万柳书院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年年(nián)初“万柳少(shǎo)爷”的意(yì)外走红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商(shāng)——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书院再(zài)次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务人被中国信(xìn)达追债，中(zhōng)国(guó)信达为了(le)收(shōu)回钱(qián)款不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问(wèn)题是，这些房子早(zǎo)已售出，业(yè)主(zhǔ)并非中赫(hè)集(jí)团，那些(xiē)真正(zhèng)斥(chì)巨资购入(rù)房产的(de)有钱人，房(fáng)子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业(yè)主的维(wéi)权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是(shì)债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都(dōu)没想到(dào)，这个(gè)位(wèi)于(yú)海淀(diàn)核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发现，中国信达(dá)在(zài)京东拍卖(mài)上(shàng)，上架了(le)“北京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公司不良债(zhài)权(quán)转让(ràng)项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债权转让项(xiàng)目的处(chù)置主体是中国信达(dá)资产管理股份有限公司(sī)北(běi)京(jīng)市分(fēn)公司（下(xià)称中国信达北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司（下称赫(hè)华恒瑞）的不(bù)良(liáng)债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是(shì)共同债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围(wéi)观，35名意向人(rén)。

　　从表面(miàn)上看(kàn)，这就是一(yī)起中国(guó)信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背(bèi)后暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒体报道，万(wàn)柳书院总(zǒng)共301户，而且早已(yǐ)售罄(qìng)。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实，说明这些(xiē)房子(zi)实际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上(shàng)又(yòu)注明这75套(tào)房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些(xiē)房子(zi)根本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经(jīng)的报道(dào)证实(shí)了(le)上述内容(róng)。有(yǒu)豪宅中介透露(lù)，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海淀的(de)顶级(jí)豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业(yè)主基本都(dōu)是北京的(de)高端人(rén)士(shì)，柳(liǔ)传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名(míng)商(shāng)业(yè)大佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书(shū)院的业主。另据地(dì)产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料(liào)，万柳书院(yuàn)的业主中(zhōng)，还有不(bù)少(shǎo)中赫集团的高管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富(fù)人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经支付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国(guó)战狼3什么时候上映？信达(dá)转让这笔不(bù)良债权(quán)回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关(guān)法律规定，民(mín)事执行中，业主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理过户手续(xù)的，如(rú)果业(yè)主(zhǔ)没(méi)有过(guò)错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得(dé)查封(fēng)、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向法院(yuàn)提出执行异议申请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退(tuì)还购房款或办理房(fáng)产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人民法院报(bào)公布《最高人民法院关(guān)于(yú)商品房(fáng)消(xiāo)费者权(quán)利保护问题的批复》，以司法解(jiě)释(shì)的方式(shì)明确了(le)购房人的(de)优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的购买房屋(wū)并已支付全部价(jià)款，主张其房屋交(jiāo)付(fù)请求权(quán)优先于建(jiàn)设工程价款优先受(shòu)偿权(quán)、抵押(yā)权以及其他债权(quán)的，人(rén)民法院应当予以支持。只支付了(le)部(bù)分价款的商品房消(xiāo)费者，在(zài)一审法庭(tíng)辩论终(zhōng)结(jié)前已实际支付剩余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也(yě)就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那(nà)么这笔不良债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押(yā)的这75套房子，还会(huì)被业主(zhǔ)讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请不(bù)良债权转让(ràng)，可(kě)以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团(tuán)旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置(zhì)地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信(xìn)托(tuō)有限责任公(gōng)司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司持(chí)股93.75％。

　　战狼3什么时候上映？alt="北京房圈(quān)大消息！顶级富(fù)豪，都(dōu)被(bèi)割(gē)了……" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184208440.png">

　　作(zuò)为房地产开发(fā)商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很(hěn)高(gāo)的国民知名度，但(dàn)却在北(běi)京(jīng)豪(háo)宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进(jìn)入北京的第(dì)一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七(qī)号(hào)院3号楼，高(gāo)达(dá)30万(wàn)/平米的天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘(pán)，引发了市(shì)场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的(de)万柳书院(yuàn)，更是(shì)被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型(xíng)知名房企(qǐ)手中，抢下了(le)北京万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来(lái)的五米高(gāo)墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年(nián)银杏树(shù)，还是每平(píng)米20万元(yuán)的(de)价格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创(chuàng)的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可(kě)看出其在(zài)北京(jīng)豪(háo)宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年末上市(shì)的(de)它，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜(lán)嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场、恒大(dà)华府等，现如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院(yuàn)一套300平米的法(fǎ)拍(pāi)房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平(píng)米，说明(míng)万(wàn)柳书院(yuàn)虽然已经推出了(le)8年之(zhī)久，但其依(yī)旧在(zài)北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开(kāi)发的豪宅，也(yě)吸引了(le)不(bù)少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七(qī)号(hào)院。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬(lǎo)则居住(zhù)在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖(mài)北京(jīng)城最贵的房，拿(ná)北(běi)京(jīng)城最贵(guì)的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环(huán)的背后，这个(gè)地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书(shū)确定义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团如今沦(lún)落到这个地步(bù)，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初(chū)“万柳(liǔ)书院少爷(yé)”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的(de)中赫集团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的开(kāi)发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团(tuán)实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯(sù)源，这(zhè)个转折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷(fēn)纷开(kāi)始了(le)多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集(jí)团(tuán)就尝(cháng)试过(guò)多元(yuán)化业务(wù)，先后进军能源市场、团(tuán)购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转型的(de)目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资(zī)本退出后，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿元(yuán)参(cān)股国安足球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权(quán)，成为国安的(de)新东家(jiā)。接着在(zài)2021年(nián)6月，中赫(hè)集(jí)团(tuán)从中信集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部(bù)全部股权。如果北京国安的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有人也(yě)许(xǔ)会(huì)感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么又要质(zhì)押(yā)股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫(hè)集(jí)团共有11条股(gǔ)权出质记录。质(zhì)权人包括海金(jīn)商业保理(lǐ)、北(běi)京建(jiàn)工、山东(dōng)国(guó)际信托(tuō)、中融信托、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这与入(rù)主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安(ān)的经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国(guó)安足(zú)球俱(jù)乐部实现营业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资(zī)产总计5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中(zhōng)赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在(zài)持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列(liè)被执(zhí)行(xíng)人，执行标的高达11亿(yì)，北(běi)京国(guó)安也3次与中(zhōng)赫集(jí)团、中赫(hè)置地、及(jí)中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股东(dōng)周金(jīn)辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行人，执(zhí)行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行(xíng)能(néng)力(lì)而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难(nán)。不过(guò)在(zài)实(shí)控人都成(chéng)为老(lǎo)赖的(de)情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如(rú)何能(néng)独善其身？

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