饱受争议的二(èr)手房(fáng)交易中介费(fèi)问题(tí)，正逐(zhú)渐得(dé)到监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部(bù)、市场监管总(zǒng)局联(lián)合(hé)发布了关于规范房地产经(jīng)纪服(fú)务的意(yì)见。意见提及(jí)，近年来，部分房地产经纪(jì)机构存在利用房源客源(yuán)优势(shì)收取过高费(fèi)用(yòng)、未明(míng)码(mǎ)标(biāo)价、捆(kǔn)三角形垂线的定义和性质，垂线的定义和性质七年级绑收费(fèi)、滥用(yòng)客户个人(rén)信(xìn)息(xī)等问题，加重交易当(dāng)事人(rén)负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上(shàng)述背景(jǐng)，两部门从加强从业主体管理、明确经纪服务内容(róng)、合(hé)理确(què)定经纪服务(wù)收费(fèi)、严格实行明码(mǎ)标价等十方面，提(tí)出了意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产(chǎn)首席分析师(shī)张大伟称，随着城市发(fā)展，一二线城(chéng)市二手房交易占比逐渐增加。以(yǐ)北(běi)京、上海(hǎi)为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中(zhōng)介居间成(chéng)交，房地(dì)产(chǎn)调控重心逐渐从开发商过(guò)渡到(dào)中介(jiè)公(gōng)司。

　　广东省城规院住房政策研(yán)究中(zhōng)心首(shǒu)席研究员李宇嘉表示(shì)，买房对居民来说属(shǔ)于金额不低(dī)的(de)大宗交易，由(yóu)于二手房交易成本较(jiào)高、交易周期(qī)较长，具有(yǒu)非(fēi)常强(qiáng)的专业性(xìng)，居民往(wǎng)往通过中介(jiè)来完成。但很多中介利用信息不对称等(děng)问(wèn)题，将(jiāng)非必要(yào)的收费(fèi)夹带其(qí)中，如(rú)收取过(guò)桥融资、按(àn)揭费、担保(bǎo)费等，对居民造成额外的负担，而且这(zhè)些服务(wù)事项并(bìng)未明(míng)码标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交(jiāo)易过程(chéng)中存(cún)在的(de)“乱象”，李宇嘉(jiā)指出(chū)，对包(bāo)括经纪(jì)服务(wù)在内的(de)相关市场(chǎng)交易行为及其主(zhǔ)体进行规范和秩序整顿，是(shì)房(fáng)地产市场管理和调控的主题(tí)。“当下，推进这项工作(zuò)的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管(guǎn)重点(diǎn)

　　二手房(fáng)市场中，历(lì)来对房地产经(jīng)纪服务行业关(guān)注最多(duō)的一个话(huà)题，便是房地产经纪服务费的(de)问题(tí)。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关部(bù)门主要监(jiān)管的重点(diǎn)，将是对(duì)房地产经纪服务收费及中介交易进(jìn)行规范。

　　在(zài)热点城市(shì)，二手(shǒu)房屋(wū)交易(yì)过程中，部分价值不菲的房屋，往往(wǎng)要缴(jiǎo)纳一笔金额(é)不(bù)低的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)。以(yǐ)北京(jīng)某(mǒu)房地产经纪服务机(jī)构2.7％的服务费率计(jì)算，一套(tào)1000万元的房屋，中(zhōng)介(jiè)费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费上，两部门在此次意见中(zhōng)提(tí)及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构要合理降低住房买卖和(hé)租赁经(jīng)纪服务费用(yòng)。鼓励按照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则(zé)实行分(fēn)档定(dìng)价(jià)。引导由交易双方共同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准(zhǔn)的最早(zǎo)依据(jù)是1995年(nián)国家计委(wěi)建设部下(xià)发的《关于(yú)房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规(guī)定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北(běi)京为例，目前北京市执行的2014年更新后(hòu)的(de)收费标准，即根据这样(yàng)的规(guī)定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪(jì)服务(wù)，经交易各(gè)方协商(shāng)同意，可在规定的(de)收费(fèi)标(biāo)准基(jī)础(chǔ)上适当上浮，上浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京(jīng)二手房(fáng)中(zhōng)介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示(shì)，本(běn)着“简政(zhèng)放权”的(de)精神(shén)，北京2015年取消(xiāo)了房(fáng)地产中介服务等57个政府定价，房地产经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)多少(shǎo)由各(gè)中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收取(qǔ)费用过程(chéng)中，相关监管部(bù)门当前(qián)并未(wèi)明确具体的中介费(fèi)率，中(zhōng)介(jiè)机构仅需(xū)在服务过程中对收费标准进行(xíng)明码标(biāo)价即可。而房地产经纪服务机构在具体收(shōu)取过程中，会结合房屋价(jià)值(zhí)及工(gōng)资标准，综合计算出(chū)合适的中介费率(lǜ)。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部门在此次意见(jiàn)中提(tí)及，房地产经纪机构(gòu)应当在经(jīng)营门(mén)店、网站(zhàn)、客户端等(děng)场所(suǒ)或渠道，公示(shì)服务(wù)项(xiàng)目、服(fú)务内容和收费标(biāo)准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑收费。房地(dì)产经纪机(jī)构提(tí)供的基(jī)本服务和延伸服务(wù)，应(yīng)当(dāng)分别明确服(fú)务项目和收费标准(zhǔn)。房地产经(jīng)纪机构收费前应当向交易(yì)当事人出具收费(fèi)清单，列(liè)明收费标准、收费金额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明(míng)显高于市(shì)场(chǎng)平均水平(píng)的房地(dì)产经纪(jì)机(jī)构(gòu)，住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设部(bù)门将会同市场(chǎng)监(jiān)管等部门(mén)采(cǎi)取(qǔ)约谈等综合措施进行重点监管。市场监管部门(mén)会同有关部门依法查处(chù)不按规定明码标(biāo)价(jià)、操纵经纪服务收费等(děng)违反价格和反垄断(duàn)法律(lǜ)法(fǎ)规的行为。对房地产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)相(xiāng)关违法违规信息，市场监管(guǎn)部门要依法依规纳入国家企(qǐ)业(yè)信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介费要(yào)降了(le)？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实(shí)行(xíng)分(fēn)档(dàng)定价，是(shì)否意味(wèi)着，未(wèi)来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼(jiān)深圳(zhèn)中原总经(jīng)理郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则(zé)实行分档(dàng)定价，合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服(fú)务(wù)费用(yòng)，主要还是(shì)规(guī)范(fàn)行业，打击(jī)收费过高的(de)经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳(zhèn)市场(chǎng)豪宅和(hé)普宅本来(lái)收费就不同，各(gè)家(jiā)收费普遍在合理范围内，加上(shàng)经(jīng)纪服务费(fèi)用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部门提出的意见仅为鼓励(lì)性(xìng)质，即只(zhǐ)是纲(gāng)领性文件而(ér)非规(guī)定，未来如何具体认定(dìng)其中(zhōng)的细则，还需要看各城市(shì)落地执行情(qíng)况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目(mù)前市场看，经纪服务领域的(de)调(diào)整(zhěng)改善、规范化，有(yǒu)利(lì)于行(xíng)业健康发展。同时(shí)，由于二手房很多房源(yuán)在产权方面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税费(fèi)等都可能对交易产生影(yǐng)响，这对房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务行(xíng)业的专业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二(èr)手(shǒu)房买卖过程中，原本应(yīng)该由上下家各支付一半的中介费，但在一些热(rè)点城市的二手房交易过程中，往往(wǎng)会有这样的情形，因部分购房者处于(yú)弱势地位，从而会出现中(zhōng)介费及税费均由购(gòu)房者来承担(dān)。即使(shǐ)一(yī)些房东愿意(yì)承(chéng)担中介费(fèi)，这部分(fēn)费用也可能(néng)通(tōng)过转嫁的方式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家(jiā)把中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁(jià)给下家，市(shì)场这种所谓‘约定俗成’的(de)情况(kuàng)，一(yī)些(xiē)房产中(zhōng)介三角形垂线的定义和性质，垂线的定义和性质七年级公司将其视为向购房者单边收费的行为(wèi)。部分(fēn)中(zhōng)介(jiè)公(gōng)司可能会利(lì)用其支配地(dì)位(wèi)，在原先经纪服(fú)务收费的(de)基础(chǔ)上，再次向(xiàng)房东收取费用(yòng)，而这(zhè)部分费(fèi)用，房东往往会将其转再次转嫁给购房者，这实(shí)际上相当于变(biàn)相推高了(le)房价(jià)。两部门(mén)提出(chū)严禁操纵(zòng)经纪服(fú)务(wù)收费，不仅有利于提高(gāo)交(jiāo)易中操(cāo)作的透明度，也有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称(chēng)。

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