近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该(gāi)类产品长期投资价(jià)值，通过观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可(kě)供(gōng)分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提(tí)醒(xǐng)普通投(tóu)资者注意，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目(mù)在经营权(quán)到期(qī)后不(bù)再产生(shēng)现金收益(yì)，特许经(jīng)营权分红(hóng)目前已包含了利润(rùn)分配和本金的归还，在选择(zé)投资(zī)标的时应了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例(lì)的(de)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额(é)的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金(jīn)额占可供(gōng)分(fēn)配金额(é)比例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人对此表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主要收益来(lái)源为持有(yǒu)期分红(hóng)收益，以(yǐ)及基金份额交易(yì)价格(gé)的变化。基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综合影响，较易(yì)引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有规(guī)律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主要(yào)来自基础(chǔ)设施资产的(de)经(jīng)营现(xiàn)金(jīn)流(liú)，投资(zī)人通过基(jī)金募集材料和信息披露文件，结合行(xíng)业及市场情(qíng)况，可以(yǐ)分(fēn)析(xī)基础设施项目的经营业绩(jì)，作为(wèi)进行投(tóu)资决策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额二级(jí)市场价格(gé)变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人(rén)实际获得的现金收益，对于(yú)长期(qī)投资(zī)者更具(jù)参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心(xīn)运营高级副总监李华平也(yě)表示，根(gēn)据《公开(kāi)募集基础(chǔ)设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基(jī)金年度可分(fēn)配金额以现(xiàn)金(jīn)形式分配(pèi)给投资者，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也认为(wèi)，从(cóng)投(tóu)资角度(dù)来看，基(jī)础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市(shì)场价格反映这(zhè)类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红要求，分红(hóng)类似于债(zhài)券派息，但不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资(zī)品类(lèi)，为资(zī)产配置多(duō)元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强(qiáng)的(de)配(pèi)置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者稳(wěn)定(dìng)收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资债券相对高的收(shōu)益(yì)性(xìng)，在有效控制风险的(de)前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金(jīn)二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品受宏观(guān)经济(jì)的影响，可分配金(jīn)额完(wán)成率不达预期，一定(dìng)程度上影响了(le)公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的价格波动受多重因(yīn)素的影响，投(tóu)资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价(jià)格的主要因素之(zhī)一，而(ér)稳定的分红有利于(yú)吸引(yǐn)投资(zī)者(zhě)参与公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示，近期(qī)经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈(chéng)现(xiàn)向股票和债券回归(guī)的过程(chéng)；另一方(fāng)面，基础设施项(xiàng)目(mù)的经营(yíng)业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额(é)的(de)开盘指导价做(zuò)调减处理(lǐ)，调减金额根据(jù)单位基金份额的分红(hóng)金(jīn)额进(jìn)行计算。除权操作是对分红(hóng)前后(hòu)基金份额净值变化的修正，使投资人在基(jī)金(jīn)分(fēn)红前后均可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资(zī)者(zhě)长期投资的信心，同(tóng)时需(xū)结合持有产品的特性，关注(zhù)二(èr)级市场扰动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关(guān)人士(shì)也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了(le)解底层资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基(jī)金分红前提是本金之上(shàng)的增值部分不同，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增(zēng)值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分(fēn)之间的比(bǐ)例是变动的(de)，与现有公募基金分红(hóng)差异很大，大(dà)多数普(pǔ)通投资者(zhě)可能把“分派(pài)”金额(é)误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到(dào)期后基金价(jià)值面临(lín)极(jí)大不确定性，这是该类投资者(zhě)应该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表示，目前公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)和产权(quán)类两(liǎng)大资产类型(xíng)，持有产权(quán)类产品的(de)收益主要包括每年(nián)的(de)现金分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许经(jīng)营(yíng)类(lèi)产品(pǐn)的收益主要来自(zì)项目每年的(de)现金分(fēn)红(hóng)。其中，特(tè)许经营权类(lèi)资产的分红(hóng)包括(kuò)了利(lì)润分(fēn)配和本金的(de)归还，两者(zhě)的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内部(学年是什么意思？应该怎样填，2022至2023学年是什么意思bù)收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通(tōng)投资者在(zài)选择(zé)投资标(biāo)的时，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资产属性不同而形成区别。特(tè)许经营权(quán)类的公募(mù)REITs产品因其分红(hóng)相(xiāng)当(dāng)于包含(hán)“本金+收益”，分红相(xiāng)对较(jiào)多，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值(zhí)，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在(zài)选择(zé)公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资(zī)产属性(xìng)，对(duì)所选择产品的二级市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩(shèng)余(yú)经营期限较短(duǎn)的特许经营(yíng)项目，通常具(jù)备更高的分派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期限较长的特许经营权(quán)项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年(nián)限收回本金并取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负责人提(tí)醒投资者注(zhù)意，特许经营(yíng)权项目的分派(pài)金额(é)包(bāo)含(hán)了投资本金，在不进行扩募(mù)的情况下，基金份(fèn)额单价随着(zhe)分派进(jìn)度逐(zhú)年下降是正常(cháng)现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益(yì)来(lái)自项目剩余期限(xiàn)产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权(quán)类(lèi)项目的(de)土地或(huò)建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再(zài)加上到期(qī)后通过对(duì)建筑的更新(xīn)改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投(tóu)资(zī)，有机会进一步延长(zhǎng)经营期(qī)限。这种类(lèi)似永续(xù)经营(yíng)的假设(shè)反映在(zài)基础资产(chǎn)的估值(zhí)上(shàng)，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分(fēn)红(hóng)的时点，多(duō)位业(yè)内人士还表示，在产品(pǐn)分红期学年是什么意思？应该怎样填，2022至2023学年是什么意思，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)、内(nèi)部(bù)收益(yì)率等指标(biāo)，来观察和(hé)评估项目底层资(zī)产的运营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的(de)指标有两个：一是(shì)年报(bào)中披露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存(cún)在本质性区别。经营活(huó)动(dòng)产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资(zī)产生的现(xiàn)金流，基(jī)于企业(yè)本身经营活(huó)动(dòng)产生；可(kě)供分配的现金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行(xíng)调整，加(jiā)期初现(xiàn)金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择(zé)，投资价值体现在相(xiāng)对股债(zhài)市(shì)场独立的资(zī)产配置功(gōng)能，比较(jiào)适合(hé)长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资者对(duì)经(jīng)营权类的(de)资产可以更多(duō)关注内部收益率的高(gāo)低，对产(chǎn)权类(lèi)的资(zī)产更多(duō)关注分派率(lǜ)高低。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)来(lái)自底层资产的(de)经营净现金流，所以底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)直接影(yǐng)响投资回报，投(tóu)资(zī)者可综合考虑原始权(quán)益人综合实力、运(yùn)营(yíng)管理(lǐ)机(jī)构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多(duō)重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交易带来的(de)短期博弈机(jī)会仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资者(zhě)关注有基(jī)本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同(tóng)时(shí)分红规模(mó)较为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说明书均会(huì)载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额与(yǔ)募集材料中披(pī)露(lù)预测进行比较分析，结(jié)合经济(jì)及市场的实际环境，对基(jī)础(chǔ)设(shè)施项目的(de)运营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责(zé)人(rén)也(yě)称。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 学年是什么意思？应该怎样填，2022至2023学年是什么意思