导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代(dài)而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国(guó)房地(dì)产市场(chǎng)黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关中国地(dì)产(chǎn)是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此(cǐ)判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查(chá)调查数据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑占比(bǐ)不(bù)到(dào)一成，其中(zhōng)还包(bāo)括大量(liàng)城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适不(bù)是人均一间房所能(néng)满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数较发达国(guó)家还(hái)有(yǒu)很(hěn)大差距。人(rén)均住宅间(jiān)数大(dà)于1同(tóng)样(yàng)不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算(suàn)发现(xiàn)中国(guó)城镇居民户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭户均住宅的(de)数据，我们根据商(shāng)品住宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目(mù)前城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年(nián)，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户有房，然而事实(shí)上中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅(zhái)市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户(hù)比会大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足流(liú)动人(rén)口的(de)租赁和置业需(xū)求。全国总人(rén)口的近三成(chéng)都是(shì)流动(dòng)人(rén)口，流动人口会(huì)选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套(tào)房(fáng)，中国未(wèi)来(lái)地产仍有(yǒu)四大(dà)新增需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人(rén)口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比不(bù)断增加，导(dǎo)致家庭户(hù)数增多。小家庭(tíng)化(huà)趋势将延续，带来新(xīn)户购(gòu)房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域经济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口(kǒu)流入，人口净迁入城市(shì)的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭住在2000年以前(qián)建(jiàn)成(chéng)的(de)住宅(zhái)中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅(zhái)的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)均较(jiào)发达国家有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年(nián)是中国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更(gèng)多(duō)体现(xiàn)为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足(zú)，这是过去二十(shí)年(nián)房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么(me)当下房地产大分化时代已至，大分(fēn)化时(shí)代下地产矛(máo)盾(dùn)则更多体现在住(zhù)宅质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化必将体(tǐ)现(xiàn)在不同能级(jí)城(chéng)市之(zhī)间(jiān)，不同区域板块之间(jiān)，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发(fā)热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是(shì)供给过剩，还是供需(xū)平(píng)衡(héng)，或是仍然存在不足？可(kě)惜由(yóu)于住宅(zhái)存量数(shù)据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅套数，回(huí)答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察中国户均拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量(liàng)过剩的直观(guān)判断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全国自然灾害(hài)综合风险普查(chá)工(gōng)作(zuò)情况为主题的新闻发布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数(shù)据以(yǐ)及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实(shí)际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大(dà)量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医(yī)院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的算下(xià)来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了(le)中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密(mì)切相关。单单从人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一(yī)套设施(shī)齐全的住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅(zhái)的测(cè)算(suàn)思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是(shì)商品住宅(zhái)，另一类(lèi)是保障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直接(jiē)公布(bù)城镇住宅(zhái)数量。居(jū)民(mín)住宅相关数据有两处可以直接公布，一是(shì)每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数(shù)（统计(jì)局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数(shù)量，我们主要(yào)用(yòng)到上述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得到当前商(shāng)品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅和非(fēi)商(shāng)品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体(tǐ)计(jì)算公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户世界上哪个国家女人最开放数）/（商品(pǐn)住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底(dǐ)有(yǒu)多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利用(yòng)既有统计数(shù)据，大致测(cè)算得(dé)到中国存量房地产套数，并进一步(bù)推(tuī)算(suàn)中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户(hù)均拥有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中期房占比近(jìn)9成。本文去(qù)除商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)套数(shù)里的期房销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后装修的(de)时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数(shù)除以家庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅(zhái)套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房(fáng)与其他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我们(men)假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅和购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租(zū)赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅与购买二手房加(jiā)总(zǒng)，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年期间(jiān)商品住(zhù)宅(zhái)增幅(fú)为过去十年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例(lì)，从而我们估(gū)算出(chū)2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套(tào)房的三(sān)点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达(dá)到(dào)了户均一套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中国城镇(zhèn)化进(jìn)展终结，甚至意味着中国地产存量(liàng)供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味(wèi)着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人(rén)口流动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其(qí)中，英国的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就会造(zào)成人口净流入地的(de)住(zhù)宅(zhái)市场供不应求(qiú)，造成(chéng)房价或房(fáng)租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流(liú)动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城(chéng)乡人口(kǒu)流动调查(chá)数据(jù)显示，在(zài)上(shàng)海、杭州以及南京工作的流动(dòng)人口在老家(jiā)拥有住(zhù)宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫(pò)使打工(gōng)人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上(shàng)会占据两套房，在(zài)高房价的大城市(shì)租赁一(yī)套房，在房价较(jiào)低的县城购买(mǎi)一套(tào)房。所(suǒ)以说(shuō)户(hù)均一套房无法满足庞大流动人口的租(zū)赁(lìn)与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然有不少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅(zhái)是(shì)2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给(gěi)住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的(de)老旧住宅面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪(jì)修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代生(shēng)活需求(qiú)，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩张是未(wèi)来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据(jù)七普数据(jù)测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积(jī)为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑两(liǎng)年间农民(mín)带(dài)房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅存(cún)量(liàng)总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米。

　　超过(guò)一半的(de)家(jiā)庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积不(bù)足(zú)19平方米，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去除(chú)20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的住(zhù)宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积低(dī)于15平方米(mǐ)的家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面(miàn)积为40平(píng)，即(jí)人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目(mù)前至(zhì)少新增82亿平。世界上哪个国家女人最开放>

　　对(duì)比(bǐ)发达国家人均(jūn)住宅面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除(chú)公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅(zhái)总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户(hù)户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户(hù)均(jūn)1套(tào)住(zhù)宅现实之(zhī)下(xià)，中(zhōng)国(guó)未(wèi)来城镇(zhèn)住宅需(xū)求(qiú)主(zhǔ)要来自于四个(gè)方面。

　　第(dì)一(yī)，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人(rén)口数(shù)不断下降，六普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的(de)占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将继(jì)续延(yán)续(xù)，导致户(hù)数会因(yīn)户(hù)均人口规模(mó)的缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移导(dǎo)致(zhì)经(jīng)济(jì)发展带来的(de)新增(zēng)住宅(zhái)需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济(jì)板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带(dài)、都市圈中心城市流入，区(qū)域(yù)经济(jì)资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁移(yí)势必(bì)涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住(zhù)宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万(wàn)，而出生人口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人(rén)口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人(rén)口增长主要(yào)受益于(yú)人(rén)口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的(de)家庭拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房(fáng)。在新增住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购(gòu)买了商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购(gòu)买经济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的(de)占比(bǐ)势必会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低(dī)、基础设施(shī)配套差(chà)、没(méi)有或少有(yǒu)物业管理，居民(mín)追求(qiú)美好(hǎo)、宜居(jū)生(shēng)活的环境，背(bèi)后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善(shàn)性(xìng)需(xū)求还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受(shòu)限于资金，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经济工作会(huì)议(yì)明(míng)确指(zhǐ)出支(zhī)持(chí)住(zhù)宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住宅间数较其(qí)他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平(píng)有(yǒu)着(zhe)密(mì)切正(zhèng)向联(lián)系(xì)。随着经济发展水平的提高，中国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数与人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不(bù)足，供需出现错配(pèi)，这(zhè)是过去二(èr)十年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量的供需(xū)冲(chōng)突。房地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化(huà)时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间(jiān)差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和老旧二手(shǒu)房之间(jiān)的(de)差(chà)异也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低(dī)，其增速可能超预期(qī)。

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