导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入(rù)大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年(nián)是中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)销售面积(jī)超15亿平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年地产持(chí)续(xù)低景气，有关中国(guó)地产(chǎn)是(shì)否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文(wén)试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判断(duàn)中国(guó)未来地(dì)产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染中(zhōng)国(guó)地产存(cún)量极(jí)度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部(bù)披(pī)露全(quán)国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七(qī)次人口(kǒu)普(pǔ)查调(diào)查数据显示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是(shì)否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上住建(jiàn)部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)中(zhōng)，城(chéng)镇建(jiàn)筑(zhù)占比不到(dào)一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商(shā龙湖陈序平出生日期 龙湖是国企还是民营企业ng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能(néng)满足，它与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)较发达(dá)国家还有(yǒu)很大差距。人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅市(shì)场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有(yǒu)商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布(bù)中国(guó)家(jiā)庭户(hù)均住宅的数(shù)据，我(wǒ)们根据商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)数(shù)、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数(shù)，计(jì)算出城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目(mù)前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户(hù)户有房，然而(ér)事(shì)实上中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据(jù)显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡(héng)，是因(yīn)为户均(jūn)一套(tào)房无法满足(zú)流动人口的租赁和(hé)置业需求。全国总人(rén)口的近三成都是(shì)流动人口(kǒu)，流(liú)动人(rén)口会选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从(cóng)而产(chǎn)生了额外(wài)的(de)住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋(qū)势将(jiāng)延续(xù)，带来新(xīn)户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明(míng)显，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口流入，人(rén)口净迁入(rù)城市(shì)的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有(yǒu)着不(bù)小差距，“住上更大(dà)房子”的改善(shàn)性需求正在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产(chǎn)大(dà)分化时代已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能级(jí)城(chéng)市之(zhī)间(jiān)，不同区域(yù)板块之间(jiān)，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方(fāng)披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激(jī)增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担(dān)心，中国的(de)房(fáng)子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存(cún)在(zài)不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)住宅套数(shù)，回答当(dāng)前的房子是否真的(de)过剩了？据(jù)此判断(duàn)未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国(guó)户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以(yǐ)全国自然灾(zāi)害综合风险普查(chá)工作(zuò)情况为(wèi)主题(tí)的(de)新闻发布会(huì)上，负责人(rén)对(duì)外披(pī)露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每(měi)栋建筑住不到3人(rén)，住宅市(shì)场看(kàn)似已经过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城市家庭户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从人均(jūn)住(zhù)宅间数不(bù)能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购买成(chéng)套住宅，一(yī)套设施齐全(quán)的住宅(zhái)才是(shì)城镇居民(mín)宜居的(de)选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅(zhái)的测(cè)算思路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居民(mín)住(zhù)宅主(zhǔ)要(yào)分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一(yī)类是保(bǎo)障房(fáng)、原公有住宅、自建(jiàn)房等(děng)非商品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没(méi)有直(z龙湖陈序平出生日期 龙湖是国企还是民营企业hí)接公布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数(shù)据(jù)有两处可以直接公布(bù)，一是每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅(zhái)来源（人口普(pǔ)查数据）。计(jì)算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略(lüè)不计(jì)。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能(néng)够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城(chéng)镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅总数(shù)除以(yǐ)家庭户数(shù)，我们(men)就能够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户(hù)比/商品住宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利用既有统计(jì)数据，大(dà)致(zhì)测算(suàn)得到(dào)中国存(cún)量房(fáng)地产(chǎn)套数(shù)，并进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售(shòu)以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文去除(chú)商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数里(lǐ)的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数=截止到2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计(jì)销售(shòu)套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后(hòu)装修的时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需要(yào)进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居(jū)民的住宅结构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自(zì)建住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租赁其(qí)他住宅(zhái)和购(gòu)买二手房(fáng)都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加(jiā)总，得到(dào)商品住宅占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的实际变(biàn)化(huà)比例(lì)，从而我们估算(suàn)出2022年商品住(zhù)宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城龙湖陈序平出生日期 龙湖是国企还是民营企业镇户均(jūn)一套(tào)房(fáng)的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经(jīng)达到了(le)户(hù)均一套房的(de)程度，“户户有房”是否意(yì)味着中国城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量(liàng)供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房并不意味(wèi)着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有多余(yú)住宅来满足因人口流动(dòng)、居(jū)民换房等因(yīn)素产(chǎn)生(shēng)的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住(zhù)宅(zhái)套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本(běn)为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口和(hé)省际流动人(rén)口(kǒu)分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人(rén)口(kǒu)流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工(gōng)资吸(xī)引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口实际上(shàng)会占据两(liǎng)套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一套房(fáng)。所以说户均一套房无(wú)法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松(sōng)散、设(shè)施(shī)陈(chén)旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电(diàn)线老化(huà)、管道等基础(chǔ)设施陈(chén)旧，给(gěi)住(zhù)户(hù)的生活带来了(le)很(hěn)大的不便(biàn)和安全(quán)隐(yǐn)患，并且居住体(tǐ)验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类上世纪修建的(de)老旧小区很难(nán)满足现(xiàn)代(dài)生活需求，在未来(lái)大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭(tíng)住宅为一(yī)居(jū)室和二居室，户型(xíng)偏小。其(qí)中一居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来地产的(de)需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城和老旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近(jìn)4成(chéng)家(jiā)庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)在30平(píng)米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积不足(zú)19平方米，不及(jí)全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住(zhù)宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积(jī)为40平，即(jí)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人数，需(xū)要(yào)住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测(cè)算(suàn)得到中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决(jué)定了中国未(wèi)来地产仍(réng)有需求(qiú)释(shì)放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要(yào)来(lái)自于(yú)四(sì)个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口缩小，家庭(tíng)户(hù)数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均人口数不断下降，六(liù)普显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二人(rén)户(hù)的(de)占比明显上(shàng)升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续(xù)延续(xù)，导致户(hù)数会因户均人口规模的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移导致经济(jì)发展(zhǎn)带来的新增(zēng)住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分(fēn)化(huà)日(rì)益明显，资源和生产要素逐步(bù)向经(jīng)济带、都市圈(quān)中(zhōng)心城市流入，区域经济资源分(fēn)配的(de)再集中吸引着(zhe)人口流入(rù)。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住(zhù)人(rén)口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然(rán)增(zēng)加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭(tíng)比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分(fēn)点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时(shí)间为2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新增8473万(wàn)家庭户，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着(zhe)城中村(cūn)和旧城改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的(de)住宅(zhái)建筑(zhù)面积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础(chǔ)设(shè)施配套(tào)差、没有(yǒu)或少有(yǒu)物(wù)业管理，居民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背(bèi)后(hòu)的改善性需求有待释(shì)放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭希望提高(gāo)生活品质(zhì)，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济工作会议明(míng)确(què)指(zhǐ)出(chū)支持(chí)住宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无(wú)论(lùn)是(shì)否考虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)较其他国(guó)家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济(jì)水平有着密(mì)切正向联(lián)系。随着经济发(fā)展水平(píng)的提(tí)高，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供(gōng)给存在(zài)不足，供(gōng)需出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来(lái)将是(shì)住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大(dà)分化时(shí)代已至，这种分化不(bù)单(dān)局限于城(chéng)市(shì)能(néng)级之间差异(yì)，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧(jiù)二手房之间(jiān)的(de)差异(yì)也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数(shù)据调查的(de)是人，并不是(shì)针对住宅，因此可(kě)能(néng)存在统计偏(piān)差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低(dī)，其增速可(kě)能超预期。

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