文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房(fáng)和城乡建(jiàn)设工作会议提出(chū)“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已(yǐ)有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确(què)表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了(le)，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，这是房地产(chǎn)从大(dà)开发(fā)时代步(bù)入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势(shì)，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经济(jì)规律办事，中国一定(dìng)能实(shí)现房地产软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消(xiāo)预售(shòu)制、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售(shòu)制是对(duì)购买(mǎi)者的(de)单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能(néng)交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对(duì)购房者非(fēi)常不(bù)公(gōng)平(píng)，比如(rú)，交房等(děng)待期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房(fáng)的风险(xiǎn)。从行业(yè)层面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒精(jīng)神(shén)、有助于保障购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)权(quán)益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健(jiàn)发(fā)展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消(xiāo)预售制度？预(yù)售制度怎么来(lái)的？国外(wài)什么情况？简单科普一(yī)下：商品房预售(shòu)最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商(shāng)放杠杆的(de)方式。98年(nián)房改，由于(yú)商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入(rù)了商品房预售制(zhì)度(dù)。其实，当前世界不少国家存(cún)在(zài)预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有严格(gé)的监管保障措施，开发(fā)商在(zài)项目获得政府批准后才可以开(kāi)始销售，买家在购买期房后(hòu)并非像中国一(yī)样在(zài)支付完(wán)首(shǒu)付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行分期(qī)支付。所以，预售制度是(shì)需要严(yán)格的(de)资金监管、分(fēn)期支付以(yǐ)及违约(yuē)处罚(fá)措施作为保障的，如(rú)果(guǒ)没有这些保障措施，一定(dìng)会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以后(hòu)改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售(shòu)制度有一定(dìng)历史阶段性，现在中(zhōng)国住(zhù)房进(jìn)入存量时代(dài)，取(qǔ)消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，当(dāng)然这(zhè)需要配(pèi)套房企(qǐ)债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效机制。这是个技(jì)术(shù)活，只(zhǐ)要坚持市场化改革(gé)，中国一定能化解这个难题，让房地(dì)产回(huí)归实体经济(jì)和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是(shì)天大(dà)的事(shì)，烂尾(wěi)毁三(sān)代(dài)，好房幸福一(yī)家人(rén)。从这(zhè)个(gè)角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大措施。在当前(qián)的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心(xīn)参与财税改革方案研究时(shí)，对预售制、房地(dì)产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等(děng)进行(xíng)过(guò)长期系统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预(yù)售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五十年(nián)代在中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期(qī)长等(děng)问题，分层销售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖(qī)身于木屋(wū)或(huò)者其(qí)他(tā)临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数(shù)居民的(de)储蓄很少。当时楼5k是多少钱 5k是什么意思宇买卖(mài)多(duō)数以一(yī)整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租(zū)是中(zhōng)国香港地(dì)产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题(tí)。针对这一系列(liè)问题，不少地产商开始探求(qiú)新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开(kāi)发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出(chū)售的基(jī)础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立信置业有限公司，凭(píng)借商(shāng)业(yè)直觉(jué)和多(duō)年(nián)经营(yíng)杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于商品流(liú)通(tōng)、资金周转有(yǒu)着独(dú)到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加(jiā)快(kuài)自身(shēn)资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙(lóng)的(de)一块地盘后(hòu)，除了分层出(chū)售、还印发(fā)售楼说明书，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖(mài)楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似租金(jīn)的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自(zì)己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速了(le)房(fáng)屋(wū)的建造和销售(shòu)，也解决了制造商的资(zī)金问(wèn)题，降低投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成为(wèi)当时中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房地产(chǎn)市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了核(hé)心的住房供不应(yīng)求的问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推(tuī)动了(le)中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部门(mén)不断完(wán)善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机(jī)制(zhì)，促进(jìn)市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对于预(yù)售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商在预售(shòu)前(qián)，确保(bǎo)地价款已经全(quán)部支付，还要(yào)证(zhèng)明(míng)自身有资金等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时需(xū)律所和建(jiàn)筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户(hù)资(zī)金，中国香港要求(qiú)律师行(xíng)在银行开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机制，且银(yín)行的责(zé)任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大(dà)风(fēng)险方(fāng)，后续需(xū)自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内(nèi)地优先(xiān)发展重工业，强调(diào)基础建设，这一导向使前期(qī)发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等(děng)城市化配(pèi)套问(wèn)题(tí)，才能(néng)进一步(bù)推进城(chéng)市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理(lǐ)，统(5k是多少钱 5k是什么意思tǒng)一分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福利分(fēn)房制(zhì)度(dù)，住房市(shì)场发展起步(bù)较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制(zhì)度(dù)也出(chū)现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制度不再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地(dì)产市(shì)场(chǎng)面(miàn)临商(shāng)品房的需求(qiú)量(liàng)大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开(kāi)发商(shāng)，商品(pǐn)房供(gōng)应量小的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑是对内地房(fáng)地(dì)产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内(nèi)地逐步(bù)引进中国香港预(yù)售商品房制度，先后出台多项文(wén)件，大力支(zhī)持国内房地产市(shì)场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关于进一(yī)步深化城镇(zhèn)住房制(zhì)度(dù)改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止(zhǐ)住(zhù)房(fáng)无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商(shāng)品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划(huà)经(jīng)济下的(de)福(fú)利分房转(zhuǎn)向市(shì)场经济(jì)的商品房。房(fáng)地产市(shì)场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了(le)房企缺少资金和开发(fā)时间周期长的两大难(nán)题(tí)，开发商以预售款撬动下一个项目的开(kāi)发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房(fáng)改货(huò)币化，中国(guó)人(rén)民(mín)银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调(diào)整形(xíng)成(chéng)契合中(zhōng)国内(nèi)地的商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓解房企资金压(yā)力(lì)，加(jiā)快城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开发企业将正在(zài)建设中的(de)房屋预(yù)先(xiān)出(chū)售给购房者(zhě)，由购房者支付定金或房款的(de)行(xíng)为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实践过程(chéng)中，商品房(fáng)预(yù)售流程(chéng)为：房地(dì)产开发商(shāng)办(bàn)理(lǐ)预(yù)售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进(jìn)行备(bèi)案登记(jì)和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过(guò)程中，购房者(zhě)需要一次性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次(cì)性付清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之(zhī)，房(fáng)屋未建成(chéng)，开(kāi)发商可(kě)能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国(guó)内地的开(kāi)发商而言(yán)，预(yù)售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的(de)最主要(yào)方式，预售制极大缩短(duǎn)房(fáng)企现(xiàn)金(jīn)回笼周期(qī)，同时增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在(zài)过(guò)去20多(duō)年对中国(guó)内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了(le)重要(yào)作用，不仅解决(jué)了(le)房(fáng)地产市场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段的资(zī)金需求，也提高了居民居住水平，中国(guó)内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年时间走完(wán)发达(dá)国家几百年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革开放以(yǐ)来(lái)，城镇化进程进(jìn)入快(kuài)速发(fā)展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均住房建筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房(fáng)套数(shù)从约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿(yì)套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为(wèi)中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售最主要方式(shì)，2005年(nián)中国内地商品住宅期房(fáng)销售面积(jī)占总(zǒng)销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了中(zhōng)国(guó)内地房地产行业的发展。中国内(nèi)地房地产历经二十(shí)多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和(hé)销售(shòu)金(jīn)额(é)分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成(chéng)为(wèi)拉动中国(guó)内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带(dài)动的上下游产业链(liàn)特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材(cái)的(de)带动(dòng)最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动(dòng)的投资占全社会(huì)固定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发(fā)投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地(dì)产贷款占银(yín)行(xíng)各(gè)项贷款余(yú)额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业(yè)务，占比超过(guò)三分之一(yī)。从房地产融资存(cún)量占社(shè)融(róng)存(cún)量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面积违(wéi)约(yuē)，将(jiāng)导致银(yín)行不良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合(hé)计的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国(guó)住房市(shì)值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以及中国资(zī)本(běn)市场发育尚不(bù)成熟，直接(jiē)融资比例较(jiào)低，股票、债(zhài)券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在，当前的负面效应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝大部(bù)分商品是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方(fāng)面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商品不能交付的风险。比如(rú)，交房等(děng)待期一(yī)般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购(gòu)房者和开发商之间(jiān)的购房(fáng)合(hé)同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同是两个独立的合同关(guān)系(xì)，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只能根据购(gòu)房(fáng)合同(tóng)向开发商主张权(quán)力，但依旧需要根据按(àn)揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进(jìn)行影响自身信用和(hé)购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市场波(bō)动或(huò)经营不(bù)善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况，而房(fáng)企通过与购房者签订(dìng)的(de)预售合同和按揭(jiē)合同(tóng)，已经从银行获(huò)得房款，如果购房者丧失(shī)还(hái)款能力或(huò)短期不能还(hái)款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较(jiào)大(dà)的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预售(shòu)监管资(zī)金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根(gēn)结(jié)底两(liǎng)个字那就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品房(fáng)预(yù)售管理办(bàn)法(fǎ)》中明(míng)确规定了开发企业(yè)预售商品房所得款项(xiàng)应当用于有关的工(gōng)程建设，商(shāng)品房预(yù)售款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管理部(bù)门制(zhì)定。但多年以来全国(guó)并(bìng)没有统一(yī)的预售(shòu)资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明(míng)、重(zhòng)庆、长沙(shā)等(děng)城市重点监管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按(àn)照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工程总额报(bào)价(jià)计算重点资金。而事(shì)实是，不(bù)少购房款未进入监管账户、或(huò)进(jìn)入监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继(jì)续还款。那么，监(jiān)管账户资(zī)金如(rú)何(hé)被挪走的？实际上，在(zài)过(guò)去房地产大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设名义，获得(dé)监管账户拨付资(zī)金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过(guò)这些方式套取(qǔ)的资(zī)金，在房企各地(dì)项(xiàng)目间流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企抽调资(zī)金(jīn)统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循环(huán)高(gāo)周转模式，但一(yī)定程(chéng)度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护(hù)：对于(yú)购房者预付资金，一般(bān)设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开(kāi)始月供；二(èr)是房屋交付后(hòu)发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的(de)保障有两种方式，一是(shì)期房由政(zhèng)府或第(dì)三方(fāng)验(yàn)收(shōu)合格并提(tí)供验(yàn)收凭证后，开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得购(gòu)房者支付的房款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预(yù)售(shòu)资金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美(měi)国期房(fáng)定金一定期限内无条件返(fǎn)还(hái)，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅(jǐn)支付首付，其余(yú)房款交付(fù)后(hòu)按揭还款，交付前(qián)资金(jīn)由第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及首付(fù)环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美(měi)国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付外(wài)，购房者在房(fáng)屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的(de)定金及(jí)首付(fù)款由(yóu)第三方公证行或(huò)产(chǎn)权(quán)保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂(làn)尾，购(gòu)房(fáng)者资金可通(tōng)过申(shēn)请仲裁取回，且不(bù)承担任(rèn)何责任与(yǔ)损失。而开发商(shāng)在房屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的资金全部(bù)来自银行，银行根据(jù)工程进(jìn)度(dù)向开发商(shāng)提供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直(zhí)接损害银行利(lì)益，银行有充分动机监(jiān)管(guǎn)开(kāi)发商施工进(jìn)度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相关部门(mén)经(jīng)审(shěn)查后发放的验(yàn)收(shōu)凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房(fáng)者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后(hòu)还(hái)贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开(kāi)发(fā)商在项(xiàng)目(mù)获批后即可预售(shòu)房(fáng)屋(wū)。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预(yù)约(yuē)公证(zhèng)，签(qiān)订合同(tóng)后定金退还。如由于(yú)任何原因不(bù)能购买，定金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付(fù)公(gōng)证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支付(fù)房(fáng)款的制度，一(yī)般分7笔进(jìn)行支付，具体支付(fù)节点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点(diǎn)可(kě)分为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室(shì)内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部(bù)完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款(kuǎn)前(qián)申请房贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一(yī)定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司(sī)针对(duì)期房设计了两种保险，保险的功能是当(dāng)房(fáng)屋(wū)出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保(bǎo)证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或(huò)修复(fù)，开发商破产，由保(bǎo)险公司(sī)负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或(huò)购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护机制，交(jiāo)房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双(shuāng)方律师(shī)严(yán)格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖(mài)双方均有一名律师，负(fù)责沟通(tōng)期房(fáng)交易(yì)中的房产、资(zī)金、合同等(děng)各个环节，各环节内容(róng)确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，当开发(fā)商出现财务、经(jīng)营(yíng)问题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由(yóu)保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的(de)部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面，首(shǒu)付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按(àn)工程进度付(fù)款的(de)方式，但是(shì)交房(fáng)前付款比例相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国规定(dìng)房屋必须经过(guò)房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环(huán)节(jié)，英国期(qī)房预售资金监管极为严格，资金(jīn)也由律师监(jiān)管，在确(què)认工程(chéng)进度(dù)、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师(shī)，卖(mài)方(fāng)律师转给开发商，即(jí)资金在进(jìn)入开发商账户前经过(guò)两道关口，有(yǒu)利(lì)于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易(yì)立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开发(fā)商(shāng)必须完(wán)成“预(yù)售(shòu)房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约(yuē)需返还定(dìng)价(jià)并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯(wéi)一一(yī)部规(guī)范期房交易(yì)的(de)法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房(fáng)者支付(fù)定金超过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法律要求开(kāi)发商必须完成(chéng)定金保(bǎo)全措施(shī)才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)签订购房(fáng)合同时(shí)，开发商(shāng)向金融机(jī)构(gòu)或指(zhǐ)定保证机构或(huò)保险机构签订定金保证委托合同，设(shè)置购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给(gěi)购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发(fā)商倒闭导致(zhì)期(qī)房(fáng)烂(làn)尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或(huò)保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开(kāi)发商(shāng)需(xū)向(xiàng)购(gòu)房者赔付(fù)违(wéi)约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷(dài)款(kuǎn)，但(dàn)交房后才开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外(wài)的剩余房款在交(jiāo)房后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者(zhě)违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付(fù)，所有资(zī)金进银(yín)行(xíng)专门项目(mù)资(zī)金(jīn)账户，交房(fáng)后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金(jīn)返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步(bù)签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面(miàn)，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时购房者(zhě)向(xiàng)银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期房付款流(liú)程(chéng)做了统一详细规定(dìng)，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架(jià)完(wán)工、管(guǎn)道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照(zhào)工程进度(dù)放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放(fàng)出贷(dài)款的增加(jiā)而增加(jiā)，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面(miàn)，购房者的(de)订金与付款会(huì)存入银行专门的项(xiàng)目资(zī)金账户，账户资金提(tí)取须与房(fáng)屋建设(shè)有关。房(fáng)屋交付(fù)后，购房者(zhě)享受(shòu)1年的房屋保修期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政策(cè)出手临(lín)界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大(dà)对刚(gāng)需和(hé)改善型需求的(de)支持(chí)力度，长短兼(jiān)顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保复工(gōng)保民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的(de)金融工具支(zhī)持(chí)。另(lìng)一方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对(duì)还在正常运(yùn)转的房(fáng)企包括民营企业，加大支持(chí)力(lì)度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个(gè)行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融(róng)工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性复(fù)杂(zá)性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战(zhàn)略(lüè)、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开发(fā)商(shāng)违约后(hòu)定金保护机制，如(rú)将已(yǐ)支付定金(jīn)冻结至房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供(gōng)充分(fēn)的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付(fù)款机制(zhì)或交房(fáng)后(hòu)按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环节，引入(rù)独立(lì)于(yú)开发商、银行(xíng)的第三(sān)方资金监(jiān)管机(jī)构(gòu)，或由政府相(xiāng)关部(bù)门直(zhí)接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制度(dù)。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问(wèn)题(tí)全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民(mín)众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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