近(jìn)两(liǎng)年(nián)火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入(rù)密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对此表示，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)分红体现(xiàn)出该(gāi)类产品长期投(tóu)资(zī)价值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金等(děng)指标(biāo)，也(yě)是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒普通投资者注意(yì)，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目(mù)在经(jīng)营权到期后不再产生现金收益，特许经(jīng)营权分红(hóng)目前已包含了(le)利润分(fēn)配和本金的归还(hái)，在选择(zé)投(tóu)资标的时应(yīng)了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除(chú)息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供(gōng)分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红(hóng)收益，以及基金份(fèn)额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二(èr)级(jí)市场价格受到(dào)公募(mù)REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及市场因(yīn)素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基(jī)金分(fēn)红预期(qī)则更有(yǒu)规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产的经营(yíng)现金流，投(tóu)资人通过基金(jīn)募(mù)集材料(liào)和信息(xī)披(pī)露文(wén)件，结合行(xíng)业及市场情(qíng)况，可以(yǐ)分析基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级(jí)市场价格(gé)变(bi事出有因必有妖下一句怎么回，事出反常必有妖,人若反常必有刀,言不由衷定有鬼àn)化(huà)导致的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分(fēn)红作(zuò)为基金份额持有人实(shí)际(jì)获得(dé)的现(xiàn)金(jīn)收益，对于长(zhǎng)期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平(píng)也表示，根据《公开(kāi)募集(jí)基础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并(bìng)后基(jī)金年度可分(fēn)配(pèi)金额以(yǐ)现金形式分配给(gěi)投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现(xiàn)出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为，从投资角度来(lái)看，基(jī)础设施(shī)公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这类(lèi)产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面，分红体现(xiàn)了这类(lèi)产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分(fēn)红(hóng)类似(shì)于债券派(pài)息(xī)，但不等(děng)同(tóng)于债券的固定利(lì)息回报，而(ér)是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者(zhě)的投资品(pǐn)类，为资产配置(zhì)多元化(huà)提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较(jiào)强的(de)配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的(de)分红能够帮助机构投资(zī)者(zhě)稳定收(shōu)益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投(tóu)资(zī)债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资(zī)“压(yā)舱石”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收益“落袋为安(ān)”外，市(shì)场(chǎng)对于(yú)未来分红水(shuǐ)平的预(yù)期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的(de)关键(jiàn)因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票和(hé)债券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报，部分(fēn)产品受(shòu)宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完(wán)成(chéng)率不达(dá)预期(qī)，一定程(chéng)度上影响了公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市(shì)场的(de)价(jià)格波动受(shòu)多重因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳定的(de)分(fēn)红有利(lì)于(yú)吸引投资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市(shì)场(chǎng)的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责(zé)人(rén)也表示(shì)，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票(piào)和债券回归的过(guò)程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额(é)的分红金(jīn)额进行(xíng)计(jì)算。除权操(cāo)作是对分红(hóng)前后基金份(fèn)额净值变化的修正，使投资人在基金(jīn)分红前后均可以获得公事出有因必有妖下一句怎么回，事出反常必有妖,人若反常必有刀,言不由衷定有鬼平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资(zī)的信心，同时需(xū)结合持有产品的特(tè)性(xìng)，关注二(èr)级市场扰动对(duì)整体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关人(rén)士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分红包(bāo)括利润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金(jīn)归(guī)还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前提是(shì)本金之上的增值部分(fēn)不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作(zuò)期间(jiān)的“分红”界定(dìng)为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的是本(běn)金与增值两个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动(dòng)的，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)差异很大，大多数(shù)普通投资者可(kě)能把“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值面临极(jí)大不(bù)确定性，这是该类投资者应该注意(yì)的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要(yào)包括(kuò)每年的现(xiàn)金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产(chǎn)品(pǐn)的收益主(zhǔ)要(yào)来自项(xiàng)目(mù)每年的现金分红。其(qí)中(zhōng)，特许经营权(quán)类资(zī)产的分红包(bāo)括了利润分配和本金的归还，两者的(de)比率也是变(biàn)动的(de)，对(duì)特(tè)许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基(jī)金也(yě)表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底(dǐ)层资事出有因必有妖下一句怎么回，事出反常必有妖,人若反常必有刀,言不由衷定有鬼产属性(xìng)不同而形成区别。特许经营权(quán)类的(de)公募(mù)REITs产品因其分红(hóng)相当于(yú)包(bāo)含“本金+收益”，分红相对(duì)较(jiào)多(duō)，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收(shōu)益(yì)”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层(céng)资产属性，对所选择(zé)产品的二(èr)级市场价格(gé)和分红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也认(rèn)为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目在经营(yíng)权到期后不再(zài)能(néng)产生现(xiàn)金收益，因此将可供分(fēn)配金额的(de)分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期(qī)限较短的特许经(jīng)营项目，通常(cháng)具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩(shèng)余期限较长(zhǎng)的特(tè)许经营权项目(mù)，即使分(fēn)派率相对较低，也(yě)有足够年限收(shōu)回本金并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中金基金该(gāi)负(fù)责人提醒投资者注意，特许经营权(quán)项目(mù)的分(fēn)派金额包含(hán)了(le)投资本金，在不进行(xíng)扩募的情况(kuàng)下，基(jī)金份额单(dān)价随(suí)着分派(pài)进(jìn)度(dù)逐年下降是正常(cháng)现象，投资特(tè)许经营权(quán)REITs的收(shōu)益来自(zì)项目剩(shèng)余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上到期(qī)后通过对(duì)建(jiàn)筑的更新改造(zào)或补缴土地出让(ràng)金等追(zhuī)加投资，有(yǒu)机(jī)会(huì)进一(yī)步(bù)延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映(yìng)在基础资产的估值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益(yì)率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估项目底(dǐ)层资(zī)产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人士还表示，在(zài)产品分红(hóng)期，投资者(zhě)可以观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配(pèi)现金、内(nèi)部收益率等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评(píng)估项(xiàng)目(mù)底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关的指标(biāo)有两个：一(yī)是年(nián)报中披露(lù)的经(jīng)营活动(dòng)现金流(liú)，二是可供(gōng)分配现金，二者(zhě)存(cún)在本(běn)质性区别。经营活动(dòng)产(chǎn)生的(de)现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资(zī)、投资(zī)产生(shēng)的现金流，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可(kě)供(gōng)分配的现(xiàn)金(jīn)实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影(yǐng)响(xiǎng)利润(rùn)表(biǎo)的项目进行调整，加期(qī)初现(xiàn)金，最终(zhōng)得到的(de)账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置(zhì)新选择(zé)，投资价值(zhí)体(tǐ)现在相对股债市场独立(lì)的资产配置功能，比较适(shì)合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资者对(duì)经营(yíng)权(quán)类的资产(chǎn)可以(yǐ)更多关注内(nèi)部收益率的高低(dī)，对产权类的资(zī)产更多关(guān)注分(fēn)派率高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层资产(chǎn)的经营(yíng)净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层资产运(yùn)营情况直接影(yǐng)响投资回(huí)报，投(tóu)资者(zhě)可综(zōng)合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基(jī)金(jīn)管理人实力等(děng)多重因素来(lái)选择(zé)投资(zī)标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由于(yú)分红交易带来的短期博(bó)弈机会仍在(zài)，叠加(jiā)此前市场接连(lián)回调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应相对(duì)明显、同时分红规模较为(wèi)可(kě)观(guān)的个券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说明书均会(huì)载明REITs在(zài)发(fā)行(xíng)首(shǒu)年(nián)及次年的可供分(fēn)配金(jīn)额预(yù)测(cè)。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材(cái)料中披露预(yù)测进行比(bǐ)较分析，结合(hé)经(jīng)济及市(shì)场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能(néng)力进行判(pàn)断。”中金基金上(shàng)述负责人(rén)也称。

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