万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷(yé)”的意(yì)外(wài)走红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集(jí)团，也被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成(chéng)了共同债务(wù)人被中(zhōng)国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回(huí一声不吭的意思是什么，一声不吭的意思和造句)钱款不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨(jù)资购入(rù)房产的(de)有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙(miào)地(dì)被拍卖，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截(jié)至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富(fù)人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背(bèi)后，可能(néng)没(méi)你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北(běi)京(jīng)豪(háo)宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到，这个(gè)位于海淀(diàn)核(hé)心(xīn)区位，名校环绕的(de)顶级豪(háo)宅，竟(jìng)然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司(sī)不良债权转让项(xiàng)目”，债权(quán)总额高(gāo)达(dá)近(jìn)47亿(yì)，该项目(mù)的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权(quán)转让(ràng)项目(mù)的处置主体(tǐ)是中国信(xìn)达资产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公(gōng)司北京市分公(gōng)司(sī)（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司（下称赫华恒瑞(ruì)）的(de)不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民(mín)币，其中债权本(běn)金37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团有(yǒu)限公司是共同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这就是(shì)一起中国信达北(běi)分讨债的故(gù)事，但实际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的(de)背(bèi)后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共(gòng)301户(hù)，而且(qiě)早已售罄。如果该(gāi)报(bào)道属(shǔ)实，说明这(zhè)些房子实际上(shàng)都(dōu)是(shì)卖(mài)出(chū)去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页(yè)面上又注(zhù)明这75套房子(zi)是“未(wèi)出售”的状态呢(ne)？只能说明这(zhè)些房子根本没有网签，也没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一(yī)财(cái)经的(de)报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透(tòu)露(lù)，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现在还没资(zī)金解抵(dǐ)押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主基(jī)本都是(shì)北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬(lǎo)也(yě)是万柳书院的业主。另据(jù)地产自(zì)媒(méi)体“地产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人(rén)也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实(shí)际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔(bǐ)不良(liáng)债(zhài)权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民(mín)事执行中(zhōng)，业主已经(jīng)支付价一声不吭的意思是什么，一声不吭的意思和造句款并实际占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如(rú)果(guǒ)业主没(méi)有过(guò)错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可(kě)以向(xiàng)法院提出执(zhí)行(xíng)异议申请(qǐng)，请求(qiú)法院解除(chú)查封，同(tóng)时可以联合起(qǐ)诉开发商(shāng)，要(yào)求(qiú)退还购房款或(huò)办理(lǐ)房(fáng)产(chǎn)证，并承担(dān)违约责任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人民法院报公布(bù)《最高人民法院关于商品房消费者权利保(bǎo)护问(wèn)题的批复》，以司法解释的(de)方(fāng)式明确了(le)购房人的优先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者以(yǐ)居住为目的购(gòu)买房(fáng)屋并已(yǐ)支付全(quán)部(bù)价款，主张其(qí)房(fáng)屋交付请求权优先于建设工程(chéng)价(jià)款(kuǎn)优(yōu)先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权(quán)的，人(rén)民(mín)法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在(zài)一审法庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩余价(jià)款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说(shuō)，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔(bǐ)不良债(zhài)权(quán)，实(shí)际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅(jǐn)不(bù)能(néng)卖出去回本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申请不良债权转让，可以(yǐ)追(zhuī)溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目前中(zhōng)国(guó)信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集(jí)团(tuán)旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出了(le)赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国(guó)际信托(tuō)有限责任公司(sī)成为(wèi)了唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发(fā)商，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有(yǒu)很大规模，也(yě)没有很高(gāo)的国民知名(míng)度，但(dàn)却在北京豪宅圈(quān)留下一个个(gè)传说。

　　如(rú)钓鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推(tuī)出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达(dá)30万/平米(mǐ)的天价，成(chéng)为当时京城(chéng)最(zuì)贵的楼盘，引发(fā)了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随(suí)后(hòu)开(kāi)发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢下了北京(jīng)万(wàn)柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿态杀入(rù)市场(chǎng)，无(wú)论是一块(kuài)块从(cóng)荷(hé)兰运回来的(de)灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的五(wǔ)米高(gāo)墙，还(hái)是(shì)每(měi)棵成本超6万的成年(nián)银(yín)杏树(shù)，还是每平米20万(wàn)元的价(jià)格，都(dōu)令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的(de)树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可看出其(qí)在(zài)北京豪(háo)宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年，万柳书(shū)院(yuàn)一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出了(le)8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅(zhái)，也(yě)吸引了不(bù)少知(zhī)名(míng)人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号(hào)院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定(dìng)了中赫(hè)集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房(fáng)，拿(ná)北京城(chéng)最贵的(de)地”，“做(zuò)地产中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开发(fā)商光环的背后，这个地(dì)产界“劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)”却多次成为被(bèi)执行人，被(bèi)执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书(shū)确定义务，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今(jīn)沦落到这个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财(cái)经(jīng)就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开(kāi)发商(shāng)到(dào)沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控(kòng)人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就(jiù)在(zài)于收(shōu)购(gòu)北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不(bù)好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化(huà)业务(wù)，先后进军能源(yuán)市场、团购网(wǎng)站，但(dàn)最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光(guāng)，放(fàng)到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退(tuì)出(chū)后(hòu)，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下(xià)北京(jīng)国安(ān)俱乐部全部股权。如果北京国安的估(gū)值一(yī)直没(méi)变，那么中赫集(jí)团拿下北京(jīng)国安(ān)，总计花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份质(zhì)押(yā)陆续(xù)质押，据企查(chá)查(chá)显示，目(mù)前中赫集(jí)团(tuán)共有11条股权(quán)出质记录。质权人包(bāo)括海金(jīn)商业保(bǎo)理、北(běi)京建工(gōng)、山东国际信(xìn)托(tuō)、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅国安的(de)经(jīng)营状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易(yì)所官网信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京(jīng)国安(ān)足球(qiú)俱(jù)乐部实现营业收(shōu)入(rù)1.03亿元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份，但国(guó)安和中赫的经营状况却持续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次(cì)列被执行(xíng)人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉(huī)、李彩霞等共同(tóng)成为(wèi)被执行人(rén)，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法(fǎ)律(lǜ)文书(shū)确(què)定(dìng)义务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难(nán)。不过在实控(kòng)人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个(gè)多亿的北京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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