万柳书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地(dì)产界(jiè)“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受(shòu)到(dào)舆论(lùn)关(guān)注，起因中赫(hè)集团成了共同债(zhài)务人被中(zhōng)国信达追(zhuī)债(zhài)，中(zhōng)国信达为(wèi)了收回钱(qián)款不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是(shì)，这些房子早(zǎo)已(yǐ)售出(chū)，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫(hè)集团，那些(xiē)真正斥巨资(zī)购入房产(chǎn)的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖(mài)，算是(shì)被割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人(rén)被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁(shuí)都(dōu)没想到，这个位(wèi)于海淀核(hé)心区位(wèi)，名校(xiào)环(huán)绕的顶级豪(háo)宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产(chǎn)开发有(yǒu)限(xiàn)公司不(bù)良债(zhài)权转让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该(gāi)项目的抵(dǐ)押物中，包(bāo)括75套万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显示，上(shàng)述不(bù)良债权转让项目的处(chù)置主(zhǔ)体是(shì)中(zhōng)国(guó)信达资产管理股份有(yǒu)限公司北京(jīng)市分公司(sī)（下称中国信(xìn)达北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿(yì)元(yuán)人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团(tuán)有限公司是共同债务人。目前，该项目(mù)已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是(shì)一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际(jì)上，75套(tào)豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报(bào)道(dào)属实，说明这些房子(zi)实际上都是卖出去(qù)了的，是有人住的(de)。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖(mài)页面上又注明这(zhè)75套房子是“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能(néng)说明(míng)这(zhè)些房子根本没有网签(qiān)，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还(hái)没资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是(shì)北京的(de)高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也(yě)是万(wàn)柳书院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女”爆(bào)料(liào)，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友等。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感叹，“富(fù)人也被精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付(fù)价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良(liáng)债权(quán)回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖(mài)损(sǔn)失(shī)最大的，没准还(hái)是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占有(yǒu)，但(dàn)未办理过(guò)户手续的，如果业主没(méi)有过错，人(rén)民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提(tí)出执行异议申请，请求法院解除查封，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要(yào)求退还购(gòu)房(fáng)款或办(bàn)理(lǐ)房(fáng)产证(zhèng)，并(bìng)承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民法(fǎ)院(yuàn)关于商品(pǐn)房消费者(zhě)权利保(bǎo)护问题的(de)批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购房(fáng)人的优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者以(yǐ)居住(zhù)为目的购买房屋(wū)并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请(qǐng)求权(quán)优先于建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当(dāng)予(yǔ)以(yǐ)支持。只支付了(le)部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际(jì)支(zhī)付剩(shèng)余价款的(de)，可(kě)以(yǐ)适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能(néng)卖出去回本(běn)，抵(dǐ)押的这(zhè)75套(tào)房(fáng)子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信(xìn)达申请不(bù)良(liáng)债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗(qí)下(xià)子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行(xíng)列，中国金谷国际信托有限责任公司成为(wèi)了唯一股东，后者由中国(guó)信达(dá)资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开发(fā)商，相较其(qí)他(tā)房企，中赫集团既没(méi)有(yǒu)很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北(běi)京豪宅(zhái)圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪(háo)宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城(chéng)最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发(fā)的万(wàn)柳书院(yuàn)，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万(wàn)柳地(dì)块，成(chéng)为北京(jīng)当年的“双料地(dì)王”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院(yuàn)就以神秘高端的(de)姿态杀入市(shì)场，无论是(shì)一块块从荷兰运回(huí)来的(de)灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成(chéng)年银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰院的树、北平(píng)府(fǔ)的(de)院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈(quān)的地(dì)位。2014年末上(shàng)市的它(tā)，对手是当时(shí)有名(míngDHC属于什么档次，dhc属于什么档次的化妆品)的融(róng)创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大华府等(děng)，现(xiàn)如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米(DHC属于什么档次，dhc属于什么档次的化妆品mǐ)的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备(bèi)受追捧。<DHC属于什么档次，dhc属于什么档次的化妆品/p>

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引(yǐn)了不少知名(míng)人士，如(rú)知名演员宋丹(dān)丹，就住(zhù)在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端(duān)路(lù)线”，也因此，它(tā)被外界贴上(shàng)了，“卖(mài)北京(jīng)城(chéng)最贵的房(fáng)，拿北京(jīng)城(chéng)最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发(fā)商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”却(què)多次(cì)成(chéng)为被执行人(rén)，被执行(xíng)标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能(néng)力(lì)而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖(wā)出背后的(de)中赫(hè)集团，发(fā)现其深陷财(cái)务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人生轨迹(jì)跟(gēn)着急(jí)转(zhuǎn)直下。而(ér)追根(gēn)溯源(yuán)，这个转折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多(duō)元(yuán)化转型，但转型之路并不(bù)好(hǎo)走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝(cháng)试过多元化业务(wù)，先(xiān)后(hòu)进军能源市场、团(tuán)购(gòu)网站，但最终(zhōng)都惨淡收(shōu)场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为(wèi)国(guó)安的新(xīn)东家(jiā)。接着在(zài)2021年6月，中赫(hè)集团从中信集(jí)团(tuán)手中(zhōng)拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安的估值(zhí)一(yī)直没变(biàn)，那么中赫集团拿(ná)下北京(jīng)国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会(huì)感叹(tàn)：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这样，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份质押陆续(xù)质押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国(guó)安的(de)时间完(wán)全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主北京国安(ān)后，不仅国安的经(jīng)营状况没有得到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末，该俱(jù)乐部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还(hái)在持(chí)续质押(yā)手中的中赫集团股份(fèn)，但国安和中(zhōng)赫的(de)经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团(tuán)被5次(cì)列(liè)被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等共(gòng)同成为被执行人(rén)，执(zhí)行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒(jù)不履行(xíng)生(shēng)效(xiào)法律文书确定(dìng)义务，上(shàng)述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不(bù)过在实控人都成为老(lǎo)赖的情况(kuàng)下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如何(hé)能独善其身？

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