导读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低(dī)景气，有关(guān)中国地(dì)产是否过剩的讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中国地产存(cún)量极(jí)度(dù)过剩，事(shì)实是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普(pǔ)查调(diào)查数(shù)据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建部(bù)披露(lù)的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如(rú)商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间房所(suǒ)能满足(zú)，它与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素密切相关。中国的人(rén)均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很大(dà)差距(jù)。人(rén)均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中国城(chéng)镇居民户均1套房(fáng)，其(qí)中每户持有商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均(jūn)住宅的数(春有约,花不误,年年岁岁不相负，年年岁岁花相似的全诗句shù)据，我们根据商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数(shù)、商品住宅占比和(hé)城镇(zhèn)家庭户(hù)数(shù)，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目前城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似(shì)乎意味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显示(shì)，成熟房地产(chǎn)市(sh春有约,花不误,年年岁岁不相负，年年岁岁花相似的全诗句ì)场的(de)住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡(héng)，是因(yīn)为户均一套(tào)房无法满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总人口的近三成(chéng)都是流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一(yī)套房，中国未来地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩(suō)小，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家(jiā)庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续(xù)，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区(qū)域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家(jiā)有着(zhe)不小差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大(dà)分化(huà)时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不足，这是(shì)过去(qù)二十(shí)年(nián)房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么当(dāng)下房地产大分化时代已至(zhì)，大分化时代下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现(xiàn)在不同能(néng)级城市之(zhī)间，不同(tóng)区域板块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担心，中国的房(fáng)子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是供需(xū)平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存量(liàng)数(shù)据(jù)并未公布(bù)，我们无(wú)法(fǎ)直接知晓具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算(suàn)出中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套(tào)数，回(huí)答当前的房(fáng)子是否真的过(guò)剩了(le)？据此判断未来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合(hé)风险普(pǔ)查工作(zuò)情况为主题的新闻(wén)发(fā)布(bù)会上，负责人(rén)对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑数(shù)据以及80多(duō)万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数计算的(de)城镇房(fáng)屋实际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据(jù)公布了(le)中国城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居(jū)民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人(rén)人都有房间居住(zhù)。

　　居(jū)住水平(píng)不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密(mì)切相关。单(dān)单从人均(jūn)住(zhù)宅间数不能完全反映出城镇居民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一(yī)套设施(shī)齐全(quán)的住宅(zhái)才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的(de)测算思路(lù)、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要(yào)分两(liǎng)大(dà)类，一类是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数(shù)据，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅相关数据(jù)有(yǒu)两处可(kě)以直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数(shù)（统(tǒng)计局(jú)）；二是居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居(jū)民(mín)户均住宅数量，我们主要用到上述两(liǎng)组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年以(yǐ)来(lái)每年商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数(shù)相加，我们(men)就能够得(dé)到当前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)和非商(shāng)品住宅比例(lì)，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，我们(men)就能(néng)够得到城镇户均(jūn)拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数(shù)/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到(dào)底有多(duō)少，目(mù)前(qián)缺乏(fá)一(yī)个准确统计(jì)。我们(men)利用既有统(tǒng)计数据，大致测算(suàn)得到(dào)中(zhōng)国存(cún)量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的(de)房(fáng)地产销(xiāo)售以期(qī)房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期(qī)房(fáng)占比(bǐ)近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售套数里的(de)期(qī)房(fáng)销售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截(jié)止到2022年(nián)商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民的(de)住宅(zhái)结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅与购(gòu)买二手(shǒu)房加总，得到商(shāng)品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期(qī)间(jiān)商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变(biàn)化比例，从而我们估算(suàn)出(chū)2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已(yǐ)购期房(fáng)，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户(hù)均一套(tào)房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味(wèi)着中国城(chéng)镇化进展终结(jié)，甚至意味(wèi)着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅(zhái)来满足因人口流动、居民换(huàn)房等因素产生的(de)住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日(rì)本的住宅套户(hù)比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩(hán)国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造(zào)成人口(kǒu)净流入(rù)地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的流(liú)动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省(shěng)际流动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大(dà)城(chéng)市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在(zài)上(shàng)海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人口在老家(jiā)拥(yōng)有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使打工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套(tào)房，在(zài)高房价的(de)大城市租赁(lìn)一套房(fáng)，在房价较低(dī)的县城购买一(yī)套房(fáng)。所以说户均一套(tào)房无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅中依然有(yǒu)不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在(zài)33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户(hù)的生活带(dài)来了很大的不便(biàn)和安全隐患，并且居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面(miàn)积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴(yù)和(hé)厨房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足(zú)现代生(shēng)活(huó)需求(qiú)，在未(wèi)来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地(dì)资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面积扩张是未来(lái)地产的(de)需求驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方(fāng)米，不及全国(guó)人均(jūn)水(shuǐ)平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市(shì)将人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)低于15平方米的家庭界定为(wèi)住(zhù)宅存在困难，若(ruò)按(àn)这个(gè)标(biāo)准算的话(huà)，中国有11.3％的(de)家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需要住宅(zhái)总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公(gōng)摊面(miàn)积后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变(biàn)得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地(dì)产还会有需(xū)求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套房，看(kàn)似已经户户有房(fáng)。即便如(rú)此(cǐ)，中(zhōng)国人口(kǒu)静态结构和(hé)动态趋(qū)势(shì)演(yǎn)绎(yì)，决定(dìng)了中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国(guó)未来城(chéng)镇住宅需求主要来自(zì)于(yú)四(sì)个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.62人(rén)/户，一人(rén)户(hù)、二人(rén)户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续(xù)延续，导致户数(shù)会因户均人口规模(mó)的(de)缩小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈(quān)中(zhōng)心城(chéng)市流入，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉(shè)及(jí)到(dào)买(mǎi)房(fáng)租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新(xīn)的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区(qū)改(gǎi)善性需求依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家(jiā)庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时(shí)间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手房(fáng)。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用(yòng)房和其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城(chéng)中村和旧(jiù)城改造，商品住(zhù)宅的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的住宅建筑面积(jī)还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物(wù)业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的(de)改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善性需(xū)求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确指(zhǐ)出(chū)支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人(rén)均住宅间数为1.71间(jiān)，无(wú)论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济(jì)水平有着(zhe)密切正向(xiàng)联(lián)系。随着经济发(fā)展水平(píng)的提高，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面积(jī)将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地(dì)产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之(zhī)间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房(fáng)之间的差(chà)异(yì)也将越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统(tǒng)计偏差(chà)。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可能(néng)超预期(qī)。

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