近两年火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例(lì)稳定(dìng)分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分(fēn)红机(jī)制是公(gōng)募REITs主要(yào)特(tè)征(zhēng)之(zhī)一，稳定分(fēn)红体(tǐ)现出该类产(chǎn)品长期投(tóu)资(zī)价值，通过观测(cè)经营活动现金流、可(kě)供分配现金(jīn)等指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通(tōng)投资者(zhě)注意(yì)，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)REITs项目在经营权(quán)到期后不(bù)再产生(shēng)现金收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了(le)利润分配(pèi)和本金的归还，在选(xuǎn)择投(tóu)资标的(de)时应(yīng)了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎(yíng)来除(chú)息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚(shàng)未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的(de)公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年(nián)全年(nián)分配(pèi)金额(é)占可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部(bù)分分配比(bǐ)例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有(yǒu)期(qī)分红收益，以及基金份额(é)交易价格(gé)的变化。基金份额二级市(shì)场价格受到公募(mù)REITs资产运营(yíng)情况及(jí)市场(chǎng)因(yīn)素的综合影响，较(jiào)易引起波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金分(fēn)红预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来(lái)自基础(chǔ)设施资产的经营现金(jīn)流(liú)，投资人通(tōng)过基金募集材料和信(xìn)息披露(lù)文(wén)件(jiàn)，结合(hé)行(xíng)业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设(shè)施项目的经营(yíng)业(yè)绩，作为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对(duì)于(yú)基金份额二级(jí)市场价(jià)格变(biàn)化导致的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分红作为(wèi)基金份额(é)持有(yǒu)人(rén)实际获(huò)得的(de)现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，对于(yú)长期(qī)投资者更具参考价(jià)值。”中金基(jī)金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高级(jí)副总监李华平也表示(shì)，根据《公开募集基础设施证券投资(zī)基(jī)金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上(shàng)合并后(hòu)基金(jīn)年度可分配金额以现金形(xíng)式(shì)分配给投(tóu)资(zī)者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的(de)主要特(tè)征之一(yī)，稳定的(de)分红机制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的(de)一面(miàn)，分红(hóng)体现了(le)这类产品的“债性(xìng)”特(tè)点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固(gù)定利息回(huí)报，而是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资(zī)者的(de)角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价(jià)值。另一(yī)方面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助机(jī)构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通(tōng)过分红获取(qǔ)相对于投资债(zhài)券相对高的(de)收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落(luò)袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对于未(wèi)来分红水平(píng)的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格(gé)走势的(de)关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布了2022年(nián)年报，部分产品(pǐn)受宏观(guān)经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不达(dá)预期(qī)，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级(jí)市场的(de)价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市(shì)场的(de)价格(gé)波动受(shòu)多(duō)重因(yīn)素的影响，投资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格(gé)的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的(de)投(tóu)资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方(fāng)面市场热(rè)点呈现(xiàn)向股票和债券回(huí)归(guī)的过(guò)程(chéng)；另一(yī)方面，基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩相对经济活力的改善有一定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将对基(jī)金份额(é)的开盘指导(dǎo)价做调减处理(lǐ)，调减金(jīn)额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权(quán)操作(zuò)是对分红前(qián)后基金份(fèn)额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均(jūn)可以获得公平(píng)的(de)投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投(tóu)资者长期投资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品(pǐn)的特(tè)性(xìng)，关注二级(jí)市场扰(rǎo)动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业(yè)内(nèi)人(rén)士(shì)还提醒，与现有公(gōng)募(mù)基金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分(fēn)派的是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部(bù)分，两个(gè)部分之间(jiān)的比例是变动的，与现有公募(mù)基(jī)金分(fēn)红差异很大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同年限(xiàn)到期后基金价值面临极大不确(què)定(dìng)性(xìng)，这是(shì)该类投资(zī)者应(yīng)该注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经(jīng)营权类(lèi)和产(chǎn)权类北京市有几个区，北京市有几个区,都叫什么(lèi)两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要包(bāo)括每年(nián)的现金(jīn)分红及资产增值的收益(yì)，而持有特许经营类产品的(de)收益(yì)主(zhǔ)要来(lái)自项目每年的(de)现金分红。其中，特(tè)许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金(jīn)的归还，两者的(de)比率也是(shì)变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的(de)公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收益。普通投(tóu)资(zī)者(zhě)在选择投资(zī)标的(de)时，应了(le)解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示(shì)，从细分来看(kàn)，各类(lèi)公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资(zī)产属性不(bù)同而形成区别。特许(xǔ)经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包(bāo)含(hán)“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类的(de)公(gōng)募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资产的价值(zhí)增值，所以相(xiāng)对(duì)股性偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级(jí)市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也认为，与产(chǎn)权(quán)类(lèi)项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经(jīng)营项目在经营权到期后不再(zài)能产生现金收(shōu)益，因(yīn)此将(jiāng)可供分配金额(é)的分配理解(jiě)为(wèi)“分派(pài)”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许经(jīng)营项目(mù)，通常具备更高的(de)分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营权(quán)项目，即使分派率相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，也有足够年限收回(huí)本金并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金该负责(zé)人提醒投(tóu)资者(zhě)注意，特许经营(yíng)权(quán)项目的(de)分派金额包含了投(tóu)资本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额单(dān)价(jià)随着分派进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩(shèng)余(yú)期限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或(huò)建筑的剩余使用年(nián)限一(yī)般(bān)较长，再加(jiā)上到期(qī)后通过对建筑的更(gèng)新改造或补(bǔ)缴土地(dì)出让金等追加投(tóu)资，有机会进一步延(yán)长经(jīng)营期限。这种类似永续经营的(de)假设反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的资产投资属性(xìng)。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测(cè)内部(bù)收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在(zài)基(jī)金(jīn)分红的时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在(zài)产品(pǐn)分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部(bù)收益率等指(zhǐ)标，来观察和(hé)评估(gū)项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟(gēn)现(xiàn)金(jīn)相关的指标有两个：一是年报中披(pī)露的经营(yíng)活动(dòng)现金流(liú)，二是可供分配现(xiàn)金，二者存(cún)在本质性区别。经营活动产生(shēng)的现金净流量是指(zhǐ)企(qǐ)业经(jīng)营、筹资、投资产生的(de)现金(jīn)流，基于企业本身经营活(huó)动产生(shēng)；可供(gōng)分(fēn)配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行(xíng)调(diào)整(zhěng)，加期初现金，最终得到(dào)的(de)账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新(xīn)选择，投资价值体现在相对股债市场北京市有几个区，北京市有几个区,都叫什么独立的资(zī)产配(pèi)置功能，比较适(shì)合(hé)长期持有。建(jiàn)议投资者(zhě)对经营权类的资产可以更多(duō)关(guān)注内(nèi)部收益率的(de)高低(dī)，对产(chǎn)权类的资产更(gèng)多关注分(fēn)派率高低。因为(wèi)公募REITs可(kě)分配收益(yì)主要来自(zì)底层资产的经营净现金流(liú)，所以(yǐ)底层资(zī)产运营情况(kuàng)直接影响投(tóu)资回报，投资(zī)者(zhě)可(kě)综合考虑原(yuán)始权益人(rén)综合(hé)实力、运营管理机构实力、公募(mù)基(jī)金管(guǎn)理人实力(lì)等多重(zhòng)因素来选择(zé)投资(zī)标的(de)。

　　中信证券研(yán)报(bào)也(yě)显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交易带来的短期(qī)博弈机会仍在(zài)，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投资(zī)者关注有基本面(miàn)支(zhī)撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供(gōng)分配金额(é)预测。投资者可以(yǐ)将REITs的(de)实际(jì)分红金(jīn)额与募集材料中(zhōng)披露预测进行(xíng)比较分(fēn)析，结(jié)合经济及市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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