导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国(guó)地(dì)产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二(èr)十(shí)年是中(zhōng)国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低景(jǐng)气(qì)，有关中国(guó)地产(chǎn)是否过(guò)剩的讨(tǎo)论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清(qīng)中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判(pàn)断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产存量(liàng)极度过(guò)剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调(diào)查(chá)数(shù)据显示(shì)城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适不是人均一间(jiān)房所能满足，它(tā)与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施(shī)等因素(sù)密切相关。中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数较发达国家(jiā)还有很(hěn)大差距(jù)。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味着(zhe)中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国(guó)城镇(zhèn)居民户均1套(tào)房(fáng)，其(qí)中每户(hù)持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示(shì)，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户(hù)城(chéng)镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅(zhái)市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户(hù)均一套房无(wú)法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是流动人口，流(liú)动人(rén)口(kǒu)会选择(zé)在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了额(é)外的(de)住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均一(yī)套(tào)房，中国未(wèi)来地产仍(réng)有四大(dà)新增需求(qiú)动力(lì)。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户(hù)占比不断增加，导(dǎo)致(zhì)家庭(tíng)户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来(lái)新(xīn)户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域经(jīng)济资源(yuán)分(fēn)配(pèi)的再集(jí)中吸(xī)引着人口(kǒu)流入(rù)，人口净迁(qiān)入城市的新(xīn)增住宅(zhái)需求(qiú)有望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及(jí)超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米的(de)住(zhù)宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积均较发(fā)达(dá)国家有着不小差距，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性需(xū)求正在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果说过(guò)去(qù)二(èr)十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足，这是(shì)过去(qù)二十年房价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么当(dāng)下房(fáng)地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，大(dà)分化时代下地产矛(máo)盾则更多(duō)体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同能级(jí)城市之间，不(bù)同(tóng)区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国(guó)已有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到底是供给(gěi)过剩，还是(shì)供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可(kě)惜(xī)由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房子(zi)是否真的过剩了？据(jù)此判断未来房地产(chǎn)市场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观察中国户(hù)均(jūn)拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数量过剩的直观(guān)判断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾(zāi)害(hài)综合(hé)风险普查工(gōng)作情(qíng)况为主题的新闻(wén)发布会上，负责(zé)人(rén)对外披(pī)露：“住宅(zhái)城乡建设(shè)行业获取了全国(guó)近6亿(yì)栋城(chéng)乡房(fáng)屋(wū)建筑数据以及(jí)80多万处(chù)市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住(zhù)宅市场看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大(dà)量商业楼(lóu)、写字楼、学校(xiào)、医院等非(fēi)住宅。总的(de)算下来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数大于(yú)1，看(kàn)似意味(wèi)着人人都有房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间(jiān)数(shù)量有关，更与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积(jī)、配(pèi)套设施等(děng)因素(sù)密(mì)切相关。单单从(cóng)人均住宅间数不能(néng)完全反(fǎn)映出城镇居(jū)民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅(zhái)的测算(suàn)思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要(yào)分(fēn)两(liǎng)大(dà)类，一类是商品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是保障(zhàng)房、原公(gōng)有住(zhù)宅、自(zì)建(jiàn)房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数(shù)据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有两处可以直(zhí)接公布(bù)，一(yī)是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民住(zhù)宅来源（人口普(pǔ)查(chá)数据）。计算中(zhōng)国居民户均住(zhù)宅数(shù)量，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅(zhái)套(tào)数分三步走：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数(shù)相加(jiā)，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到(dào)居民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步(bù)，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就(jiù)能(néng)够得到城镇(zhèn)户均拥(yōng)有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户比/商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既(jì)有统计数据，大(dà)致测(cè)算得(dé)到中(zhōng)国存(cún)量房(fáng)地(dì)产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商(shāng)品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本文(wén)去(qù)除商品住宅累计(jì)销售套数里的(de)期房(fáng)销(xiāo)售，得到商品住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)除以(yǐ)家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套(tào)商(shāng)品现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥有的(de)户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)的住宅结构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是商品住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购(gòu)买二(èr)手房加(jiā)总(zǒng)，得(dé)到(dào)商品住(zhù)宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商品住宅(zhái)增幅(fú)为过(guò)去十年变化幅度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品住宅的(de)实际(jì)变(biàn)化比例，从而我们(men)估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国(guó)平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购期房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套(tào)房的三点含义

　　既(jì)然(rán)城镇居民已经达到了(le)户均(jūn)一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至(zhì)意味着中(zhōng)国地产存(cún)量供给(gěi)绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房并不(bù)意味着住(zhù)宅(zhái)市场供(gōng)需(xū)平衡(héng)

　　需要(yào)有多余(yú)住宅来满足因(yīn)人口流动、居民(mín)换房等因素产(chǎn)生的住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产市场的(de)住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)天可汗是什么意思指的是谁，天可汗正确读音会在(zài)1.1左右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美国、英(yīng)国(guó)和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造成人口净流入(rù)地的住宅市场供不应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭州(zhōu)以及南(nán)京工(gōng)作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上会占(zhàn)据两套房，在高房价的(de)大城市(shì)租赁(lìn)一套房，在房价(jià)较(jiào)低的县城(chéng)购买一套房。所(suǒ)以说(shuō)户均一(yī)套(tào)房(fáng)无法满足(zú)庞大流动人口的租(zū)赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅品质仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是(shì)2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老(lǎo)化(huà)、管道等基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的不便和(hé)安全隐患，并(bìng)且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户(hù)数拥(yōng)有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的家庭(tíng)没(méi)有独立卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪修(xiū)建的老旧小区很难满足现(xiàn)代(dài)生(shēng)活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这(zhè)与城市土地(dì)资源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的(de)需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民(mín)带(dài)房进城和老(l天可汗是什么意思指的是谁，天可汗正确读音ǎo)旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水(shuǐ)平的一(yī)半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定(dìng)为住宅存在困难(nán)，若(ruò)按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人(rén)均可(kě)使用住宅面(miàn)积(jī)为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家(jiā)人均住(zhù)宅(zhái)面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和(hé)英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去(qù)除(chú)公摊面(miàn)积后，中国的(de)人均可(kě)使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住(zhù)宅总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有(yǒu)需求(qiú)么(me)？

　　我们(men)测(cè)算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人(rén)口静(jìng)态结构(gòu)和动(dòng)态趋势演绎，决定了(le)中国未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实(shí)之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来(lái)自(zì)于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数(shù)增(zēng)多，新(xīn)户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城(chéng)镇家庭户均人口(kǒu)数(shù)不断下降，六普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二(èr)人(rén)户(hù)的(de)占比明(míng)显上升，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋(qū)势将继续延续，导(dǎo)致户数(shù)会(huì)因户(hù)均人口规模(mó)的缩小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发(fā)展带来(lái)的新增住(zhù)宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明(míng)显(xiǎn)，资源和生产(chǎn)要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济资(zī)源分配的再集(jí)中(zhōng)吸(xī)引着人口流入(rù)。人口迁(qiān)移势必涉(shè)及到买房(fáng)租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新的(de)增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省(shěng)为(wèi)例(lì)，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求(qiú)依然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自(zì)建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自(zì)建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步(bù)上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破旧的(de)城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础(chǔ)设施(shī)配套差、没(méi)有或少有物(wù)业管理(lǐ)，居民追求(qiú)美好、宜居生(shēng)活的环境，背(bèi)后(hòu)的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希望提(tí)高(gāo)生活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的(de)中央经济工作会(huì)议明确指出支持住宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是(shì)否考虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素，中国(guó)的人均住宅间数较(jiào)其他国(guó)家(jiā)依旧存(cún)在不小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度(dù)与经济(jì)水平有着密切正向联系。随(suí)着经济发展水平的提高(gāo)，中国(guó)的人均住宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过(guò)去二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄(huáng)金(jīn)发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅(zhái)质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化(huà)时(shí)代已至，这(zhè)种分化(huà)不(bù)单局限于城市能(néng)级(jí)之(zhī)间(jiān)差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧(jiù)二手房之间的(de)差异也(yě)将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不是(shì)针对住宅，因此(cǐ)可(kě)能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可能超预期。

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