饱受争议的二手房(fáng)交易(yì)中介(jiè)费问题(tí)，正(zhèng)逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管(guǎn)总局联合发布了关于规范房地产经(jīng)纪(jì)服务的(de)意见。意见提及，近年来，部分(fēn)房地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)存在利用房源客源优(yōu)势收取(qǔ)过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥(làn)用客户个(gè)人信息等问题，加重交易当事人负担、侵(qīn)害其合法权益(yì)。

　　基(jī)于(yú)上述(shù)背景(jǐng)，两耳钉买925银好还是999好，925银适合养耳洞吗(liǎng)部门从加强从(cóng)业主体管理、明确经纪服务(wù)内容、合(hé)理确定经(jīng)纪服(fú)务收费、严格实(shí)行(xíng)明码标价(jià)等十方面，提(tí)出了意见。

　　中原地产首席分(fēn)析(xī)师(shī)张大伟称，随着(zhe)城市发展，一二线城(chéng)市二手房交(jiāo)易占(zhàn)比逐(zhú)渐增加。以(yǐ)北(běi)京、上海为例，二(èr)手房占(zhàn)市场成(chéng)交(jiāo)比例超(chāo)过(guò)80％，大(dà)量(liàng)二手(shǒu)房成(chéng)交(jiāo)依赖中(zhōng)介居间(jiān)成交，房地产调控(kòng)重(zhòng)心(xīn)逐渐从开(kāi)发商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东(dōng)省(shěng)城规院住房政策研究中心(xīn)首席研究员李宇嘉(jiā)表示，买(mǎi)房对居民来(lái)说属于金额(é)不低(dī)的(de)大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周(zhōu)期较长，具有(yǒu)非常强的专(zhuān)业(yè)性(xìng)，居民往往通过中介(jiè)来(lái)完成。但(dàn)很多中介利用(yòng)信(xìn)息(xī)不对称(chēng)等问题(tí)，将非必要的收费夹带其中(zhōng)，如(rú)收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负担，而且这些服务(wù)事项并(bìng)未明码标价(jià)。

　　对于二手(shǒu)房市场交(jiāo)易过(guò)程(chéng)中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在(zài)内的相关市(shì)场交易行为及其(qí)主体进行规范和(hé)秩序整顿，是房地产市(shì)场管理和调控(kòng)的主题。“当下，推进这项工作的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问(wèn)题成(chéng)监(jiān)管重点

　　二手(shǒu)房市(shì)场中(zhōng)，历来对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务行(xíng)业关(guān)注最多(duō)的一个话题，便是(shì)房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部门(mén)主要监管的(de)重点，将是对(duì)房(fáng)地产经纪服务(wù)收(shōu)费及中介(jiè)交易进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手(shǒu)房屋交易(yì)过程(chéng)中(zhōng)，部分价值不菲的房屋(wū)，往往要缴(jiǎo)纳一笔(bǐ)金(jīn)额不低的中介费。以北(běi)京某房地产经纪服务(wù)机构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套(tào)1000万元(yuán)的(de)房屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确定(dìng)经纪(jì)服务收费上，两部门在此次意见中提(tí)及，房地产经纪(jì)机构要合理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖和(hé)租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服(fú)务费率(lǜ)越(yuè)低(dī)的原则(zé)实行分档定价。引导由交易双方(fāng)共同(tóng)承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地(dì)产经纪服务收费标准(zhǔn)的最早依据是1995年国家计委建设部下发的(de)《关于(yú)房地产(chǎn)中(zhōng)介服务收费的(de)通知》（971号文），其中第(dì)六条规定：房屋(wū)买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京(jīng)为例，目前(qián)北京(jīng)市执行的2014年更新后的(de)收费标准，即根据这样(yàng)的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买卖经纪(jì)服务，经(jīng)交易各方协商同意，可在规(guī)定的收费标准基(jī)础上适当(dāng)上(shàng)浮，上浮幅度最高(gāo)不(bù)得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二(èr)手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着(zhe)“简(jiǎn)政放权”的(de)精神，北(běi)京2015年取消了(le)房地产(chǎn)中介服务等57个政府(fǔ)定(dìng)价(jià)，房地产经纪服务(wù)收费(fèi)多少(shǎo)由(yóu)各中介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介(jiè)机构在实(shí)际收取费用(yòng)过程中，相关监管部(bù)门(mén)当前并未明确具体的中介费率，中介(jiè)机构仅需在服务过程中对收费(fèi)标准进(jìn)行明码标价(jià)即可。而房地产经(jīng)纪(jì)服务机构(gòu)在具体收(shōu)取过(guò)程中，会结合房(fáng)屋价值(zhí)及工资标准，综(zōng)合计(jì)算出(chū)合(hé)适的中介费率(lǜ)。”张(zhāng)大伟补(bǔ)充(chōng)道。

　　对(duì)于(yú)明码标价问题，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地产经纪机(jī)构应当(dāng)在经(jīng)营(yíng)门店、网站、客户端等场所(suǒ)或渠道，公示服务项(xiàng)目、服务内容和收费标准，不得(dé)混合标价和捆绑收费。房地(dì)产(chǎn)经纪机构提(tí)供的(de)基本服(fú)务和(hé)延伸服务(wù)，应(yīng)当分别明确服务项(xiàng)目和收费(fèi)标准。房地(dì)产经纪机构收费前应当向(xiàng)交易(yì)当(dāng)事人出具(jù)收(shōu)费(fèi)清单，列明收费标(biāo)准、收(shōu)费金额，由当(dāng)事人签字(zì)确(què)认。

　　另外，对收费明显高于市场平(píng)均水(shuǐ)平的(de)房地产经纪机构，住房和(hé)城乡建设(shè)部门将会同市场监(jiān)管等(děng)部门(mén)采(cǎi)取约谈等综合(hé)措施进行(xíng)重(zhòng)点(diǎn)监管。市场监(jiān)管部门会同有(yǒu)关部(bù)门依法查处不按规定明码(mǎ)标(biāo)价、操纵经纪服务收(shōu)费等违反(fǎn)价格和反垄断(duàn)法(fǎ)律法规的(de)行为(wèi)。对房地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)相关(guān)违法违规信息，市(shì)场监(jiān)管部门要依法依规纳入(rù)国家企业信(xìn)用信息公(gōng)示系统。

　　房屋耳钉买925银好还是999好，925银适合养耳洞吗中(zhōng)介费要降了(le)？

　　鼓(gǔ)励(lì)按(àn)照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务费率越低的原(yuán)则实(shí)行分(fēn)档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大(dà)幅降低？

　　中原地(dì)产华(huá)南区(qū)总裁兼深(shēn)圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓(gǔ)励按照成(chéng)交(jiāo)价(jià)格(gé)越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定价，合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪(jì)服务费用，主要还是规范(fàn)行(xíng)业，打击收费过(guò)高的经纪机(jī)构(gòu)，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市(shì)场豪宅和普宅本(běn)来收费就不(bù)同，各家收费普(pǔ)遍(biàn)在(zài)合理范围内，加上经纪服(fú)务(wù)费用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张(zhāng)大伟(wěi)指出，由于当(dāng)前两部门提出(chū)的意(yì)见仅为鼓励性(xìng)质，即只是纲领性文件而非(fēi)规定，未来如何具体认定其中(zhōng)的(de)细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示(shì)，“从目前(qián)市场看，经纪服(fú)务领(lǐng)域的调整(zhěng)改善(shàn)、规(guī)范(fàn)化(huà)，耳钉买925银好还是999好，925银适合养耳洞吗有利于行业健(jiàn)康发(fā)展。同时，由于二手房很多房源在产(chǎn)权方面有(yǒu)瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税(shuì)费等都可能对交(jiāo)易产生影响，这对(duì)房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务行业(yè)的专(zhuān)业性(xìng)提(tí)出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原(yuán)本应该由上下(xià)家各支(zhī)付一半的中介(jiè)费，但(dàn)在一些热点城市的二手房(fáng)交易过程中，往往会有这样的情形，因部分(fēn)购房者处(chù)于弱势地位(wèi)，从而会出现中介费及税(shuì)费均(jūn)由购房者来承担(dān)。即(jí)使一些房(fáng)东愿意承担(dān)中介费(fèi)，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市(shì)场(chǎng)这(zhè)种所(suǒ)谓‘约定俗(sú)成’的(de)情况，一些房产中介(jiè)公(gōng)司将其视为向购房(fáng)者单边收费的行(xíng)为。部分中介公司可能会(huì)利(lì)用其支配(pèi)地位，在原(yuán)先经纪服务收(shōu)费的基(jī)础上，再次向房东收取费用，而(ér)这(zhè)部(bù)分费用，房(fáng)东往往会将其(qí)转(zhuǎn)再次转嫁给购(gòu)房者，这实际上(shàng)相当(dāng)于变相(xiāng)推高(gāo)了房价。两部门提出严(yán)禁(jìn)操(cāo)纵经纪服务(wù)收费，不仅(jǐn)有利于提(tí)高交(jiāo)易(yì)中(zhōng)操(cāo)作的透明度(dù)，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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