导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市(shì)场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销(xiāo)售面(miàn)积超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低(dī)景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试图厘(lí)清中国城镇存量住宅(zhái)真实情(qíng)况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次(cì)人(rén)口(kǒu)普查调查(chá)数据显示城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露(lù)的近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到一成，其中还包(bāo)括(kuò)大(dà)量(liàng)城(chéng)镇非住宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极(jí)低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适(shì)不是人均一间房所能(néng)满足，它与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相关。中国的(de)人均住宅间数较发达(dá)国家还有很大差(chà)距(jù)。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意味着中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户(hù)均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和(hé)城镇家庭户数，计(jì)算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品住(zhù)宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中(zhōng)国每(měi)户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据(jù)显示，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套(tào)户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法(fǎ)满足流(liú)动人(rén)口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流(liú)动人口会(huì)选择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍(réng)有四大新(xīn)增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人(rén)户、两(liǎng)人户占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势(shì)将延续，带(dài)来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化(huà)日益明(míng)显，区域(yù)经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入(rù)，人(rén)口净(jìng)迁入城市(shì)的(de)新(xīn)增(zēng)住宅需(xū)求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积(jī)。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)均较发达国家有(yǒu)着(zhe)不小差距(jù)，“住上更大房子”的改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时(shí)代已至，大(dà)分化时代下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲(chōng)突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在(zài)不同能级城市之(zhī)间，不同区(qū)域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)，引发热议。从2月以来(lái)，各(gè)大城市二手(shǒu)房挂(guà)牌量突(tū)然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心(xīn)，中国的(de)房(fáng)子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅(zhái)到底是(shì)供给(gěi)过(guò)剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存(cún)在不足(zú)？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住(zhù)宅套数，回答当前(qián)的房子是(shì)否(fǒu)真的(de)过剩了(le)？据此判断未(wèi)来(lái)房(fáng)地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察中国户均拥有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国(guó)自(zì)然灾害综合风(fēng)险普查(chá)工(gōng)作情况为(wèi)主题的(de)新(xīn)闻发布会上，负(fù)责人对外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建设行(xíng)业获取了全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处(chù)市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布(bù)了(le)中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数大于(yú)1，看似意味着人人(rén)都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量(liàng)有关，更与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施(shī)等(děng)因素密切相关(guān)。单(dān)单从人均住宅(zhái)间数不能完(wán)全反映出城(chéng)镇居民(mín)的居(jū)住(zhù)水平(píng)。

　　中国(guó)主要(yào)是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居(jū)民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一类是(shì)商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自(zì)建房等非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公(gōng)布(bù)城镇住宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅(zhái)相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套(tào)数（统计局）；二是(shì)居民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户均(jūn)住宅数量(liàng)，我们主要用到上(shàng)述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅(zhái)数量极少，可(kě)忽略不(bù)计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数相加，我(wǒ)们(men)就能够得(dé)到(dào)当(dāng)前商品(pǐn)住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的(de)商品住(zhù)宅和非(fēi)商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民(mín)住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除(chú)以家庭(tíng)户数(shù)，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇家庭住(zhù在太空呼吸一口会怎么样，外太空呼吸是什么感觉)宅(zhái)套(tào)户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住宅套数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前(qián)缺乏一(yī)个(gè)准确(què)统计。我(wǒ)们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算(suàn)得到中国存量房(fáng)地产套数，并进(jìn)一步推算中国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本(běn)文去除商品住(zhù)宅累计销售套(tào)数里的(de)期房销售，得到(dào)商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装(zhuāng)修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们(men)需要进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购(gòu)买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅(zhái)占居民(mín)所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过(guò)去(qù)十年变(biàn)化幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅的实际变化比(bǐ)例，从(cóng)而我们(men)估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年(nián)，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)都会(huì)拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着(zhe)中国城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住(zhù)宅(zhái)市场供需平(píng)衡

　　需要(yào)有多余住宅(zhái)来(lái)满(mǎn)足因(yīn)人口(kǒu)流动、居民换房(fáng)等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来看(kàn)，美国、英国和(hé)日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一(yī)套(tào)房(fáng)，就会造成人口净流入地的住(zhù)宅市(shì)场供不应求，造(zào)成(chéng)房(fáng)价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的中(zhōng)国城乡人(rén)口流动调查数据显示，在(zài)上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资吸(xī)引(yǐn)打工人，但高房(fáng)价(jià)迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套房(fáng)，在高房价的(de)大(dà)城(chéng)市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城(chéng)购买一(yī)套房。所以说(shuō)户(hù)均一套(tào)房无(wú)法满足庞大流(liú)动人口的租赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道等(děng)基础设施(shī)陈旧，给住户的(de)生(shēng)活带来(lái)了很(hěn)大(dà)的不便和安全隐患，并且居住(zhù)体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前建成(chéng)的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥(yōng)有的(de)住宅面积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫(wèi)浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很(hěn)难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积(jī)扩张是未来地产(chǎn)的需求(qiú)驱动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数(shù)据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间农民带(dài)房(fáng)进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的(de)家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国(guó)人均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住(zhù)宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定(dìng)为(wèi)住(zhù)宅存在困难(nán)，若按这(zhè)个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅(zhái)面积(jī)为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需(xū)要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目(mù)前至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家(jiā)人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积(jī)后(hòu)，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅总量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地(dì)产还(hái)会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们测算(suàn)得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静(jìng)态结构和动态趋势(shì)演绎，决(jué)定了中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇家庭户(hù)均人口数(shù)不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规(guī)模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的(de)占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化(huà)趋势(shì)将继续延续，导致(zhì)户(hù)数会因户(hù)均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来(lái)的(de)新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块(kuài)的(de)分化日(rì)益(yì)明(míng)显，资(zī)源(yuán)和生产要素逐步(bù)向经济(jì)带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及(jí)到买房租房(fáng)，给迁入地(dì)住宅市(shì)场(chǎng)带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常(cháng)住人口增量(liàng)为72万，而(ér)出(chū)生(shēng)人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要(yào)受(shòu)益于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到(dào)2020年，自(zì)建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅的(de)家(jiā)庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住宅家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建造时间为2000年(nián)以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新(xīn)增住宅需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必(bì)会进一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量低(dī)、基础设施配套差(chà)、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金(jīn)，倾向于中(zhōng)小户型(xíng)。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无(wú)论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的(de)人(rén)均住宅间数(shù)较其他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着(zhe)密切正(zhèng)向联系(xì)。随(suí)着(zhe)经济发展(zhǎn)水平的(de)提高(gāo)，中国的(de)人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将(jiāng)随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年(nián)是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出(chū)现错(cuò)配，这是过去二十年房价(jià)快速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需(xū)冲突。房地产(chǎn)大分化(huà)时代已(yǐ)至，这种分(fēn)化不单(dān)局限(xiàn)于(yú)城市能级之间差异，优质小区和老旧二(èr)手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因(yīn)此(cǐ)可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可(kě)能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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