近两年火(huǒ)爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出高比例(lì)稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示(shì)，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红(hóng)体现出该类产品长期投(tóu)资价值(zhí)，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注(zhù)意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期(qī)后不再(zài)产生现金收益，特(tè)许(xǔ)经营权分红(hóng)目前(qián)已包含(hán)了(le)利润分配和本金的(de)归还(hái)，在选择投资标的时应了(le)解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整(zhěng)体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分配金额占可供(gōng)分配金额(é)比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)对此表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益(yì)来(lái)源为(wèi)持有(yǒu)期分红收益(yì)，以及基金份额交易价格的变(biàn)化。基金份额(é)二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场(chǎng)因素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易引起波(bō)动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基(jī)金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基(jī)础设施资产的经营现金流，投(tóu)资(zī)人通过基金(jīn)募集材(cái)料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及(jí)市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策(cè)的(de)重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作(zuò)为基金份额持有人实际(jì)获得的现金收益(yì)，对于长期投(tóu)资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募集(jí)基础设(shè)施证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基金(jīn)应当(dāng)将90％以上(shàng)合并后基金年(nián)度(dù)可分配金额(é)以现(xiàn)金(jīn)形式分配给投资者，强制(zhì)分红机(jī)制是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价(jià)值。

　　中航基金也(yě)认为，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场(chǎng)价格反(fǎn)映这(zhè)类(lèi)产品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分红体现了这类产品的(de)“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同于债券(quàn)的固定利息回报，而是(shì)由(yóu)可供分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的角度来(lái)看，一方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有较强的(de)配置价值(zhí)。另一方(fāng)面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机(jī)构投资(zī)者(zhě)稳定(dìng)收益(yì)。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红(hóng)获取相对于投资(zī)债券相对(duì)高(gāo)的收益性(xìng)，在有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的(de)前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资(zī)收益“落袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于未来分(fēn)红水平的(de)预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价(jià)格走势的关键(jiàn)因(yīn)素之一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截(jié)至4月(yuè)21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经(jīng)济的影(yǐng)响(xiǎng)，可(kě)分配金额(é)完(wán)成(chéng)率不达预期，一(yī)定程度上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础设施(shī)项目的经营业(yè)绩相对(duì)经济活力(lì)的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导价做调减处(chù)理，调(diào)减(jiǎn)金额根据单位基金(jīn)份(fèn)额的分红金额(é)进行计算(suàn)。除权操作是对分红前后(hòu)基金(jīn)份(fèn)额净值(zhí)变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公(gōng)平的投(tóu)资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资(zī)的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整(zhěng)体(tǐ)收益的(de)影响程度。”中航基金(jīn)相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包(bāo)括利润分配和(hé)本(běn)金归还

　　普通投资(zī)者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业(yè)内(nèi)人士还(hái)提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是本金之上的增(zēng)值(zhí)部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的(de)“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分(fēn)之间的比例(lì)是变动的(de)，与现(xiàn)有公募基金分红(hóng)差异很(hěn)大，大多数普(pǔ)通投资者可(kě)能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认为是持续(xù台湾是省还是市 台湾是省会吗)分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不(bù)确(què)定性(xìng)，这是该类(lèi)投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前公募(mù)REITs主要(yào)有(yǒu)特许(xǔ)经营权类和产权类(lèi)两大资产(chǎn)类(lèi)型(xíng)，持有产权类产品(pǐn)的收益主要包(bāo)括每(měi)年的现(xiàn)金分红及(jí)资产(chǎn)增(zēng)值(zhí)的收益，而持(chí)有特许(xǔ)经营类产品的收益(yì)主要来(lái)自项目每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类资产的分红包括(kuò)了(le)利润分配和(hé)本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收益(yì)。普(pǔ)通投资者在选择(zé)投资标的(de)时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属(shǔ)性(xìng)不同而(ér)形成区别。特许经(jīng)营权类的公募(mù)REITs产品因(yīn)其(qí)分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看(kàn)重底层(céng)资(zī)产的价值增值(zhí)，所以(yǐ)相对股(gǔ)性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所(suǒ)选择产品的(de)二级(jí)市(shì)场价格(gé)和分红有合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许(xǔ)经营(yíng)项目在经(jīng)营权(quán)到期后(hòu)不再(zài)能(néng)产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这(zhè)个特点，剩(shèng)余经营(yíng)期限较短(duǎn)的特许经营项目(mù)，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对于剩余(yú)期限较(jiào)长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权项目，即使分派(pài)率相对(duì)较(jiào)低，也有足够年限收回本金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目(mù)的分(fēn)派(pài)金额(é)包含了(le)投资本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的(de)情况下(xià)，基金份(fèn)额(é)单价随着分派(pài)进度(dù)逐(zhú)年(nián)下降是正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益(yì)来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比(bǐ)，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩余(yú)使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对(duì)建(jiàn)筑(zhù)的(de)更(gèng)新(xīn)改造或补缴土(tǔ)地出(chū)让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类(lèi)似(shì)永续经营的假设(shè)反映在(zài)基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的资(zī)产投资属性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基(jī)金(jīn)分红的(de)时点，多位业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以(yǐ)观测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估(gū)项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关(guān)的指标有两个：一是年报(bào)中披露(lù)的经营活动(dòng)现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二(èr)者(zhě)存在(zài)本质性(xìng)区别(bié)。经营活(huó)动(dòng)产生的现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金(jīn)流，基于企业本身经营活(huó)动产生；可供(gōng)分配(pèi)的(de)现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的项目进(jìn)行调(diào)整，加期初现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值体现在相对(duì)股债市场独立的(de)资产配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议投资者对经(jīng)营(yíng)权类的(de)资产可以(yǐ)更多(duō)关(guān)注内部收益率的(de)高(gāo)低，对产权类的资产更多(duō)关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况直接影响投(tóu)资回报(bào)，投资者可综合考虑原始权益(yì)人综合实力(lì)、运营管理(lǐ)机(jī)构实力(lì)、公募基(jī)金管理人(rén)实力等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密(mì)集(jí)分红期，由于分红交易带来的(de)短期博弈机(jī)会仍(réng)在(zài)，叠加此前(qián)市场(chǎng)接连回调，建议投(tóu)资者关注有(yǒu)基本面(miàn)支撑、填(tián)权(quán)效应相对明显、同(tóng)时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明(míng)书均会(huì)载(zài)明REITs在发行首年及次年(nián)的可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红(hóng)金额与募集(jí)材料中(zhōng)披露(lù)预测进行比较(jiào)分析(xī)，结合(hé)经济(jì)及(jí)市场的实际环境(jìng)，对基础设施项(xiàng)目(mù)的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行判断。”中金(jīn)基金(jīn)上(shàng)述负(fù)责人(rén)也称。

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