文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国(guó)住(zhù)房和城乡建设工作会(huì)议提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一(yī)个月(yuè)时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房预售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者(zhě)的(de)不(bù)公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱没实(shí)力的(de)别(bié)建了，不(bù)能(néng)把(bǎ)包(bāo)袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发(fā)时代(dài)步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改(gǎi)是个技术活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及长效(xiào)机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济规(guī)律办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道(dào)关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了(le)所有(yǒu)商品(pǐn)不能(néng)交付(fù)的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待(dài)期一般(bān)为两年，在(zài)此(cǐ)期(qī)间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行(xíng)业(yè)层面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障(zhàng)购房老百姓(xìng)权益(yì)、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度(dù)？预售制度(dù)怎么(me)来的？国(guó)外什么情况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商品房预售最(zuì)早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国(guó)家(jiā)一般(bān)有严格的监(jiān)管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在(zài)购买期房(fáng)后并非(fēi)像中国(guó)一样在(zài)支付完首付款后从银(yín)行一次性贷款支付剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在完(wán)全(quán)交房前进行分期(qī)支付。所(suǒ)以，预售(shòu)制度(dù)是需要严格的(de)资金监管、分(fēn)期支付以(yǐ)及违约处罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一(yī)定会触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不(bù)公(gōng)平，所以不如借机取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)，以后改为现房销(xiāo)售。客(kè)观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入(rù)存量(liàng)时(shí)代，取消预售制(zhì)度有助(zhù)于降负(fù)债降(jiàng)杠(gāng)杆(gān)，不(bù)再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，当然这(zhè)需要(yào)配套房企债务(wù)重组、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术(shù)活(huó)，只要坚持市(shì)场化改革，中国一(yī)定能化解这个难题，让房地产回(huí)归(guī)实体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本(běn)质是向(xiàng)善，是以客户(hù)为中心，房地产(chǎn)也不能(néng)例(lì)外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福(fú)一(yī)家人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现(xiàn)房销售是实(shí)现老(lǎo)百姓安(ān)居乐业(yè)、社会长治(zhì)久安(ān)、行(xíng)业企业(yè)健康发展的(de)重大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制(zhì)要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金(jīn)融支持当期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究(jiū)中心参与财税改革(gé)方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等(děng)进(jìn)行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的(de)专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时(shí)开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出(chū)租是地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题，分层(céng)销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还(hái)未(wèi)推行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许(xǔ)多(duō)人栖身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求是相(xiāng)当高，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金(jīn)实力才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是(shì)中国香港(gǎng)地(dì)产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问(wèn)题。针对(duì)这一系列问题(tí)，不少地(dì)产(chǎn)商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约(yuē)切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模(mó)式(shì)一经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的(de)市(shì)民数量有所增加，开发商(shāng)资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信(xìn)置(zhì)业(yè)有限公司(sī)，凭借(jiè)商(shāng)业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业务的经验(yàn)，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独到(dào)的见(jiàn)解(jiě)，在努力寻(xún)求方法加快自身(shēn)资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了(le)分层出(chū)售、还(hái)印发(fā)售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地(dì)势环境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价(jià)格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用类(lèi)似租金的分期付款形(xíng)式(shì)，等新楼落成时，收(shōu)齐买(mǎi认真地还是认真的写作业，认真的与认真地)家的钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自(zì)己的房产。这种方式减轻了民众购(gòu)房(fáng)的资金压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售(shòu)，也解决了制造商(shāng)的资金问题(tí)，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期(qī)付(fù)款”的(de)销售(shòu)模式成为当时中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的(de)一大特(tè)色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效(xiào)率地解(jiě)决了核心的住房(fáng)供不(bù)应(yīng)求(qiú)的(de)问(wèn)题，使房市发(fā)展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完(wán)善(shàn)、规范化，建立健全(quán)的监管机制(zhì)，促进(jìn)市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售(shòu)楼花制(zhì)度的(de)监管，即要求(qiú)开发商(shāng)在(zài)预售前(qián)，确(què)保(bǎo)地(dì)价款(kuǎn)已经全部支付(fù)，还(hái)要证明(míng)自身有资金等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律师所托(tuō)管，支(zhī)取(qǔ)时需律所和(hé)建(jiàn)筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发商、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造(zào)假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银(yín)行开设(shè)的(de)信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最(zuì)大风险方，后续(xù)需(xū)自身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年代，中国(guó)内地面临住房需求大和(hé)供(gōng)给量短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制度。建国(guó)以来，中国(guó)内(nèi)地优先发展重工(gōng)业，强调(diào)基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向使前期发展工(gōng)业化(huà)的进程(chéng)大于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等(děng)城(chéng)市化配(pèi)套(tào)问题，才(cái)能进一(yī)步推进城市化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一分(fēn)配(pèi)，以租(zū)养(yǎng)房(fáng)”的(de)福利分房制度，住房(fáng)市场(chǎng)发(fā)展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也(yě)出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利分房制度不(bù)再适(shì)用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的需求(qiú)量(liàng)大，而社会(huì)缺(quē)少大型(xíng)房(fáng)地产开(kāi)发商，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的(de)困境，此时引(yǐn)入中国香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式无疑(yí)是对内地房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步(bù)引进中国香港预售商(shāng)品房(fáng)制度，先后出(chū)台多项文(wén)件(jiàn)，大力支持国内房(fáng)地产市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出台《关于进一(yī)步深化(huà)城(chéng)镇住(zhù)房制度改革，加快(kuài)住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经济(jì)下的福(fú)利分(fēn)房转向市场(chǎng)经济的(de)商品房(fáng)。房地(dì)产市场采用预售(shòu)制(zhì)，允许开(kāi)发商(shāng)卖期房(fáng)，解决了(le)房企缺(quē)少资(zī)金和开发时间周期长的(de)两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个(gè)项目(mù)的(de)开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国(guó)内地(dì)开始房改货币化，中国人(rén)民银(yín)行等多方(fāng)迅速出台相关的(de)信贷政(zhèng)策，支持购房者，极(jí)大作用推动了(le)房地产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国内地(dì)的商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资(zī)金压力，加快(kuài)城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地(dì)产开发企(qǐ)业(yè)将正在建设中的房屋(wū)预(yù)先出售给购(gòu)房者，由购房者(zhě)支(zhī)付(fù)定金或房款的行为(wèi)。区别于(yú)中国香港，在中国内地实践过程中，商品房(fáng)预售流(liú)程为：房地产(chǎn)开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一(yī)次(cì)性(xìng)付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到(dào)了(le)全部购(gòu)房(fáng)款，这点与中国香港的(de)按照工程进度付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对中国(guó)内地的开发商而(ér)言，预售制商(shāng)品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极(jí)大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同(tóng)时(shí)增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对(duì)中国内地房地产市场的(de)稳步发(fā)展起到(dào)了重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房(fáng)地产市场快(kuài)速发展阶段的(de)资金需求(qiú)，也提(tí)高了居民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民(mín)从筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发(fā)达国家几(jǐ)百年城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进(jìn)入快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成(chéng)区面(miàn)积由7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据(jù)我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国(guó)住房(fáng)存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房(fáng)销售(shòu)最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国内地(dì)商品住(zhù)宅期房销售面积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国(guó)内地房地产历(lì)经(jīng)二(èr)十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资完成(chéng)额(é)从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积和销(xiāo)售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的(de)快速(sù)发展，房(fáng)地产企业从无(wú)到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到(dào)民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中国内地经(jīng)济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠道(dào)，房地产带动的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多(duō)个行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资(zī)占全社会(huì)固定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占银行各项贷款余(yú)额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从房地产融资(zī)存量(liàng)占(zhàn)社(shè)融存量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银行不(bù)良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据(jù)我(wǒ)们的(de)《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股(gǔ)债(zhài)房(fáng)市值(zhí)的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与股(gǔ)债(zhài)房市值的比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高(gāo)，以及中国资本(běn)市场发(fā)育尚不成熟，直接(jiē)融资比例(lì)较低，股票(piào)、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)不(bù)能交付(fù)的(de)风险。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者(zhě)不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外(wài)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)和开发商之间的购(gòu)房合同、购(gòu)房(fáng)者和银(yín)行的按揭(jiē)贷(dài)款合同是两个独(dú)立的合同关系(xì)，如果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能(néng)根(gēn)据购房合同向(xiàng)开发商(shāng)主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合(hé)同按(àn)时向(xiàng)银(yín)行进行贷款偿(cháng)还，因此购房(fáng)者承担的(de)风险(xiǎn)较(jiào)大(dà)。

　　从行业(yè)层面看，预(yù)售制(zhì)助(zhù)推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信用和购(gòu)房者对行业的(de)信心。

　　从金(jīn)融层(céng)面(miàn)看，银行(xíng)作(zuò)为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂(làn)尾”等(děng)情况(kuàng)，而房企通过(guò)与购房者签订的预售合同(tóng)和(hé)按揭合同，已经从银行获得(dé)房(fáng)款，如果购房者丧(sàng)失还款能力或短期不能(néng)还款等，则风险(xiǎn)完全(quán)由银行承(chéng)担(dān)，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预(yù)售监(jiān)管资金去(qù)哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是(shì)“没(méi)钱”，即没(méi)钱付(fù)工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法》中明确规定了开发企业预售商(shāng)品(pǐn)房所得款项应当用于(yú)有(yǒu)关的工程建设，商(shāng)品房(fáng)预(yù)售款监管的具体办法，由房地(dì)产管理部门制定。但多年以来全国并(bìng)没(méi)有(yǒu)统一的(de)预(yù)售资金(jīn)监管规(guī)定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比例(lì)为总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项(xiàng)目(mù)工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是(shì)，不少购(gòu)房款未进(jìn)入监管账户、或(huò)进入监管账户后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼盘没有(yǒu)资金(jīn)继续建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大开发时代(dài)的(de)高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管账户(hù)拨(bō)付资金(jīn)，再由(yóu)工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流(liú)动性，房(fáng)企(qǐ)抽(chōu)调(diào)资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成(chéng)一种资金(jīn)循环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但一定程度(dù)上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于(yú)购房者预(yù)付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要(yào)求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式(shì)：预付(fù)款(kuǎn)一(yī)般以定金方式支(zhī)付(fù)，或(huò)按工程进度分期支(zhī)付(fù)，或(huò)二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般(bān)采(cǎi)用两种方式发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是(shì)房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预售商品(pǐn)房(fáng)提供(gōng)期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保(bǎo)护(hù)：房屋交付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收(shōu)合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得(dé)购房(fáng)者支付(f认真地还是认真的写作业，认真的与认真地ù)的房(fáng)款。二是开发商(shāng)为购房者(zhě)提(tí)供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　美国(guó)期房(fáng)定(dìng)金一定期(qī)限内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款交付后按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付(fù)前(qián)资(zī)金由第(dì)三方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官(guān)方数据，2021年美国(guó)平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在(zài)房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者的(de)定金及(jí)首付款由(yóu)第三方公(gōng)证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据(jù)工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动机(jī)监管开发商施(shī)工进度。开发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相(xiāng)关部门经审查(chá)后发放(fàng)的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付(fù)购房，房款(kuǎn)按建造(zào)工(gōng)期进度支付，按(àn)揭按(àn)工期放款后还贷(dài)，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，开发商(shāng)或购房者可购买(mǎi)期房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目获(huò)批后即可预(yù)售房屋(wū)。签署购房(fáng)合(hé)同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公(gōng)证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由(yóu)于(yú)任何原因不能购买(mǎi)，定(dìng)金(jīn)按照德国(guó)法律全(quán)部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支(zhī)付公(gōng)证费(fèi)和土地交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在(zài)购房款中(zhōng)，属于购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国(guó)没(méi)有规定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也采取(qǔ)按工期(qī)支付房款(kuǎn)的(de)制(zhì)度，一(yī)般分7笔进行(xíng)支(zhī)付，具体支付节点、比例因(yīn)项(xiàng)目(mù)而异(yì)。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁(jié)及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前申请(qǐng)房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多(duō)次发放贷款，每(měi)笔贷(dài)款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德(dé)国(guó)保险公司针对(duì)期房设计(jì)了两种保险，保险的功能是(shì)当(dāng)房屋(wū)出现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付(fù)

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方(fāng)律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一名(míng)律师，负责沟通(tōng)期房(fáng)交易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金(jīn)、合(hé)同等各(gè)个环节，各(gè)环节内(nèi)容确认无(wú)误后(hòu)签订首付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方面，英国设(shè)置了(le)10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，当开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采(cǎi)取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方式，但是交房前付(fù)款比例相(xiāng)对较低(dī)，一般会(huì)在合(hé)同签订6-24个月分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规定房屋必须(xū)经过房产公证公司的检验验(yàn)收(shōu)后才(cái)能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资(zī)金监管极为严(yán)格，资(zī)金也由律师监管，在(zài)确认工(gōng)程进度、支(zhī)付相关(guān)款项过(guò)程中，由(yóu)买房律(lǜ)师将资(zī)金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖方(fāng)律师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即资金在(zài)进(jìn)入开发商账户前(qián)经过两道关口，有利(lì)于保障(zhàng)购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完(wán)成(chéng)“预(yù)售房定金保全措施(shī)”，交房(fáng)前付款比例不超(chāo)房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违(wéi)约需返还定价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后(hòu)由于(yú)房(fáng)屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖(mài)”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日(rì)本(běn)政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规(guī)范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律(lǜ)要(yào)求开发商必须完(wán)成定金保全措施才可预售。什么(me)是(shì)定金保(bǎo)全(quán)措施(shī)？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订购(gòu)房合同时(shí)，开(kāi)发(fā)商(shāng)向金融机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金(jīn)保(bǎo)证委托合同，设置购房(fáng)者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支付的购(gòu)房款(kuǎn)也受该(gāi)措(cuò)施保护。若开(kāi)发(fā)商倒闭导致期房烂(làn)尾，购(gòu)房者可(kě)凭保证金证明(míng)书向金融机构(gòu)或(huò)保证(zhèng)机(jī)构或保险公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需(xū)向购房者赔付违约金，一般(bān)约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环(huán)节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷(dài)款，但(dàn)交房后才(cái)开始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期(qī)房购房者违约(yuē)可返还相当(dāng)于3.75％房款的(de)订金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款按工(gōng)程进(jìn)度支付，所有资金进银行专门项目资金(jīn)账户，交(jiāo)房后(hòu)满1年保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权合(hé)同以及订金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签(qiān)订购买合同(tóng)，不(bù)执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的(de)首付及印花税，同时(shí)购房者(zhě)向银行申请按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付(fù)上，新(xīn)加坡(pō)期房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流程(chéng)做了统一(yī)详(xiáng)细规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合(hé)同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门(mén)窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也依照工程进度放(fàng)款，月供(gōng)在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付(fù)款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是(shì)保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加(jiā)大对刚需和(hé)改善(shàn)型(xíng)需求的支持(chí)力(lì)度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的金融工(gōng)具支(zhī)持。另一(yī)方面，从现在(zài)起(qǐ)，对还在正(zhèng)常(cháng)运(yùn)转(zhuǎn)的房(fáng)企包括民(mín)营企业，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优质房企牵(qiān)头并(bìng)购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金(jīn)融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充分估计形(xíng)势复杂性和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市(shì)场信心以及(jí)长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建(jiàn)立开发商违(wéi)约后定金保(bǎo)护机制，如(rú)将已支付(fù)定(dìng)金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险认真地还是认真的写作业，认真的与认真地公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及(jí)重大缺陷(xiàn)等情况提供(gōng)充(chōng)分的(de)保(bǎo)障。余款支(zhī)付环节(jié)，建立(lì)按工程进度(dù)付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银(yín)行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相(xiāng)关部门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资(zī)金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期(qī)内(nèi)，开发商应对房屋(wū)质量问题全权(quán)负责、免费维修，购(gòu)房者(zhě)在(zài)保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看(kàn)，取消商品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过(guò)时(shí)了，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另一(yī)方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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