文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了(le)。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以进(jìn)行现房(fáng)销售”，不足一个月时(shí)间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓和(hé)社(shè)会，这是房(fáng)地产从大开发(fā)时代步入高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存(cún)量时代，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然(rán)二次(cì)房改是(shì)个技术活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照(zhào)经济(jì)规律办(bàn)事(shì)，中国一(yī)定能实(shí)现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售(shòu)制、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大(dà)家(jiā)想想，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买者(zhě)的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非常(cháng)不公平(píng)，比如，交房等(děng)待期一(yī)般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟(chí)交(jiāo)房、房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不(bù)能(néng)交房(fáng)的风险。从行(xíng)业层面看(kàn)，预(yù)售制(zhì)助推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样(yàng)有助于(yú)落实中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权(quán)益(yì)、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建议取消预(yù)售制度？预售(shòu)制度(dù)怎(zěn)么来的？国(guó)外什么情况？简单科(kē)普一(yī)下：商品(pǐn)房预售最早源于中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发(fā)商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前(qián)世界不少(shǎo)国(guó)家(jiā)存(cún)在预售制。但是(shì)，重点来了！发达(dá)国家一(yī)般有严(yán)格的监管保障措(cuò)施，开发(fā)商(shāng)在项(xiàng)目获(huò)得政府批准后(hòu)才可以开始(shǐ)销售，买(mǎi)家在(zài)购买期房(fáng)后并非(fēi)像(xiàng)中国一(yī)样在支付完首付款后从(cóng)银行一(yī)次(cì)性贷(dài)款支付剩余(yú)全部房(fáng)款，而是(shì)根据开发商(shāng)工程(chéng)进(jìn)度在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要(yào)严格的(de)资金监(jiān)管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施(shī)，一定(dìng)会(huì)触发风险，对购房民众不(bù)公平，所以(yǐ)不(bù)如(rú)借机取消预(yù)售(shòu)制度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进(jìn)入存(cún)量时(shí)代，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度有助于(yú)降负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要配(pèi)套房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工保交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效机(jī)制。这是(shì)个(gè)技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地产(chǎn)回归(guī)实体经济和居住属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬(yìng)的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极(jí)大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是(shì)以(yǐ)客户(hù)为中心，房(fáng)地(dì)产也(yě)不能(néng)例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房(fáng)幸福(fú)一家人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施(shī)现房销售是实现老百(bǎi)姓(xìng)安(ān)居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在当前的情况(kuàng)下，取(qǔ)消预售制要结合稳(分分合合的爱情能长久吗，分分合合的爱情是真爱吗wěn)楼市、房(fáng)地产软着陆(lù)、打(dǎ)通(tōng)金融支持当期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十(shí)年前在国务(wù)院发(fā)展研究(jiū)中心参与财(cái)税改革(gé)方(fāng)案(àn)研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系(xì)统的专项(xiàng)研究。（参(cān)考后来形成(chéng)的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付(fù)款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资(zī)金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题，分层(céng)销(xiāo)售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国(guó)香港还未推行(xíng)公共房屋制度(dù)，许多(duō)人(rén)栖(qī)身(shēn)于木屋或者其他临时住(zhù)宅(zhái)，住房(fáng)的(de)需求(qiú)是相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数(shù)以一(yī)整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实(shí)力才能购(gòu)买。虽(suī)然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题(tí)，不(bù)少(shǎo)地(dì)产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经(jīng)推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多(duō)年(nián)经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的(de)经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着(zhe)独到的见(jiàn)解，在努力寻求(qiú)方法加快自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙(lóng)的(de)一块(kuài)地盘(pán)后，除(chú)了分(fēn)层(céng)出(chū)售(shòu)、还印(yìn)发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明(míng)楼宇的地势(shì)环境、建筑材(cái)料、分层价格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即(jí)先收取买家的(de)订金(jīn)，采用(yòng)类(lèi)似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资(zī)金压力，加速了(le)房(fáng)屋的建(jiàn)造(zào)和销售，也解决了制造(zào)商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可(kě)谓(wèi)是(shì)“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分期(qī)付款”的销售模式成为当时中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的(de)一大特色，纵观(guān)中国香港房(fáng)地产市(shì)场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核心的住房(fáng)供不应求的(de)问(wèn)题(tí)，使(shǐ)房(fáng)市(shì)发展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推动了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发(fā)展。例如(rú)，1960年(nián)，位于(yú)大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管(guǎn)理(lǐ)部门(mén)提升了对于预售楼(lóu)花制(zhì)度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价款已经全(quán)部支付，还(hái)要(yào)证明自身有资(zī)金等能(néng)力(lì)把项目完成(chéng)，资金(jīn)需放入律师所托管分分合合的爱情能长久吗，分分合合的爱情是真爱吗，支取(qǔ)时需律所和(hé)建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取监(jiān)管(guǎn)账户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求(qiú)律师(shī)行(xíng)在银(yín)行开(kāi)设的信托账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化(huà)机(jī)制，且(qiě)银行的责任(rèn)上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推动项目完(wán)工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪(jì)九十年代(dài)，中国内地(dì)面(miàn)临(lín)住(zhù)房需(xū)求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以来，中国(guó)内地(dì)优先发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基础建(jiàn)设，这一(yī)导向使前期发展工业化的进(jìn)程(chéng)大(dà)于(yú)城市(shì)化进(jìn)程，唯有解决住(zhù)房基础(chǔ)等(děng)城(chéng)市化配(pèi)套(tào)问(wèn)题，才能(néng)进一(yī)步推进城市化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房市场发(fā)展起步(bù)较晚(wǎn)、增速(sù)较慢(màn)，福利分房制度也出(chū)现了分(fēn)配不(bù)公、效率低、配套差等问题(tí)，因此(cǐ)福利(lì)分房制度不再适用于(yú)当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面(miàn)临商(shāng)品房的需求(qiú)量(liàng)大(dà)，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发(fā)商(shāng)，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引入(rù)中国香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步引进中(zhōng)国香港预售(shòu)商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地(dì)产市(shì)场改革(gé)。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步(bù)深化城镇住房(fáng)制度改革，加(jiā)快住(zhù)房建设的通(tōng)知(zhī)》文件，决定停止住房(fáng)无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社(shè)会化的住房(fáng)新体制，从(cóng)计划经(jīng)济下(xià)的福利分(fēn)房(fáng)转向市场经济的(de)商(shāng)品房。房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允许(xǔ)开(kāi)发(fā)商卖期房，解决了房(fáng)企缺(quē)少(shǎo)资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预(yù)售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应(yīng)速度加快(kuài)。自此中国内地(dì)开始房(fáng)改货币化，中(zhōng)国人(rén)民银行等(děng)多方迅速出台相(xiāng)关的信(xìn)贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大作(zuò)用(yòng)推(tuī)动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中(zhōng)国内(nèi)地的商品房(fáng)预售制(zhì)度。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓(huǎn)解房(fáng)企资金压力，加(jiā)快城镇住(zhù)房建设(shè)。具体来说(shuō)，是指房地产开发企(qǐ)业将正在(zài)建设(shè)中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由(yóu)购房者支付定金(jīn)或房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流(liú)程为：房地(dì)产开(kāi)发商办理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预(yù)告登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购(gòu)房者需要一次(cì)性付清首付款，并(bìng)采(cǎi)用银行贷(dài)款的形式一次(cì)性付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿(ná)到(dào)了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的开发商而言(yán)，预售制商(shāng)品房也开(kāi)启了(le)高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国(guó)内地商品(pǐn)房销(xiāo)售的最主要方(fāng)式，预售制(zhì)极大(dà)缩(suō)短房(fáng)企现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房(fáng)供(gōng)应(yīng)，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年对(duì)中国内地房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的(de)稳步发展起到了重要(yào)作用，不仅解决(jué)了房地产市场(chǎng)快(kuài)速发展阶段的资(zī)金需(xū)求，也(yě)提高(gāo)了居民居(jū)住(zhù)水平，中国(guó)内地城镇居民(mín)从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数(shù)十(shí)年(nián)时间走完发达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革(gé)开放(fàng)以来，城(chéng)镇化(huà)进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年间(ji分分合合的爱情能长久吗，分分合合的爱情是真爱吗ān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平方公(gōng)里增长至60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存(cún)量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地(dì)商品(pǐn)房销(xiāo)售最主要方式(shì)，2005年(nián)中国(guó)内地商品(pǐn)住宅期房销售面积占(zhàn)总(zǒng)销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产历(lì)经二十多年(nián)长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行业(yè)各项指标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面(miàn)积和(hé)销售金(jīn)额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为(wèi)拉(lā)动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道，房地(dì)产带动(dòng)的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地产带动产业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融(róng)、批发、建材的带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全(quán)社(shè)会固(gù)定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发投(tóu)资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行(xíng)各(gè)项贷(dài)款余额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过(guò)三分之(zhī)一。从房地产融资(zī)存量占(zhàn)社融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面积违约(yuē)，将导致银行(xíng)不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应(yīng)渠道，根据我们的(de)《中国住房市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元，大于(yú)美国的(de)33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三(sān)国合计的(de)31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债(zhài)房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的比例较高，主要是因(yīn)为住(zhù)房市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟(shú)，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资渠道(dào)缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负面效(xiào)应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎(hū)承担(dān)了所有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至(zhì)不(bù)能交(jiāo)房(fáng)等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的购(gòu)房合(hé)同、购房(fáng)者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关(guān)系，如果开发(fā)商发生违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能(néng)根(gēn)据购房(fáng)合同向(xiàng)开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需(xū)要根据(jù)按揭(jiē)贷(dài)款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购(gòu)房者对行业(yè)的(de)信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦房(fáng)企因为(wèi)市(shì)场(chǎng)波动或经营不善(shàn)，出(chū)现(xiàn)资金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企通过(guò)与购房(fáng)者签订的预售(shòu)合同和按(àn)揭合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者(zhě)丧失还款能力或短期(qī)不能(néng)还款等，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银(yín)行(xíng)承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度(dù)看，购(gòu)房者的预售监(jiān)管资金去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在(zài)2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法》中明确(què)规(guī)定了(le)开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用(yòng)于有关(guān)的(de)工(gōng)程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但多(duō)年以来全国并没有统一的预售(shòu)资金监管规(guī)定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市(shì)重(zhòng)点监管资金比例为(wèi)总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按(àn)照项(xiàng)目(mù)的(de)建(jiàn)安(ān)成本乘以建筑面积或(huò)者项(xiàng)目(mù)工(gōng)程(chéng)总额报价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购房款未进入(rù)监(jiān)管账户、或(huò)进入监(jiān)管账户后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资(zī)金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产大开发(fā)时(shí)代的高周转背景下(xià)，抽调预(yù)售款监管账户资(zī)金，是行(xíng)业“潜规(guī)则(zé)”。比(bǐ)如工(gōng)程总承包方，以工(gōng)程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企(qǐ)，而(ér)拨(bō)付(fù)的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这些方式套(tào)取的资(zī)金，在房企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供了资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下(xià)特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对(duì)于购(gòu)房者预付资金，一般设有定金或(huò)预付款保护机制(zhì)，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要求购房者支付(fù)的预付(fù)款比(bǐ)例相对(duì)较低，绝大(dà)部(bù)分房款(kuǎn)在房(fáng)屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付(fù)款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付(fù)款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照工程进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋(wū)交付后(hòu)发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋(wū)交付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期房由政府或第(dì)三(sān)方验收(shōu)合格并提供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)购房(fáng)者支(zhī)付的(de)房款。二是开发商为(wèi)购房者提(tí)供一定的(de)保修(xiū)期，通常1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前(qián)预售(shòu)资(zī)金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房(fáng)定金一(yī)定期限内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付(fù)首付，其(qí)余房款交(jiāo)付(fù)后按揭还款，交付前资(zī)金由(yóu)第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外(wài)，购房者(zhě)在房(fáng)屋交付后(hòu)通过按揭(jiē)贷款支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面，美(měi)国为防止(zhǐ)开发(fā)商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首(shǒu)付(fù)款由第三方公证(zhèng)行(xíng)或产权保险公司(sī)的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资金可(kě)通(tōng)过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且不(bù)承担任何责任与损失。而开发商(shāng)在房屋建设过程中(zhōng)的(de)资(zī)金全部(bù)来(lái)自银行(xíng)，银(yín)行根(gēn)据(jù)工程进(jìn)度向开(kāi)发商提供(gōng)一定比(bǐ)例的贷款，由于(yú)开发商挪用(yòng)资(zī)金(jīn)直接损害银行(xíng)利(lì)益，银行有充分(fēn)动(dòng)机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时(shí)需取得由政府相(xiāng)关部(bù)门经审查后(hòu)发放的验收凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭证向银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可(kě)零首(shǒu)付购房，房款按(àn)建(jiàn)造工期进度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，开发(fā)商或购房者(zhě)可购买期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面，德(dé)国开(kāi)发商在项目获批后(hòu)即(jí)可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需(xū)支(zhī)付约2000欧的(de)定金并进(jìn)行预约公证，签(qiān)订合同后(hòu)定(dìng)金退还。如由于任(rèn)何原因(yīn)不能购买，定金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支付公证费(fèi)和土(tǔ)地交易税，分(fēn)别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在(zài)购房(fáng)款(kuǎn)中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规(guī)定最低首付比例(lì)，可零首付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德国也(yě)采取按(àn)工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付(fù)节点(diǎn)可分为公证(zhèng)后、主体完工、内(nèi)部水暖电(diàn)路完工、窗户玻(bō)璃(lí)完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在(zài)支付(fù)房款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利率，银行(xíng)按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购房者(zhě)一(yī)定使用(yòng)期限，期(qī)限结束(shù)后，购房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国(guó)保险公司针对(duì)期房设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保险的(de)功能是当房(fáng)屋出(chū)现重大延(yán)期(qī)或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险(xiǎn)公司(sī)保证开发商赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发商破(pò)产(chǎn)，由保险公司负(fù)责相应赔(péi)偿。保险由开发商(shāng)或购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有(yǒu)一(yī)名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环(huán)节(jié)内容确认(rèn)无误(wù)后签订首付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发(fā)商出现(xiàn)财务、经(jīng)营(yíng)问题(tí)时(shí)，购房者(zhě)10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英国采取按工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)的方式(shì)，但是交房前(qián)付款比例相对较(jiào)低，一般会在合(hé)同签订(dìng)6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前(qián)付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须(xū)经(jīng)过(guò)房(fáng)产公证公司(sī)的检(jiǎn)验验收(shōu)后才能(néng)交付，交付后方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环节，英(yīng)国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度(dù)、支付相关款项过程(chéng)中，由(yóu)买房律师将资金转给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即(jí)资金在(zài)进入(rù)开(kāi)发商账(zhàng)户(hù)前(qián)经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保全(quán)措施(shī)”，交房(fáng)前付款比例不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一(yī)房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一(yī)一部规范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业(yè)法(fǎ)》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么是定金(jīn)保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购(gòu)房合同(tóng)时(shí)，开发商向金融机(jī)构(gòu)或指定保证机构或保(bǎo)险机构(gòu)签(qiān)订定金保证委托合同，设置购房者(zhě)定金的(de)保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金(jīn)证(zhèng)明(míng)书交(jiāo)付给购房者。除(chú)定(dìng)金外，其他预先支(zhī)付的购房款也受该措(cuò)施保护(hù)。若(ruò)开发商倒闭导致(zhì)期(qī)房(fáng)烂尾，购(gòu)房(fáng)者可(kě)凭保证金证明书(shū)向金融机构或保证机构或保险公司(sī)兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商需(xū)向(xiàng)购房者赔(péi)付违约金，一(yī)般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支(zhī)付最多不超(chāo)20％的(de)定金，签订购房合同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银(yín)行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金进银行专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年(nián)保修期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发(fā)商有(yǒu)统(tǒng)一的选购权合同以及订金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时(shí)购房(fáng)者向银(yín)行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房(fáng)同样采(cǎi)取按工程(chéng)进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做了(le)统(tǒng)一详细规(guī)定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一(yī)般为(wèi)合同(tóng)签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度放款，月供在(zài)此过程中随着放出贷(dài)款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房(fáng)者的订金与付款会存入银行专门的(de)项目资(zī)金(jīn)账户(hù)，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前房地产(chǎn)到了政策出(chū)手(shǒu)临界(jiè)点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应(yīng)对(duì)局(jú)部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点(diǎn)是保(bǎo)交楼保复(fù)工保民生，给予强有力的金融工(gōng)具支持(chí)。另(lìng)一(yī)方(fāng)面(miàn)，从现(xiàn)在起，对还在正常运转(zhuǎn)的(de)房企(qǐ)包括民营企(qǐ)业(yè)，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并(bìng)购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效(xiào)机制。长效(xiào)机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。定(dìng)金环(huán)节，建(jiàn)立开发(fā)商违约(yuē)后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定(dìng)金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同环(huán)节，鼓励(lì)保险公司(sī)介入，为房(fáng)屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立按工(gōng)程进度付款机制或交(jiāo)房后按(àn)揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资(zī)金监管环节(jié)，引入独立(lì)于开发商、银行(xíng)的(de)第三(sān)方资(zī)金监管机构(gòu)，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防(fáng)止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房(fáng)保修期制(zhì)度。保(bǎo)修期(qī)内，开发商应对房屋质量问题(tí)全(quán)权负责、免费维修，购房者在(zài)保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。另一方面(miàn)，取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼(pīn)的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提(tí)升(shēng)开(kāi)发(fā)商的(de)建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。

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