OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍(réng)未(wèi)停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘(pán)继续延续此(cǐ)前几日的下跌走势(shì)，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有(yǒu)所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾发布公告(gào)，紧急(jí)回应(yīng)称(chēng)，哲库科(kē)技是其(qí)扩(kuò)募拟新(xīn)购入基(jī)础设施资(zī)产张润大厦(shà)的重要承租方(fāng)之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大(dà)园REIT进(jìn)一步表示，原始(shǐ)权益人将继(jì)续密(mì)切(qiè)关注哲(zhé)库科(kē)技后续情(qíng)况，积极做好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的(de)原始权益人(rén)相关负(fù)责人也(yě)表示(shì)，近期已同步启(qǐ)动了应急(jí)预案，排(pái)摸(mō)储备租户(hù)，积极应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由(yóu)于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司(sī)领导(dǎo)高度重视，浦东新区国资委也高度关注(zhù)。

　　多位业内人士表示(shì)，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市场波动(dòng)较大，但其实不动产公(gōng)募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租率下(xià)跌并不会(huì)从根本上影响其内(nèi)外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技的事件(jiàn)继续(xù)扰(rǎo)动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小(xiǎo)幅低(dī)开(kāi)，此后二级市(shì)场价格开始震荡(dàng)走(zǒu)低，午盘(pán)收跌6.17％。午后(hòu)，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT跌(diē)幅一度扩(kuò)大到8.30％，随(suí)后(hòu)价格有(yǒu)所回升，最终(zhōng)报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT最近(jìn)几个交易日二级(jí)市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日(rì)以(yǐ)来(lái)，3个(gè)交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市(shì)以来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场(chǎng)公募(mù)REITs中(zhōng)位居(jū)前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体(tǐ)表(biǎo)现上看，目前上市的8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅(jǐn)博时(shí)招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不同程度下(xià)跌，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报(bào)中已经披露张(zhāng)江光大园项目出租率有所(suǒ)下降(jiàng)，如今拟扩募(mù)的项(xiàng)目(mù)又遭(zāo)遇突发事件(jiàn)，因此导(dǎo)致二级市场价格出现波(bō)动(dòng)。”一(yī)位业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在(zài)上述人(rén)士(shì)看来，尽管出于风险规避的原因，最近几个(gè)交易日场(chǎ16英寸是多少厘米，16英寸是多少厘米长ng)内(nèi)资(zī)金有所流(liú)出(chū)，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不(bù)会(huì)从根(gēn)本(běn)上影响其内外价(jià)值。

　　他也同(tóng)时(shí)表示，目(mù)前随着二(èr)级市(shì)场价格下(xià)跌，风(fēng)险也(yě)得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重(zhòng)因素影(yǐng)响，不(bù)好(hǎo)判(pàn)断价格是不(bù)是已经完全(quán)触底。

　　此外，还有(yǒu)一(yī)位业(yè)内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷(mí)，不(bù)少产(chǎn)品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收(shōu)益率高的产品(pǐn)具备一定(dìng)的投(tóu)资价值(zhí)，很适合稳健类投资者(zhě)。此外，伴随(suí)着经济复(fù)苏的步伐(fá)，产业园区、物流类等(děng)REITs产(chǎn)品具备一定(dìng)的(de)投资价值。

　　先锋(fēng)瑞(ruì)驰(chí)私募基(jī)金执(zhí)行董事高如星(xīng)对此表示，若张(zhāng)江园区最(zuì)终(zhōng)能(néng)顺(shùn)利解决招商(shāng)，平稳过(guò)度对经营现金流没有造成大的影响，“事件性利空下调至得这(zhè)么(me)急(jí)、这么(me)深，加上前期(qī)本身园区(qū)类资产就回调不少了，这(zhè)就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终还是落到租金收入(rù)受不受影(yǐng)响，影响多大(dà)，估计(jì)园(yuán)区会最(zuì)终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT发布公告(gào)，紧急(jí)回(huí)应称，哲(zhé)库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设(shè)施资产张润大厦的重要承租方之一，目前(qián)未收到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租(zū)赁协议的通知。同时(shí)，在公告中(zhōng)，华安(ān)张江光大(dà)园REIT进(jìn)一步表示，原始(shǐ)权益人(rén)将继续(xù)密切关注哲库科(kē)技后续情况，积(jī)极做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季(jì)报中披露的张江光大(dà)园项目出租率下降事(shì)项，一(yī)度二级市场价(jià)格出现回(huí)落。在随后召(zhào)开的业绩(jì)说(shuō)明会中管(guǎn)理人就(jiù)相关事项进行了解释说明，市场信心得(dé)到了一(yī)定提(tí)振，二(èr)级市场价格表(biǎo)现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线下的扩募(mù)说明会(huì)上，运营团队表示了对张江(jiāng)光大园项目的信心，预计签署意向书和合(hé)同谈(tán)判中(zhōng)的储备租(zū)户正常转化(huà)后，项(xiàng)目出(chū)租率将得到回升。没想(xiǎng)到仅过了(le)不(bù)到三(sān)周的时间，张江(jiāng)REIT的(de)扩募之路又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起了市场各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相关负责人(rén)坦言，事发突然确实始料未(wèi)及，在(zài)获(huò)悉OPPO关停哲库科技(jì)消(xiāo)息的第一时间即奔赴现场进(jìn)行(xíng)了沟通和核实工作，并同步启(qǐ)动了应(yīng)急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重(zhòng)视(shì)，据悉新区国(guó)资(zī)委也高(gāo)度关注。

　　当(dāng)谈及(jí)储备租户(hù)情况，相(xiāng)关(guān)负责人介绍说(shuō)，目(mù)前(qián)储备(bèi)租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人(rén)工智能、航天产业、信息(xī)技术等产(chǎn)业客户，租赁意向(xiàng)面(miàn)积超过了2万方。从意向储备(bèi)转化(huà)为实际(jì)租户需要一些时(shí)间。

　　“我们正在(zài)着(zhe)手通过签署租赁意向书(shū)来尽快锁定一(yī)些重要租户(hù)。虽然收了(le)三个月履约保(bǎo)证(zhèng)金给了我们一些空间，但本(běn)着对首批扩募、对市场负责(zé)的态度，我们(men)肯定要全力(lì)与时(shí)间(jiān)赛跑，把这些面积在短期(qī)内完成去化。”相关负(fù)责人(rén)说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有(yǒu)的同(tóng)区(qū)域(yù)的张江光大园(yuán)项目一季度末也有将近(jìn)30％的空置(zhì)率，原始权(quán)益(yì)人有(yǒu)那(nà)么多储备(bèi)租户(hù)，之(zhī)前的空(kōng)置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直以来(lái)都(dōu)坚持以市(shì)场(chǎng)化运营为(wèi)导向，历史运(yùn)营(yíng)表现稳定，租户(hù)的调租和换(huàn)租都(dōu)属于正常情况，而这次(cì)项目(mù)的(de)大租户退(tuì)租正好发生在市场活跃度(dù)的短期低点(diǎn)，目前市场情(qíng)况已有所好(hǎo)转(zhuǎn)。在看到(dào)出租(zū)率下滑情况没有得(dé)到(dào)及时修复后，张江这边也作了(le)一定的资源调配和(hé)倾(qīng)斜(xié)，引入(rù)了一些储备(bèi)租户(hù)。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光(16英寸是多少厘米，16英寸是多少厘米长guāng)大园项目在(zài)给租户的分隔空间、交(jiāo)付标准、租金水平等方面也有(yǒu)一些差(chà)异化，张润大(dà)厦多是两(liǎng)千多平的大平层，楼的成新度(dù)高一些，单价也贵一些，张江光大园单层以一(yī)千平的面(miàn)积为主，还有一些独栋形态的物业。租(zū)户(hù)自身(shēn)也会有诉求，也会根据(jù)自(zì)身(shēn)需求和(hé)预算(suàn)挑选区域内的不(bù)同(tóng)物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人都变成了一家，后续我们在资源共(gòng)享和联合营(yíng)销方(fāng)面能更加充分(fēn)发挥协同效(xiào)应，相信(xìn)可以(yǐ)做得更好。”上(shàng)述负(fù)责人(rén)补充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的(de)定位(wèi)和展(zhǎn)望，相关负责人表示(shì)，张江(jiāng)集团和张江高科(kē)目前在管资产约五百万方，还有一些其他在开发的(de)储备项目，这些(xiē)都将成为张江(jiāng)REIT实现打造张江园区产(chǎn)业空间资(zī)产上市平台目标的(de)坚实后盾和储备资源。“我们非常(cháng)重视(shì)张江(jiāng)REIT这个资本平台和它未(wèi)来的发展。”相(xiāng)关负责(zé)人表示，“这次(cì)扩募是我(wǒ)们实现基金扩容(róng)的第一(yī)步，也是至关重要(yào)的一(yī)步，眼下(xià)我们可能面(miàn)临了一些突发情(qíng)况需要解决，但是这和(hé)我们在张江(jiāng)科学城这(zhè)三十年建16英寸是多少厘米，16英寸是多少厘米长设发展过程(chéng)中所经历的相比(bǐ)，只(zhǐ)能算是(shì)一个非常小的插(chā)曲。我们有(yǒu)信心排除万(wàn)难(nán)，尽(jǐn)一切可能(néng)化解(jiě)当(dāng)前(qián)突发事件的所有负面影响(xiǎng)，维持预期和(hé)市(shì)场的信心。”

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