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方(往事不堪回首月明中什么意思解释，往事不堪回首月明中下一句是什么fāng)全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设(shè)置期(qī)房预付款(kuǎn)保(bǎo)全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十(shí)年代在中(zhōng)国香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金周转期长等(děng)问(wèn)题(tí)，分层销售(shòu)孕育(yù)而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行(xíng)公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相(xiāng)当高，不(bù)过大多数居(jū)民的(de)储蓄很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽(suī)然(rán)楼(lóu)宇出租是中国香(xiāng)港(gǎng)地(dì)产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难(nán)、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问(wèn)题。针(zhēn)对这(zhè)一系列问题，不少地产商(shāng)开(kāi)始(shǐ)探求新(xīn)的(de)方式，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分(fēn)层出售。这模(mó)式一经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的(de)市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金(jīn)周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭(píng)借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺(pù)、海上驳(bó)运(yùn)业务的经验，对(duì)于商品流通、资(zī)金周转有着独到的(de)见(jiàn)解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还(hái)印(yìn)发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的(de)地势(shì)环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层价格、订(dìng)购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买家(jiā)的订金(jīn)，采用类(lèi)似租金的分期(qī)付(fù)款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产(chǎn)。这种方式减轻了(le)民(mín)众购房(fáng)往事不堪回首月明中什么意思解释，往事不堪回首月明中下一句是什么的资(zī)金(jīn)压力(lì)，加速了房屋的(de)建(jiàn)造和(hé)销售，也解决了制(zhì)造商的(de)资金问题，降低投资风(fēng)险，在(zài)当(dāng)时可谓是“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模式成为当时(shí)中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的一(yī)大特色，纵观(guān)中国香(xiāng)港房地产市场的(de)改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推(tuī)动了(le)中国香港(gǎng)楼市(shì)几十年繁荣，但期(qī)间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完(wán)善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场健康(kāng)发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升(shēng)了对于预售(shòu)楼花(huā)制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地(dì)价款(kuǎn)已经全部支付(fù)，还要证明自身有资金(jīn)等能力把项目完(wán)成(chéng)，资(zī)金需放(fàng)入(rù)律师(shī)所托管，支取时(shí)需律所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资(zī)金，中国(guó)香港要求律师(shī)行在银行(xíng)开设的(de)信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商(shāng)操作等采取全透(tòu)明化机(jī)制(zhì)，且银行的责(zé)任上升，如(rú)出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后(hòu)续需自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九十年代，中(zhōng)国内地面临住房(fáng)需求大和(hé)供给(gěi)量短缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中国内地(dì)优先发展(zhǎn)重工业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业化的进程大(dà)于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等(děng)城市化配(pèi)套问题，才能(néng)进一(yī)步(bù)推(tuī)进(jìn)城(chéng)市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现了(le)分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再(zài)适用(yòng)于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临(lín)商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发(fā)商，商品房供应量小的(de)困境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进(jìn)中国(guó)香港预售商品房制度，先后(hòu)出(chū)台多项文件(jiàn)，大(dà)力支持国内(nèi)房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住房制度改革(gé)，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定(dìng)停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商(shāng)品化、社会化的(de)住(zhù)房新体(tǐ)制，从计划经济下(xià)的福利(lì)分房(fáng)转向市场经济(jì)的商品房。房地(dì)产市场采用预售制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和开(kāi)发时间(jiān)周期长的两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个(gè)项目的开(kāi)发，形成滚动(dòng)开(kāi)发(fā)模式，住房供应(yīng)速度加(jiā)快。自此中国内地开(kāi)始房改(gǎi)货(huò)币(bì)化，中国人(rén)民(mín)银(yín)行等多方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持购房(fáng)者(zhě)，极大作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形(xíng)成契合(hé)中国内地的商品房预售制度。预(yù)售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资(zī)金压力，加快(kuài)城(chéng)镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具(jù)体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出(chū)售给购房者，由购房者支(zhī)付(fù)定金(jīn)或房款的行(xíng)为。区别于中国(guó)香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商(shāng)办理(lǐ)预售许可(kě)证-签订商(shāng)品房买卖合同(tóng)-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需(xū)要一次(cì)性(xìng)付(fù)清首付(fù)款，并采用银(yín)行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋(wū)未建(jiàn)成(chéng)，开发商可能已拿到了全(quán)部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照(zhào)工(gōng)程进度付款有所不同。对中国(guó)内地的(de)开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作(zuò)模(mó)式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最主要方式，预(yù)售制极大(dà)缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动(dòng)了城镇化(huà)发展进程。预(yù)售制在(zài)过(guò)去20多年对中国内(nèi)地(dì)房(fáng)地产市场(chǎng)的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场(chǎng)快速发(fā)展(zhǎn)阶段的资金需(xū)求(qiú)，也提高(gāo)了居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居(jū)到(dào)基(jī)本(běn)适居(jū)，住(zhù)房事(shì)业取(qǔ)得巨大(dà)进步，数十年(nián)时间走(zǒu)完发达国(guó)家几百(bǎi)年(nián)城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销售(shòu)最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售(shòu)面积(jī)占总销售面(miàn)积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房地产行(xíng)业的发(fā)展。中国(guó)内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售面积和销售金额分(fēn)别往事不堪回首月明中什么意思解释，往事不堪回首月明中下一句是什么从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的快速(sù)发展，房地产(chǎn)企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地(dì)产(chǎn)也(yě)成为拉动(dòng)中国内地经济高增长(zhǎng)的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地(dì)产带动的上下游(yóu)产业链特别长，高达(dá)50多(duō)个行业(yè)。2020年房地产及(jí)其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产(chǎn)带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产(chǎn)对(duì)金融、批发(fā)、建材的带(dài)动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动(dòng)的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)投资(zī)占固定资(zī)产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷(dài)款占银(yín)行各项贷(dài)款余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信托等(děng)通(tōng)道业务，占比超(chāo)过三(sān)分之一。从房地(dì)产融资存量占(zhàn)社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的(de)《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本(běn)的(de)10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市(shì)值的比例(lì)较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本(běn)市场发(fā)育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是(shì)对(duì)购买(mǎi)者(zhě)的单方(fāng)面不公平(píng)制(zhì)度(dù)，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险。比如，交房(fáng)等待期(qī)一(yī)般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还(hái)要(yào)承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购(gòu)房(fáng)合同、购(gòu)房(fáng)者和银行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独立的(de)合同(tóng)关系，如果(guǒ)开发商(shāng)发生违(wéi)约，购(gòu)房者只能(néng)根(gēn)据购房合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者(zhě)承(chéng)担(dān)的风险较(jiào)大(dà)。

　　从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险，进(jìn)行影响自身(shēn)信用和购(gòu)房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一(yī)系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的(de)预(yù)售合同(tóng)和按揭(jiē)合(hé)同(tóng)，已(yǐ)经从银(yín)行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能(néng)还款等(děng)，则(zé)风险完全由银行承担，银行将面临(lín)较(jiào)大的坏(huài)账压力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预(yù)售监管资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个字(zì)那就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱付工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售商(shāng)品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用(yòng)于有关的工程建设，商品房预(yù)售款监管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制(zhì)定。但多年(nián)以来全(quán)国并没有(yǒu)统一(yī)的预售资金监(jiān)管规定(dìng)，各地实(shí)行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等(děng)城市则按照项目的(de)建(jiàn)安成本乘以建筑(zhù)面积或(huò)者项目工程总额报价计算重(zhòng)点(diǎn)资金。而(ér)事实(shí)是，不少(shǎo)购房款未(wèi)进入监(jiān)管(guǎn)账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资(zī)金继续(xù)建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金如何被(bèi)挪走的(de)？实(shí)际上，在(zài)过去房地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售款监管账户(hù)资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承(chéng)包(bāo)方，以工程建设(shè)名义，获(huò)得监管账户拨付(fù)资金，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式(shì)套取的资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变(biàn)相(xiāng)加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供(gōng)了(le)资金(jīn)流动性(xìng)，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形(xíng)成(chéng)一种资金(jīn)循环高(gāo)周转模式，但一定程度(dù)上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房(fáng)者(zhě)预(yù)付(fù)资(zī)金，一般(bān)设有(yǒu)定金或预付款保(bǎo)护(hù)机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求(qiú)购房者支(zhī)付的预(yù)付(fù)款比例相对较低，绝(jué)大部(bù)分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支付方式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或按(àn)工程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方(fāng)式发(fā)放按(àn)揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款按照(zhào)工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发(fā)放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售(shòu)商品房(fáng)提(tí)供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)购房者支(zhī)付的房款。二是开发商为(wèi)购房者提(tí)供一定的保修期(qī)，通常1-5年(nián)，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　美(měi)国期房定金一(yī)定期限内(nèi)无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支(zhī)付首付，其余房款交付后(hòu)按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前资金(jīn)由第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节，定金比(bǐ)例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除(chú)定金或首付(fù)外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发商(shāng)挪(nuó)用资金，购房(fáng)者的定金及首付款由第三方公证行或产(chǎn)权保(bǎo)险公(gōng)司的信托账户(hù)监(jiān)管。如果开发(fā)商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申(shēn)请(qǐng)仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承担(dān)任何责任与损失(shī)。而开(kāi)发商在(zài)房屋建设过程(chéng)中的资金全部来自银行，银(yín)行根据工程进度向开发(fā)商提供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用(yòng)资(zī)金直接损(sǔn)害银行利(lì)益(yì)，银(yín)行有充分动机监管开发(fā)商(shāng)施工进度。开发商在(zài)房屋(wū)交付时需取(qǔ)得(dé)由(yóu)政府相关部门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭(píng)证(zhèng)向银行得(dé)到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款(kuǎn)按(àn)建造(zào)工期进度(dù)支付，按揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开(kāi)发(fā)商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在(zài)项(xiàng)目获批(pī)后即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合(hé)同后定(dìng)金退还。如由于任(rèn)何(hé)原因不能购(gòu)买，定(dìng)金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付公证(zhèng)费(fèi)和(hé)土(tǔ)地交易税，分(fēn)别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包含(hán)在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购(gòu)房(fáng)附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德(dé)国没有规(guī)定最低(dī)首付比例，可零(líng)首付(fù)购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行(xíng)支(zhī)付，具体支(zhī)付节点、比(bǐ)例因(yīn)项目而异(yì)。一般来(lái)说，支付(fù)节点(diǎn)可分为公证后、主体(tǐ)完(wán)工、内(nèi)部水暖电路完工(gōng)、窗户(hù)玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者(zhě)可在支(zhī)付房(fáng)款前(qián)申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期(qī)限，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保险公司针(zhēn)对(duì)期(qī)房设计了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功能是当房屋(wū)出现重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司(sī)保证开发(fā)商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负(fù)责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责(zé)沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合(hé)同等各个环节(jié)，各环节内容(róng)确认无误后签(qiān)订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护机制，当开发商出(chū)现财(cái)务、经营(yíng)问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔(péi)付，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英(yīng)国(guó)采(cǎi)取按工程进度付(fù)款的方式，但(dàn)是交房前(qián)付(fù)款比例相对(duì)较低，一般会在(zài)合同(tóng)签订6-24个(gè)月分(fēn)别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前付款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房(fáng)屋必须经过(guò)房产公证公司的检(jiǎn)验(yàn)验(yàn)收后才能(néng)交付，交(jiāo)付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资(zī)金监(jiān)管极为严(yán)格，资(zī)金(jīn)也由律师监管(guǎn)，在(zài)确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师(shī)将资(zī)金(jīn)转给卖方律师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给开发(fā)商，即资(zī)金在进(jìn)入开(kāi)发商账户(hù)前经过两道关(guān)口，有利(lì)于(yú)保障购房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房前付(fù)款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约需(xū)返还定价(jià)并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二战结束后由于房屋供给严(yán)重失(shī)衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本(běn)政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易(yì)法》，经(jīng)多(duō)次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期(qī)房交(jiāo)易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方(fāng)面，根(gēn)据日(rì)本《宅地建物(wù)取引业(yè)法》，对购房(fáng)者支(zhī)付定(dìng)金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求(qiú)开发商必须完(wán)成(chéng)定金保全(quán)措施才可预售。什么(me)是定金(jīn)保全措施？即买(mǎi)卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向金融机构(gòu)或指(zhǐ)定保证机(jī)构或(huò)保险机构签订(dìng)定金保证委托(tuō)合(hé)同，设置(zhì)购(gòu)房者(zhě)定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的(de)保证金证明(míng)书交付给购房者(zhě)。除定金(jīn)外，其他预(yù)先支付的购(gòu)房款也受(shòu)该措施保护(hù)。若开发(fā)商倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购房(fáng)者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构(gòu)或保证机构或保险公司兑(duì)付，同时，开(kāi)发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期(qī)房购房者违约(yuē)可返还相当于(yú)3.75％房款的(de)订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工(gōng)程进度支(zhī)付(fù)，所有资(zī)金进银行(xíng)专门项目资(zī)金账户，交房后(hòu)满1年保修(xiū)期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权合(hé)同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一(yī)步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面(miàn)，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付(fù)15％的首付(fù)及印(yìn)花(huā)税(shuì)，同时购房者向(xiàng)银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加(jiā)坡期房同样采取按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做了统(tǒng)一详细(xì)规(guī)定，要(yào)求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签(qiān)订后(hòu)、地基完工(gōng)、框架完(wán)工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也(yě)依(yī)照工程进度放款，月(yuè)供在此(cǐ)过程(chéng)中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未(wèi)放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购房(fáng)者(zhě)的订金与付款会存入(rù)银行专(zhuān)门的项目资(zī)金账户，账(zhàng)户资金(jīn)提取(qǔ)须(xū)与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房(fáng)屋(wū)保修期(qī)，此后(hòu)购房者支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地(dì)产到了(le)政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的金融工(gōng)具支持。另一方(fāng)面，从现在(zài)起，对还(hái)在(zài)正常运转的(de)房企包括民营企业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂性和人性(xìng)复(fù)杂性，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效机(jī)制。长效机(jī)制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开发(fā)商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至(zhì)房屋交付(fù)阶段，保障(zhàng)购房者定金(jīn)安(ān)全。签订合同环节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公司介(jiè)入(rù)，为房屋重大(dà)延(yán)期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的(de)保障。余(yú)款支(zhī)付环节，建立(lì)按工程进度付款机(jī)制或(huò)交(jiāo)房后按(àn)揭贷款机制，充分(fēn)保(bǎo)护购房者(zhě)的(de)权益(yì)。资金监管(guǎn)环节，引入独立(lì)于开发(fā)商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或(huò)由政府相关部门(mén)直接(jiē)监管，以此防止资(zī)金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度(dù)。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问题(tí)全权负责、免费维(wéi)修，购(gòu)房者(zhě)在保修(xiū)期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售(shòu)制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进(jìn)入存量时代(dài)，对(duì)购房民众不公平(píng)的预售(shòu)制已经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为(wèi)现房销售。另一方(fāng)面，取消预(yù)售制，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼(pīn)的不(bù)是(shì)五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现(xiàn)的(de)营销手段，而(ér)是(shì)所见(jiàn)即(jí)所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这(zhè)样将极(jí)大(dà)的提(tí)升(shēng)开发(fā)商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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