导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品住(zhù)宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰(qià)逢近年地产持(chí)续低景气(qì)，有关中国地产是否过剩的讨论(lùn)日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存(cún)量住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国(guó)地产存(cún)量极度(dù)过剩，事实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普查(chá)调查数(shù)据(jù)显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包括大(dà)量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一(yī)间房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施(shī)等因素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅间数(shù)较发达国家(jiā)还有(yǒu)很(hěn)大差距(jù)。人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中国(guó)住宅市(shì)场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算(suàn)发现(xiàn)中国城镇居民户(hù)均1套房，其(qí)中(zhōng)每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直接公布(bù)中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商(shāng)品住宅套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户有房，然而(ér)事实上(shàng)中国住(zhù)宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显示，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅套(tào)户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业(yè)需求。全国总人(rén)口的近三成(chéng)都是流动人(rén)口，流动人口会选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来(lái)地产仍有四大新增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第一，户均(jūn)人口规(guī)模缩小，一人户、两人户占比不断(duàn)增加，导(dǎo)致(zhì)家(jiā)庭户数增多。小家庭化(huà)趋(qū)势将(jiāng)延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块的分化日益明显，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入(rù)，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的(de)改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积均较发达国(guó)家有着不小差距，“住(zhù)上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求正在不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年(nián)之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石(shí)。那(nà)么当(dāng)下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同(tóng)能级城(chéng)市之间，不同(tóng)区(qū)域(yù)板(bǎn)块之间，不(bù)同品质(zhì)住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披(pī)露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突(tū)然(rán)激增，引(yǐn)发(fā)一林心如生肖，林心如生肖属什么阵二(èr)手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供给过(guò)剩(shèng)，还(hái)是供需平衡，或(huò)是仍然存(cún)在不足？可(kě)惜由于住宅存量数(shù)据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测算出中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答(dá)当前的房子(zi)是(shì)否(fǒu)真的(de)过剩了？据(jù)此判断未来房地产(chǎn)市(shì)场会如(rú)何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效(xiào)观(guān)察中(zhōng)国(guó)户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全国(guó)自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行业获(huò)取了全国(guó)近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑(zhù)数据以及(jí)80多万处市(shì)政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七(qī)次人口普查(chá)数据(jù)公布(bù)了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着(zhe)人人都(dōu)有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数(shù)不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要(yào)是(shì)以(yǐ)家庭为(wèi)单位购买成(chéng)套住宅(zhái)，一套(tào)设施齐(qí)全的(de)住宅才是城镇居(jū)民(mín)宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅的测(cè)算思路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅(zhái)主要分两(liǎng)大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房(fáng)等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计(jì)数据，并(bìng)没有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数据有(yǒu)两处可以直接公布(bù)，一是每(měi)年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售套(tào)数（统计(jì)局(jú)）；二(èr)是居(jū)民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居(jū)民户均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量(liàng)极少(shǎo)，可(kě)忽(hū)略(lüè)不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非(fēi)商(shāng)品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居民(mín)拥有的(de)商(shāng)品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个(gè)准确统(tǒng)计。我们利(lì)用既有统计数据，大致测算(suàn)得到(dào)中国存量房地(dì)产套数，并进(jìn)一步(bù)推(tuī)算中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房(fáng)销售中期房(fáng)占比近9成(chéng)。本文去除商品住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销售(shòu)套数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅现房套数(shù)除以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推(tuī)算中国城镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们(men)假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房(fáng)都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他(tā)住宅(zhái)、购买(mǎi)商(shāng)品住宅与购买二(èr)手房(fáng)加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有(yǒu)住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅的实际(jì)变化(huà)比(bǐ)例(lì)，从而我们估算出(chū)2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既(jì)然城(chéng)镇居(jū)民(mín)已经达到(dào)了户均一套房的程度(dù)，“户户(hù)有房”是(shì)否意味着中国(guó)城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不(bù)意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因(yīn)人口流(liú)动、居民(mín)换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美(měi)国(guó)、英(yīng)国和日本的(de)住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会(huì)造成人口(kǒu)净流(liú)入(rù)地的住(zhù)宅(zhái)市场供(gōng)不应求，造成(chéng)房价(jià)或房(fáng)租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口(kǒu)和(hé)省际(jì)流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会选(xuǎn)择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城(chéng)乡人口流动(dòng)调(diào)查数据(jù)显示，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及南(nán)京工作的(de)流动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资(zī)吸引打(dǎ)工人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁(lìn)一套(tào)房，在(zài)房价(林心如生肖，林心如生肖属什么jià)较低的(de)县(xiàn)城购买一套(tào)房(fáng)。所(suǒ)以说户均(jūn)一套房无法满足(zú)庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇住(zhù)宅中依然有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建筑(zhù)结构(gòu)松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大(dà)等(děng)问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住户的(de)生活带来了(le)很大的(de)不便和(hé)安(ān)全(quán)隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的(de)老旧小区很难满(mǎn)足现代(dài)生活需求，在未来大都会(huì)被(bèi)拆(chāi)迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室(shì)和二居(jū)室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张(zhāng)是未(wèi)来地产的需(xū)求(qiú)驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅(zhái)存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年(nián)间农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积不足19平(píng)方(fāng)米，不及全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可(kě)使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿(yì)平(píng)，较目(mù)前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去(qù)除(chú)公摊面(miàn)积后(hòu)，中国的人均可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的(de)集(jí)体(tǐ)户人口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房(fáng)，未(wèi)来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户户(hù)有房。即(jí)便(biàn)如此，中(zhōng)国人(rén)口静态结构和(hé)动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需求(qiú)释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新(xīn)户购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不(bù)断下(xià)降(jiàng)，六普显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显(xiǎn)示城(chéng)镇户均(jūn)人(rén)口规模(mó)为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的(de)占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将继(jì)续延续，导致(zhì)户(hù)数会因户均人口(kǒu)规(guī)模的缩小而(ér)增多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经济(jì)发(fā)展带(dài)来(lái)的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济资源(yuán)分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移(yí)势(shì)必涉及到买房(fáng)租房，给迁入(rù)地(dì)住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自(zì)然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要受益于人口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区改善(shàn)性需(xū)求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需(xū)求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适(shì)用房和其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城(chéng)中村(cūn)、老公有住宅，建筑面(miàn)积(jī)小、质量低(dī)、基(jī)础设施配套差(chà)、没(méi)有(yǒu)或少(shǎo)有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提(tí)高生活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央(yāng)经济工(gōng)作(zuò)会议明确指出支持住(zhù)宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是(shì)否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素(sù)，中国的(de)人均住宅(zhái)间数较其他(tā)国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经济水平有(yǒu)着密切正(zhèng)向联系。随(suí)着(zhe)经济发展水平的提高，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发(fā)展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在(zài)不足，供需(xū)出(chū)现错配，这是过去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石。那么(me)未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分化(huà)时(shí)代已至，这种分化不单局限于城市(shì)能级之(zhī)间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也(yě)将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调(diào)查(chá)的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存(cún)在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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