万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让(ràng)这个位于(yú)北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到(dào)舆(yú)论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共(gòng)同(tóng)债务人被中国信达追(zhuī)债(zhài)，中国信(xìn)达为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可(kě)问题是，这些房子(zi)早(zǎo)已售出，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子(zi)现(xiàn)在莫(mò)名奇(qí)妙地被拍卖(mài)，算(suàn)是被割了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可(kě)能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个(gè)位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上(shàng)，上(shàng)架了“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有限公(gōng)司不(bù)良(liáng)债权(quán)转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套(tào)万柳书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京(jīng)东(dōng)拍卖显示，上(shàng)述不良债权转让项目的(de)处(chù)置主体(tǐ)是中国信达资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司(sī)北京(jīng)市分公司（下称中国信(xìn)达(dá)北分），处置的是对(duì)北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权(quán)。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本(běn)金(jīn)37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团有限公司(sī)是共同债务人。目前，该项目(mù)已有(yǒu)1万次围观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表面上看(kàn)，这(zhè)就是一起中(zhōng)国(guó)信达北分讨债的(de)故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒(méi)体(tǐ)报道，万柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而且早已售罄。如(rú)果该报(bào)道属实，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出去了(le)的，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根(gēn)本(běn)没有网签(qiān)，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经(jīng)的(de)报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透(tòu)露(lù)，中赫集团(tuán)早就把(bǎ)这75套房子(zi)抵(dǐ)押出(chū)去，现在还没资(zī)金解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅(zhái)，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书院的(de)业主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还(hái)有不少中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些(xiē)业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让(ràng)这笔不良债权回本(běn)的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准(zhǔn)还是债主中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事(shì)执(zhí)行中，业主已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际占有(yǒu)，但未办理过(guò)户(hù)手(shǒu)续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向法院提(tí)出执(zhí)行异(yì)议申请，请求法(fǎ)院(yuàn)解除查封，同时可(kě)以联合(hé)起诉(sù)开发商，要(yào)求退还购房款或办理房(fáng)产(chǎn)证，并承担违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人(rén)民法院关于商品房消费者权利(lì)保护问题的批复(fù)》，以司(sī)法(fǎ)解(jiě)释的方式明(míng)确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居(jū)住为(wèi)目的购买房屋并已支(zhī)付(fù)全部价(jià)款，主张其(qí)房(fáng)屋(wū)交付请求权优先于建设(shè)工程价款优(yōu)先受(shòu)偿权(quán)、抵押权(quán)以及其他(tā)债权的，人民法院应当予(yǔ)以支(zhī)持。只支(zhī)付了部分价款的(de)商品房消费者，在一审(shěn)法庭(tíng)辩论终结(jié)前已实际支付剩余价款的，可以适(shì)用前款规(guī)定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良(liáng)债权，实际(jì)上是个烫(tàng)手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回(huí)本(běn)，抵押(yā)的这75套房(fáng)子，还(hái)会被业主讨回(huí)去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会(huì)赔了夫(fū)人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中(zhōng)国信达申请不良债权转让(ràng)，可(kě)以(yǐ)追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集团旗(qí)下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托(tuō)有(yǒu)限责(zé)任公司成为了唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产开(kāi)发商，相较其他(tā)房(fáng)企，中赫(hè)集团既没有很大规(guī)模，也没有很高的国民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集团进入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大(dà)型(xíng)知(zhī)名房(fáng)企手中(zhōng)，抢下了北(běi)京(jīng)万(wàn)柳(liǔ)地块，成为(wèi)北京(jīng)当年(nián)的(de)“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入(rù)市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回来的(de)灰(huī)砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年银(yín)杏(xìng)树，还(hái)是(shì)每(měi)平(píng)米20万元的价格(gé)，都令业(yè)内外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿(ér)。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈(quān)的地(dì)位。2014年(nián)末上市的它，对(duì)手是当(dāng)时有名的融创(chuàng)观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒大(dà)华府等，现(xiàn)如今(jīn)，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院一套300平米(mǐ)的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人(rén)的36万元(yuán)/平米，说明(míng)万柳书院虽然已(yǐ)经推出了(le)8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的(de)豪(háo)宅，也(yě)吸引了不少知名(míng)人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居(jū)住(zhù)在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中(zhōng)赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖(mài)北京城最贵(guì)的房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环(huán)的背后，这个地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执(zhí)行标的(de)高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义(yì)务(wù)，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到(dào)这(zhè)个地步，其实(shí)是有迹可(kě)循(xún)的。

　　事(shì)实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中(zhōng)赫(hè)集团，发(fā)现其(qí)深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪(há殖民地和半殖民地区别通俗易懂，中国7个殖民地o)宅的开发(fā)商到沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在(zài)于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了多元化(huà)转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过(guò)多元化(huà)业务，先(xiān)后进(jìn)军能源市(shì)场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放到了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资本退(tuì)出(chū)后，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐(lè)部64％股权，成(chéng)为国(guó)安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手(shǒu)中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部(bù)全部股权。如果北(běi)京国(guó)安的(de)估值(zhí)一(yī)直没变，那么中(zhōng)赫(hè)集团拿(ná)下北京(jīng)国安，总(zǒng)计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团(tuán)及其实控(kòng)人(rén)周金辉(huī)夫(fū)妇将其手(shǒu)中的中赫(hè)集团(tuán)股份(fèn)质押(yā)陆续质押，据企查(chá)查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出质(zhì)记录。质(zhì)权人包括海(hǎi)金商业保(bǎo)理、北京建(jiàn)工(gōng)、山东国(guó)际信(xìn)托、中融信托、中信建设(shè)等(děng)。

　　这与入主北(běi)京国安的(de)时间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北(běi)京(jīng)国安后(hòu)，不仅国安的(de)经(jīng)营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息(xī)显(xiǎn)示(shì)，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　殖民地和半殖民地区别通俗易懂，中国7个殖民地为(wèi)了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执(zhí)行(xíng)标的高达11亿，北京(jīng)国(guó)安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地(dì)、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共(gòng)同成为(wèi)被执行人，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为履行(xíng)能力(lì)而(ér)拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书(shū)确定(dìng)义务(wù)，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有(yǒu)北京国(guó)安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人都成为(wèi)老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又(yòu)如(rú)何能独善(shàn)其身(shēn)？

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