5月以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金(jīn)为代(dài)表的(de)机构对于(yú)这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总(zǒng)份额(é)均(jūn)较4月28日(rì)时有小幅增长。根(gēn)据基金一季报(bào)统计，龙头与地方国(guó)企央企获得增持，持仓数(shù)量占流(liú)通股(gǔ)比重增幅五只个(gè)股(gǔ)分别(bié)为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募(mù)基(jī)金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产(chǎn)行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公(gōng)募所持房(fáng)地产(chǎn)公(gōng)司市(shì)值在(zài)股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时(shí)，公募(mù)对房地产行业的持(chí)股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎(hū)在(zài)今(jīn)年一季(jì)度(dù)得以延(yán)续(xù)。数据统计显示(shì)，公募(mù)重仓持有房地产(chǎn)板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募(mù)对于(yú)房地产的投资(zī)愈发有集中于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报(bào)汇(huì)总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房地(dì)产板(bǎn)块排名(míng)最高的是(shì)保利发(fā)展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第(dì)二的(de)是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排(pái)在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首先在(zài)于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤其是万(wàn)科(kē)最为明显；其次是金地(dì)集团退出百大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非(fēi)行(xíng)业(yè)销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持(chí)仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判(pàn)断房(fáng)地产已经进入(rù)大分化时代(dài)，一二线城市好于三(sān)四线(xiàn)城市。而映(yìng)射到二级市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类(lèi)，包括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没(méi)有什么投资机(jī)会的(de)。但在(zài)这几年特殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行(xíng)业(yè)也出现了一些机会，背(bèi)后的(de)逻(luó)辑(jí)是供给(gěi)侧发生了更大的(de)变(biàn)化(huà)。”一不愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募基金经理指出(chū)。

　　不过(guò)也有公募人士(shì)持谨(jǐn)慎乐(lè)观态度(dù)：“行业前(qián)几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求(qiú)端还需要(yào)有(yǒu)一定的政策出来(lái)去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日(rì)，无论从城(chéng)镇化的(de)进程(chéng)，还(hái)是人均住房(fáng)面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房短(duǎn)缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房(fáng)价(jià)收入也不支撑每年(nián)18万亿元(yuán)的(de)销售额，以及过快上行的房价，因而行业高(gāo)增的时代已经过去，未来行业的(de)需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很容(róng)易出现信用(yòng)风(fēng)险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给(gěi)侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求(qiú)见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不(bù)代表没有投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投(tóu)资(zī)，就是强竞争力(lì)公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的(de)认(rèn)识转变(biàn)，精耕(gēng)细(xì)作个股成为(wèi)公募(mù)乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的(de)股(gǔ)中，本月(yuè)以来(lái)实(shí)现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰(qià)好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实(shí)发(fā)展，五一(yī)假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为(wèi)房地产开发(fā)与经营(yíng)。公(gōng)司的主要产品及服(fú)务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业(yè)管理(lǐ)服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，各(gè)类(lèi)机构(gòu)都有对其布局的(de)例子。以3月31日时的首(shǒu)季十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东来看(kàn)， 具(jù)体包括(kuò)公募的上(shàng)银基金(jīn)、私募(mù)的(de)迎水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金(jīn)、长城(chéng)资产(chǎn)管理(lǐ)公司等都(dōu)跻(jī)身前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一季度的(de)收入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原(yuán)因，一(yī)方面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年(nián)来会计和审计哪个发展前景比较好些，会计和审计哪个发展前景比较好一点(lái)最高，另(lìng)一方(fāng)面则是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业(yè)绩势(shì)头向(xiàng)好背(bèi)景下，自然(rán)也吸引了知名机构在其中持(chí)续驻足。从第(dì)一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰(fēng)的(de)两只(zhǐ)产品依然(rán)在前十中，这也(yě)是连续第三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十(shí)。同时(shí)榜单中还(hái)有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比投资(zī)局(jú)，其当季还小幅(fú)增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地产公司(sī)外，荣安地产则是主要布局(jú)在深圳的地产公司，一季报交出的(de)也是一份(fèn)报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公司股东的(de)净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基(jī)首季新(xīn)杀入十大流通股(gǔ)股东行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南方(fāng)中证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中(zhōng)证(zhèng)指数(shù)1000增强则(zé)排名第(dì)九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证(zhèng)全球基(jī)金相关人会计和审计哪个发展前景比较好些，会计和审计哪个发展前景比较好一点(rén)士(shì)分析(xī)：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的(de)拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限(xiàn)，从融(róng)资成本看，龙(lóng)头房企的融资(zī)成本不断下(xià)滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的(de)销售(shòu)额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性(xìng)机(jī)会依然存(cún)在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要又体现为库存(cún)的优势(shì)。央(yāng)企地产公司(sī)，现阶段表现出(chū)较低的融资成(chéng)本，优质的开发资(zī)源和(hé)良好(hǎo)的不动产(chǎn)资产运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特(tè)估(gū)，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题(tí)，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度(dù)看(kàn)，行业的逻(luó)辑在于集(jí)中度提(tí)升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具(jù)备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和现金流(liú)创造能力(lì)，以此带(dài)来(lái)估值(zhí)中枢的(de)提升(shēng)，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自身资产的质(zhì)量(liàng)好、运(yùn)营能力(lì)强、可以创造持续现(xiàn)金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部(bù)公司。”星石(shí)投资首席研究(jiū)官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许(xǔ)还是保利发(fā)展、招商蛇(shé)口等国(guó)资背景龙头前(qián)途(tú)更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金(jīn)投资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客(kè)观(guān)地去持续(xù)观察国企央企在(zài)三(sān)个(gè)方面是否(fǒu)可(kě)以维持(chí)，首(shǒu)先是融(róng)资(zī)成本保持(chí)低位，其次是销售份额持续提升，再(zài)次(cì)是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一(yī)季报(bào)梳理发现，对(duì)于(yú)2022年的业(yè)绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年(nián)一季度的业(yè)绩分化更趋(qū)明(míng)显，保利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均(jūn)实现了(le)业绩的(de)回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而(ér)这会计和审计哪个发展前景比较好些，会计和审计哪个发展前景比较好一点些公司也是机(jī)构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去两(liǎng)三(sān)年(nián)时间，尤其是在2021年(nián)下(xià)半年民(mín)营房企(qǐ)不(bù)怎(zěn)么投(tóu)资拿地(dì)之后，国有企业仍(réng)在持续(xù)性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核(hé)心城(chéng)市，投资力(lì)度较大。投资的驱(qū)动(dòng)能够(gòu)推动房(fáng)企销(xiāo)售业绩的(de)增长，从而在2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢复(fù)但仍处于调整的(de)过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定(dìng)性。其(qí)实整(zhěng)个市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉(diào)。除(chú)了杭(háng)州(zhōu)、成都等极个别城市(shì)四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数(shù)城(chéng)市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的(de)经济状况、收入情(qíng)况，以及(jí)市场的(de)去库存压力、企业(yè)的资金面压(yā)力，可(kě)能(néng)会出(chū)现，到六月份房企为了半年报(bào)冲业绩(jì)出现市场的短(duǎn)期反弹(dàn)外的(de)一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不(bù)确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出(chū)，现在整个房地产以及其(qí)上下游产业链的复苏速度(dù)都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多，我们要(yào)多(duō)给一些耐(nài)心(xīn)，这(zhè)个时候，在房地(dì)产以及(jí)上下游就不是(shì)赚快钱的时(shí)候(hòu)，只能赚他基本(běn)面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为(wèi)少数的、做得比(bǐ)同行好得(dé)多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地去(qù)等(děng)待它的(de)基(jī)本(běn)面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

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