5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。而以公(gōng)募(mù)基金为代(dài)表的机构对于这(zhè)一板块已经(jīng)在悄然(rán)布(bù)局。数据(jù)显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时(shí)所公布的(de)总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获(huò)得(dé)增持，持仓数(shù)量占(zhàn)流通股(gǔ)比重增(zēng)幅(fú)五只(zhǐ)个(gè)股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地(dì)产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所(suǒ)持(chí)房地产公(gōng)司市(shì)值在股票资产(chǎn)中的占(zhàn)比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出(chū)现了三年来的首(shǒu)次(cì)回升，年(nián)底(dǐ)这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度得以延续(xù)。数(shù)据统(tǒng)计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产(chǎn)板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别(bié)为(wèi)保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华(huá)发(fā)股(gǔ)份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公(gōng)募对于房地产的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总的(de)重仓(cāng)股中(zhōng)，房地产板块排名(míng)最高(gāo)的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第(dì)33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在(zài)于几只房地产(chǎn)龙(lóng)头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其(qí)是万科最(zuì)为明显；其(qí)次是金地(dì)集(jí)团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房(fáng)地产已(yǐ)经进(jìn)入(rù)大(dà)分化时代，一二线(xiàn)城市(shì)好于三四线城市(shì)。而映射到二级(jí)市场(chǎng)投资(zī)上(shàng)，配置房地产行(xíng)业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期(qī)一去不返了(le)。“如果按照产业周期来分类，包括房地(dì)产等几类行业在(zài)盖特(tè)纳(nà)曲线里(lǐ)属于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么(me)投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝等(děng)类似(shì)的行业也出(chū)现了(le)一(yī)些机(jī)会(huì)，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名(míng)的上(shàng)海公募基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎(shèn)乐(lè)观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的(de)年(nián)销(xiāo)售面积很(hěn)难再出现(xiàn)了(le)，2022年光是居(jū)民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的(de)更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定的政策(cè)出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产(chǎn)研究员(yuán)吕(lǚ)功绩(jì)也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进(jìn)程(chéng)，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房短(duǎn)缺时代，而(ér)目(mù)前居民的杠杆率和房价收入也(yě)不支(zhī)撑(chēng木梳子是桃木好还是檀木好，木梳子是桃木好还是檀木好呢)每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的(de)房(fáng)价，因(yīn)而行业高增的时(shí)代(dài)已经过去，未来行业的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴(bàn)随着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容易(yì)出现信(xìn)用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入到(dào)供给(gěi)侧出清的过(guò)程。这个(gè)过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资(zī)机会，机会在(zài)于城市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对(duì)应到股票投(tóu)资，就是强竞(jìng)争力公(gōng)司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是(shì)基(jī)于(yú)这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成为公募乃至整体(tǐ)机构的务实(shí)之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质(zhì)区(qū)域性标的(de)成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的(de)个股来(lái)看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万(wàn)房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产类标的(de)股中，本(běn)月以来实现(xiàn)股价上(shàng)涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段(duàn)恰(qià)好排(pái)名前五的公(gōng)司月内涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分(fēn)别是上实发展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华(huá)夏(xià)幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务(wù)为房(fáng)地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服(fú)务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机构都(dōu)有对(duì)其布(bù)局的例子(zi)。以3月31日时的首(shǒu)季十大流(liú)通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基(jī)金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理(lǐ)公司等(děng)都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东(dōng)金桥(qiáo)也是上(shàng)海本地房(fáng)企，其第(dì)一季(jì)度的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫情时(shí)代出租(zū)率复苏至近(jìn)年来最高，另一(yī)方(fāng)面则是公司(sī)拿地结算(suàn)持(chí)续性(xìng)向(xiàng)好，从数字上看，一(yī)季(jì)度(dù)新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度(dù)十(shí)大流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前(qián)十中，这也是(shì)连续(xù)第三个季度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀入(rù)前十。同时榜单中还有(yǒu)一(yī)支(zhī)大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局，其(qí)当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除(chú)去上述(shù)两家上海(hǎi)区(qū)域性地产公(gōng)司(sī)外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季(jì)报交(jiāo)出的也是一份(fèn)报(bào)喜的(de)成绩单(dān)：首(shǒu)季(jì)公司(sī)实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两(liǎng)只公募指基首季新杀(shā)入(rù)十大流通股股(gǔ)东行(xíng)列。具(jù)体说来(lái)， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名(míng)第七位，富国中(zhōng)证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名第(dì)九位(wèi)，此外联袂出现(xiàn)的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛(shèng)国(guó)际木梳子是桃木好还是檀木好，木梳子是桃木好还是檀木好呢和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大(dà)幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数(shù)房企(qǐ)受限于信用(yòng)问(wèn)题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)较低(dī)，净(jìng)负债率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本(běn)不(bù)断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房(fáng)企的销售(shòu)额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估(gū)的(de)浪潮下(xià)，央(yāng)国企地产股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的大(dà)好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会依(yī)然存在，少部(bù)分公司尤其是央企占据显著优势(shì)，其(qí)主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地(dì)产公司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出较(jiào)低的融资成本，优质的(de)开发(fā)资源(yuán)和良好(hǎo)的不动产资(zī)产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估(gū)，国央(yāng)企相较于民营(yíng)地产公司也是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地(dì)资源债权(quán)债务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企(qǐ)业的资产会有更多担(dān)忧和(hé)质(zhì)疑，所以在(zài)这(zhè)一轮行业出(chū)清的(de)过程(chéng)中，央国企相较于民(mín)企(qǐ)来说估值(zhí)的修(xiū)复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度(dù)看，行(xíng)业的逻辑在于集(jí)中度提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流(liú)创造(zào)能力，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业自(zì)身资产(chǎn)的质(zhì)量(liàng)好、运营能力强、可以创造(zào)持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比较低(dī)，行业内部将出(chū)现分化，要关注将受(shòu)益于行业(yè)集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还(hái)是保利发(fā)展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过(guò)国投(tóu)瑞银基金投(tóu)资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观(guān)察国企(qǐ)央(yāng)企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位(wèi)，其(qí)次是销售(shòu)份额持(chí)续提(tí)升，再次(cì)是拿(ná)地份(fèn)额(é)持(chí)续提(tí)升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对(duì)于2022年(nián)的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发(fā)展、滨江集(jí)团等房企营收(shōu)、净利均(jūn)实(shí)现(xiàn)了(le)业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而这(zhè)些公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的(de)房(fáng)企，主要是因(yīn)为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资拿地(dì)之后，国(guó)有(yǒu)企业(yè)仍在持续(xù)性地拿地，且(qiě)主要(yào)集中在(zài)核心城市，投(tóu)资力(lì)度(dù)较大。投资的驱动能够(gòu)推(tuī)动(dòng)房企(qǐ)销(xiāo)售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍(réng)处于(yú)调(diào)整的过程中，能够保有一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过(guò)程中，还(hái)面临着一些(xiē)不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了(le)杭(háng)州、成都等极个别城(chéng)市四月(yuè)环比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较好(hǎo)之外，包括北(běi)京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环(huán)比(bǐ)下滑的情况。而现在(zài)五月的(de)市场表现也(yě)不太乐(lè)观。按照(zhào)现(xiàn)在的(de)经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业的(de)资金面压(yā)力，可能会出(chū)现(xiàn)，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场的短(duǎn)期反弹外(wài)的一个市(shì)场(chǎng)乏(fá)力现象(xiàng)。也就(jiù)是(shì)说，第二季(jì)度、第三季度(dù)增长(zhǎng)不(bù)确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整(zhěng)个房地产以及(jí)其上(shàng)下游产业链的复(fù)苏速度都比(bǐ)想象的要慢很(hěn)多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产以及上下(xià)游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味(wèi)着，只有(yǒu)极(jí)为少数的、做得(dé)比(bǐ)同行(xíng)好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地去等(děng)待它的基(jī)本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发(fā)于5月13日(rì)《红周刊》，文中提(tí)及(jí)个(gè)股仅为(wèi)举例分析，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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