5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构对于这一(yī)板(bǎn)块已经(jīng)在悄然布局(jú)。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份额(é)均(jūn)较4月28日时有(yǒu)小幅(fú)增长(zhǎng)。根据(jù)基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国(guó)企央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五只个股分(fēn)别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已过 精(jīng)耕细(xì)作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募基(jī)金对房地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持(chí)股(gǔ)票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值(zhí)在股(gǔ)票(piào)资产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回(huí)升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公(gōng)募对房(fáng)地产行业(yè)的持股(gǔ)比例也(yě)同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万(wàn)科A、华(huá)发(fā)股份、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在(zài)公募(mù)基金(jīn)一季报(bào)汇(huì)总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名(míng)最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第(dì)二的是(shì)招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去年(nián)四季报，变化之处首先在于(yú)几只房地(dì)产龙(lóng)头股从排位(wèi)上(shàng)看(kàn)均有退步，尤(yóu)其是万科最为明(míng)显；其(qí)次是金地集团退(tuì)出百(bǎi)大(dà)之列(liè)。但(dàn)考虑到房(fáng)地产是复苏链上最后(hòu)一(yī)环(huán)，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至(zhì)机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经济圈判断房地产已经进入(rù)大分化时代，一二线城市好(hǎo)于(yú)三四线(xiàn)城市。而映射到二(èr)级市场投(tóu)资上(shàng)，配置房地产行(xíng)业(yè)轻松收(shōu)获(huò)行业贝塔的(de)红(hóng)利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括房地产等几类行业(yè)在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在(zài)这几年特殊(shū)的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似的行业(yè)也出现了一些机(jī)会，背(bèi)后的(de)逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年(nián)销售面积(jī)很难再(zài)出现(xiàn)了(le)，2022年光是居(jū)民存款数量增(zēng)加了(le)15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存量有400亿平(píng)方(fāng)米建筑面(miàn)积，考虑存(cún)量地产的(de)更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端(duān)还(hái)需要有(yǒu)一(yī)定(dìng)的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕(lǚ)功(gōng)绩也(yě)指出：“时至今日(rì)，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠(gāng)杆率(lǜ)和房价收(shōu)入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额(é)，以(yǐ)及过(guò)快上行(xíng)的房(fáng)价，因而行业(yè)高增的时代(dài)已(yǐ)经过去，未来(lái)行业(yè)的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很容易出(chū)现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民(mín)营(yíng)地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧(cè)出清的过程。这个过(guò)程(chéng)中，综合竞争力(lì)强的公司就(jiù)能够通(tōng)过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的(de)方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行(xíng)业(yè)需求见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经过去(qù)了，但不代(dài)表没有投资机(jī)会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争(zhēng)力公司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机构的务(wù)实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性(xìng)标的成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个(gè)股，在(zài)纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段(duàn)恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成(chéng)交量明(míng)显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要(yào)产品及服务为(wèi)房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)、房地产租(zū)赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从(cóng)业(yè)绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其实现营业总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东来看，各类机构(gòu)都(dōu)有对其布局的例(lì)子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名(míng)第(dì)二的浦东金(jīn)桥也是(shì)上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第一(yī)季(jì)度的收入利(lì)润(rùn)规模大幅度复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方面(miàn)是(shì)该(gāi)公(gōng)司后疫情(qíng)时代出租率复(fù)苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是(shì)公司拿(ná)地结算持续性向好(hǎo)，从数字(zì)上看(kàn)，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季(jì)度十大流通股股东来看，知名私募(mù)高毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只产品依(yī)然(rán)在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有的(de)两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还有一支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资局，其当季还小幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地产公司外，荣(róng)安地产(chǎn)则(zé)是(shì)主要布局在深圳(zhèn)的(de)地产公(gōng)司，一(yī)季报(bào)交(jiāo)出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度(dù)来(lái)看，《红(hóng)周刊》注意到两(liǎng)只公募(mù)指基首季新杀入十(shí)大流通股股东行(xíng)列。具体说来(lái)， 南方中证全(quán)指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则(zé)排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的(de)价(jià)值更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅降(jiàng)温，优质土地(dì)供给较(jiào)多（券商测算(suàn)对应(yīng)潜(qián)在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于(yú)信用问(wèn)题或者(zhě)资金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿(ná)地(dì)，龙头(tóu)房企趁机获取低成(chéng)本土(tǔ)地，龙(lóng)头(tóu)房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净(jìng)负(fù)债(zhài)率基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房(fán猎德村一人分了多少钱，猎德村多少钱一方g)企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下(xià)，央国企(qǐ)地产股或存(cún)在发展(zhǎn)的大(dà)好(hǎ猎德村一人分了多少钱，猎德村多少钱一方o)机会(huì)。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然(rán)存在，少部分(fēn)公司尤其是央企(qǐ)占据显著优(yōu)势，其主要又体(tǐ)现(xiàn)为库存的优势(shì)。央企地产公(gōng)司，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较(jiào)低(dī)的融资成本，优(yōu)质的开发(fā)资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特(tè)估，国央企(qǐ)相(xiāng)较于民营地(dì)产公司也是更(gèng)有优势的(de)。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权(quán)债(zhài)务关系等问题(tí)，市场对民营房开企业的资产会(huì)有(yǒu)更(gèng)多(duō)担忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企相较于(yú)民企来说估值(zhí)的修复(fù)更明显。中特估的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中(zhōng)度提升后(hòu)，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具(jù)备(bèi)较快速(sù)发展阶段更稳(wěn)定且(qiě)可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能(néng)力，以此带来估值中枢的(de)提(tí)升，应该关(guān)注估值(zhí)相对较低，企业自身(shēn)资(zī)产的质量好、运营能力强、可(kě)以创(chuàng)造持(chí)续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业普涨的(de)概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业(yè)集中(zhōng)度提升的(de)头部公司(sī)。”星(xīng)石投资首席(xí)研(yán)究官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机构这一思(sī)路的话，或许还(hái)是保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光(guāng)明(míng)。不过(guò)国(guó)投瑞(ruì)银基(jī)金投资部(bù)副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观(guān)地去(qù)持(chí)续观(guān)察国(guó)企(qǐ)央企在三(sān)个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低(dī)位，其(qí)次是(shì)销售份额持续提升，再次(cì)是拿(ná)地份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多(duō)给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出(chū)现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一(yī)季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保(bǎo)利发(fā)展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房(fáng)企营收(shōu)、净利(lì)均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大(dà)增(zēng)速(sù)的增(zēng)长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业(yè)内(nèi)人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明(míng)显改善的房(fáng)企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是猎德村一人分了多少钱，猎德村多少钱一方在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿(ná)地之后(hòu)，国有企业仍(réng)在持续性地拿地，且主要集(jí)中在核心(xīn)城(chéng)市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季(jì)度市(shì)场恢复但仍处于(yú)调整的过(guò)程(chéng)中(zhōng)，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中(zhōng)，还面(miàn)临着一些不(bù)确定性。其(qí)实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都等极个(gè)别(bié)城(chéng)市(shì)四月环比(bǐ)三月相对(duì)表现较好之(zhī)外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大(dà)多数城市(shì)都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月的市场表现也不(bù)太乐观。按(àn)照现在(zài)的经济状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的(de)资金面压力，可能会出现，到六(liù)月份房企为(wèi)了半年(nián)报冲业绩出现市场的短期反弹外(wài)的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确定性的压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地(dì)产以及其上下游(yóu)产业链的复苏(sū)速(sù)度都比想(xiǎng)象的要慢很多(duō)，我们(men)要多给一(yī)些耐心(xīn)，这个时候(hòu)，在(zài)房(fáng)地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本面的(de)钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得(dé)多的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出(chū)来(lái)。所(suǒ)以只能耐心地去等待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不(bù)做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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