文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建设工作会议(yì)提出“有条件的(de)可以进(jìn)行(xíng)现房销售”，不足一(yī)个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了(le)，用你的(de)钱，建你的房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对购房者(zhě)的(de)不(bù)公(gōng)平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和(hé)社会，这是房(fáng)地产从大开发时(shí)代步入(rù)高质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购(gòu)房老百姓的最大(dà)保护。98年房(fáng)改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的(de)预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二(èr)次房改(gǎi)是(shì)个技术(shù)活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效机(jī)制，长(zhǎng)效机制四大(dà)关(guān)键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。如(rú)果按照经济(jì)规律办(bàn)事，中国一定能实(shí)现房(fáng)地产软着陆和(hé)长期平稳健康(kāng)发展，跨过这(zhè)道(dào)关(guān)，解好这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要(yào)承担(dān)延迟交房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引(yǐn)发(fā)资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实(shí)中央(yāng)房(fáng)住不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保障购(gòu)房老百姓权(quán)益(yì)、有助于(yú)房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售制度(dù)怎么(me)来(lái)的？国(guó)外什(shén)么情(qíng)况？简单科普一下(xià)：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当(dāng)前世界不少(shǎo)国家(jiā)存在预售制(zhì)。但是(shì)，重点来(lái)了！发(fā)达国家一(yī)般有严格的监(jiān)管(guǎn)保(bǎo)障措施(shī)，开发商在项目获得政府批准后才(cái)可以开始(shǐ)销售，买家(jiā)在购买(mǎi)期(qī)房后并非像中国一(yī)样在支付(fù)完(wán)首付款(kuǎn)后从银行(xíng)一次性贷(dài)款支付(fù)剩余全部(bù)房款，而是根(gēn)据(jù)开(kāi)发商工程进度(dù)在完全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需要严(yán)格的资金监管(guǎn)、分期支(zhī)付(fù)以及违(wéi)约处(chù)罚措施作为保(bǎo)障的，如(rú)果没有这些保(bǎo)障措施，一(yī)定(dìng)会触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房(fáng)民众不公平(píng)，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取(qǔ)消预(yù)售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段性，现在(zài)中国住房进(jìn)入存(cún)量时代，取消预售(shòu)制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然(rán)这需(xū)要(yào)配套房(fáng)企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场信(xìn)心和房地(dì)产长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一(yī)定能化(huà)解这个难题，让房地产回归实体经济和(hé)居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将(jiāng)拼(pīn)的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是(shì)向善，是以(yǐ)客户为中心(xīn)，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房子是天大(dà)的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现房销售是(shì)实现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业(yè)企业健康发(fā)展的重大措(cuò)施(shī)。在(zài)当前的情况下(xià)，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金(jīn)融支(zhī)持当期(qī)三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在(zài)国务院发(fā)展研究中心参(cān)与财税改革方案研究时，对(duì)预售(shòu)制、房(fáng)地产(chǎn)税、人地挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项研(yán)究。（参考后来形成(chéng)的专(zhuān)著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第(dì)三方全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年(nián)代在中国(guó)香港(gǎng)，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许多(duō)人栖身于木屋(wū)或者其他临(lín)时住宅，住房的(de)需求是(shì)相当高，不过大多数(shù)居民(mín)的储蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为(wèi)单(dān)位，需要雄厚的(de)资金实(shí)力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对(duì)这一(yī)系列问题(tí)，不少地(dì)产(chǎn)商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的(de)市(shì)民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的(de)基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对(duì)于商品流通(tōng)、资金(jīn)周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快(kuài)自身资(zī)金周转。当时(shí)其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的(de)分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成(chéng)时(shí)，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方(fāng)式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解决(jué)了制造(zào)商的资金问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付款(kuǎn)”的(de)销售模式成为当时中国(guó)香港(gǎng)房地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高(gāo)效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售(shòu)楼(lóu)花模(mó)式推动了中国(guó)香港楼市几十(shí)年繁(fán)荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不(bù)断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用超支(zhī)停工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部门提(tí)升(shēng)了对于(yú)预售楼花(huā)制(zhì)度(dù)的监管，即要求开发商在(zài)预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明自身有资(zī)金(jīn)等(děng)能(néng)力把项目(mù)完(wán)成，资(zī)金需(xū)放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户资金，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设(shè)的信托账户（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发(fā)商操作等(děng)采取全透明化机制，且银行(xíng)的(de)责(zé)任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中国内(nèi)地(dì)优先发展(zhǎn)重工业，强调(diào)基(jī)础建(jiàn)设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化(huà)的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住房基(jī)础等城(chéng)市(shì)化(huà)配(pèi)套问题，才能进一步(bù)推进城市(shì)化。但当时推行的(de)是“统一管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的福(fú)利分房制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分(fēn)房制度也出(chū)现了分配(pèi)不公(gōng)、效率低、配套差(chà)等问题，因(yīn)此福利分房制度不(bù)再适用于当时(shí)的国情。叠加房地(dì)产市(shì)场面(miàn)临商品房(fáng)的需(xū)求量大，而社会缺少大(dà)型房地产(chǎn)开发(fā)商，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供应量(liàng)小的困(kùn)境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无疑(yí)是对内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香港预售商品房制度，先(xiān)后出(chū)台多(duō)项文件，大(dà)力支持国内房地产市(shì)场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台《关于(yú)进(jìn)一步深化城镇(zhèn)住房制度(dù)改革，加快(kuài)住房建设的通(tōng)知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住(zhù)房分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会(huì)化的住(zhù)房(fáng)新体(tǐ)制，从计(jì)划经济下的(de)福利分(fēn)房(fáng)转(zhuǎn)向市场经济的商品房(fáng)。房(fáng)地产(chǎn)市场采用预售制(zhì)，允许(xǔ)开发商(shāng)卖(mài)期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时(shí)间周(zhōu)期长的两大难题，开发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式(shì)，住房供应速度加快(kuài)。自此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行(xíng)等多方迅速(sù)出台相(xiāng)关的信贷政策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大作(zuò)用推动了房地产市(shì)场(chǎng)的(de)发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经(jīng)调(diào)整形成契合中国内(nèi)地的商(shāng)品(pǐn)房预售制度。预(yù)售制的(de)初衷是(shì)为了缓(huǎn)解房企资(zī)金压力(lì)，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发(fā)企业将正在建(jiàn)设中(zhōng)的(de)房屋预(yù)先出售给购房者(zhě)，由购房者(zhě)支付定金(jīn)或(huò)房款(kuǎn)的行为。区别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房(fáng)预售流(liú)程为：房地产开发商办(bàn)理预售许(xǔ)可证-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖合(hé)同(tóng)-进(jìn)行备案(àn)登记和(hé)预告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋(wū)。在购房过(guò)程中，购房者需要(yào)一次性付清首付款，并(bìng)采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清(qīng)剩余房(fáng)款，换言(yán)之(zhī)，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿到(dào)了全部购房(fáng)款，这点与中国香港的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对(duì)中国内(nèi)地的开(kāi)发商而言，预(yù)售(shòu)制(zhì)商品房也开启了(le)高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市(shì)化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最主要(yào)方(fāng)式，预售制极大(dà)缩(suō)短房企现金回(huí)笼周期，同时(shí)增加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在(zài)过去(qù)20多年对中国内地(dì)房(fáng)地产市场的(de)稳步发展(zhǎn)起到了(le)重(zhòng)要作用，不(bù)仅解决了房(fáng)地(dì)产市场快速发展(zhǎn)阶段的资(zī)金需求，也提(tí)高了居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居(jū)民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年时间(jiān)走(zǒu)完发(fā)达国家(jiā)几百年城镇化路(lù)程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国(guó)住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售最主要方(fāng)式(shì)，2005年中国(guó)内地商品(pǐn)住宅(zhái)期(qī)房销(xiāo)售面积占(zhàn)总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国(guó)内地房(fáng)地产行业的发展。中国内地房地(dì)产历经二十多年长周期(qī)繁(fán)荣，行业各项指标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业的快速(sù)发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来(lái)房地产也(yě)成为拉(lā)动中国内地经(jīng)济高(gāo)增长的火车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增长渠道(dào)，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高(gāo)达50多(duō)个(gè)行业。2020年房(fáng)地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的(de)带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开发(fā)投资占固定资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融(róng)渠道，从房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道(dào)业务(wù)，占比超过三分(fēn)之一(yī)。从房地产融资存(cún)量占社融存量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积(jī)违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富效(xiào)应(yīng)渠道，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的(de)10.8万(wàn)亿美(měi)元(yuán)、英(yīng)法德三(sān)国合(hé)计(jì)的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房市(shì)值占股(gǔ)债房市值(zhí)的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值(zhí)的(de)比例较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚(shàng)不(bù)成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债(zhài)券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在，当前的(de)负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般(bān)为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和开(kāi)发商之间的(de)购房(fáng)合同、购房者和银行(xíng)的按揭(jiē)贷(dài)款合同是(shì)两个独立的合同关(guān)系，如(rú)果(guǒ)开(kāi)发商(shāng)发生(shēng)违约，购房者只能根据购房合同向开(kāi)发商(shāng)主张权(quán)力，但依旧需要根(gēn)据按揭(jiē)贷(dài)款合(hé)同(tóng)按(àn)时(shí)向(xiàng)银行进行(xíng)贷款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者承担的(de)风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦(dàn)房企因为(wèi)市场(chǎng)波(bō)动(dòng)或经营不善，出(chū)现资(zī)金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者(zhě)签订的预售合同和(hé)按揭合(hé)同，已经从银(yín)行(xíng)获得房款，如(rú)果购(gòu)房者丧失还款能力或短期(qī)不能(néng)还款等(děng)，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房(fáng)者的预售监(jiān)管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品房预售管理办法》中明确(què)规定了(le)开发企业预售商品房所得(dé)款项应(yīng)当(dāng)用(yòng)于(yú)有(yǒu)关(guān)的(de)工程(chéng)建设，商(shāng)品房(fáng)预售款监管的具体办(bàn)法，由房地(dì)产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并没有统一(yī)的预售资金监管(guǎn)规定，各(gè)地实(shí)行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等城市重点(diǎn)监(jiān)管(guǎn)资金(jīn)比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的建安成(chéng)本乘以建筑面积或(huò)者(zhě)项目工程总额报价计(jì)算重点资(zī)金。而事实是，不(bù)少购房款(kuǎn)未进入监(jiān)管账户、或进(jìn)入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金如何被挪(nuó)走的(de)？实际上，在(zài)过去房地(dì)产大开发(fā)时代的(de)高周转背景下(xià)，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工程(chéng)方将资金(jīn)转给房(fáng)企，而拨(bō)付(fù)的工程款，远(yuǎn)超工程进度(dù)所需。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在(zài)房企各地(dì)项目间(jiān)流动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样(yàng)做(zuò)提(tí)供了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建(jiàn)设(shè)，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外(wài)商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)度呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在(zài)房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付(fù)款一般以定金(jīn)方式支付，或按(àn)工程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用(yòng)两(liǎng)种方式(shì)发放按揭贷款，一是(shì)按工程进(jìn)度付(fù)款，按(àn)揭贷款按照工(gōng)程进度(dù)逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二(èr)是房屋交付后(hòu)发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的保障(zhàng)有(yǒu)两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三方验(yàn)收合格并提(tí)供验收凭(píng)证后，开发(fā)商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付(fù)的(de)房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定金比(bǐ)例一般为(wèi)房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金(jīn)或首付外，购(gòu)房者在(zài)房屋交付后通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美国(guó)为防止开发(fā)商(shāng)挪用资(zī)金，购房者的(de)定(dìng)金及首付(fù)款由第三(sān)方公证行或产权保险公司的(de)信托账(zhàng)户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通(tōng)过(guò)申请(qǐng)仲裁取回，且不(bù)承担任何责任与损失。而开发商(shāng)在房屋建设过程中的资金(jīn)全(quán)部来自银行，银(yín)行(xíng)根据工(gōng)程进度向开发商(shāng)提供一定(dìng)比(bǐ)例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害银(yín)行利益，银行有充分动机(jī)监管开发商施工(gōng)进度(dù)。开发商在(zài)房屋交付时需取得由政(zhèng)府(fǔ)相关部门经审查(chá)后发放的(de)验收凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证向银行得到购(gòu)房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，房(fáng)款按建造工期进度支付，按(àn)揭按(àn)工期放(fàng)款后还贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获(huò)批(pī)后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预约(yuē)公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按(àn)照(zhào)德国法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付公(gōng)证费(fèi)和土地交易税，分(fēn)别为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也采(cǎi)取按工(gōng)期支付房(fáng)款的制度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支(zhī)付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而(ér)异。一般(bān)来说，支付(fù)节点可分为公(gōng)证后(hòu)、主(zhǔ)体完(wán)工(gōng)、内部水暖电路完(wán)工(gōng)、窗户玻(bō)璃(lí)完(wán)工、室(shì)内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工(gōng)，支付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房(fáng)款(kuǎn)前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定(dìng)利率，银行按施工节奏分多(duō)次发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款给予购(gòu)房(fáng)者一定(dìng)使用(yòng)期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公司针对期房(fáng)设计了两(liǎng)种(zhǒng)保(bǎo)险，保(bǎo)险的(de)功能是当(dāng)房屋出现重(zhòng)大(dà)延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律师(shī)严格监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一(yī)名(míng)律师，负责沟(gōu)通期房交(jiāo)易中的(de)房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等(děng)各个环节，各(gè)环(huán)节内容确认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问(wèn)题时，购房(fáng56是什么意思 56是什么尺码)者10％的(de)定金由保险公(gōng)司赔付(fù)，而(ér)超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订(dìng)21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取(qǔ)按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款的(de)方式，但是交房前付款比例(lì)相对较低(dī)，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后(hòu)才(cái)能(néng)交付，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英国期(qī)房预(yù)售资(zī)金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程(chéng)中，由买房律师(shī)将(jiāng)资金(jīn)转给(gěi)卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在进(jìn)入开发商账(zhàng)户前经过两道(dào)关口，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施

　　日(rì)本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金(jīn)保全(quán)措施(shī)”，交房前(qián)付款比例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本二(èr)战(zhàn)结束后(hòu)由(yóu)于房屋(wū)供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次(cì)修(xiū)订，目前是唯(wéi)一一部规范期(qī)房(fáng)交易的(de)法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面(miàn)，根据日本《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商(shāng)必须完成定金(jīn)保(bǎo)全措施才可(kě)预售。什么(me)是(shì)定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购(gòu)房合(hé)同时，开发商向金(jīn)融机构(gòu)或指定保证机构或保险机构签订定金保证(zhèng)委(wěi)托合同，设置购(gòu)房(fáng)者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除(chú)定金外，其他(tā)预先支(zhī)付(fù)的(de)购房款(kuǎn)也受该(gāi)措施保护。若开发商倒(56是什么意思 56是什么尺码dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明书向金(jīn)融机构或保证机(jī)构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付(fù)违约金，一般(bān)约为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房前(qián)只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者即可向银行(xíng)申请贷(dài)款，但(dàn)交房后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交(jiāo)房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付(fù)尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房者违约可返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目(mù)资金账户，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开(kāi)发商有统一的选购权(quán)合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及(jí)印花税，同时购房(fáng)者(zhě)向(xiàng)银行申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按(àn)工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款的方式，《发展商(shāng)条例(lì)》对期房付款流程做了统一详细规(guī)定，要(yào)求(qiú)所有开发(fā)商(shāng)遵守，支(zhī)付节点一般为合(hé)同签订(dìng)后、地基完工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进(jìn)度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与付款会存入(rù)银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前房(fáng)地产到了政策出手临(lín)界(jiè)点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持(chí)力度，长短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保(bǎo)民生，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常运转的房企包(bāo)括民营企(qǐ)业(yè)，加大支持力度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组整(zhěng)个行业(yè)，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制。长效(xiào)机(jī)制四大关键是推(tuī)动(dòng)城(chéng)市群战略(lüè)、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保(bǎo)护机制，如将已支(zhī)付(fù)定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房(fáng)者定金(jīn)安全。签订合同环节(jié)，鼓励(lì)保险公司介(jiè)入，为房屋(wū)重大延(yán)期以及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建(jiàn)立(lì)按工程进(jìn)度付款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的权益(yì)。资金(jīn)监(jiān)管环节，引入独立于开(kāi)发(fā)商、银行的(de)第三方资金监管机构，或由(yóu)政府(fǔ)相关(guān)部(bù)门(mén)直接监(jiān)管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资(zī)金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建立(lì)商品房保(bǎo)修期制(zhì)度(dù)。保修(xiū)期(qī)内，开(kāi)发(fā)商应对(duì)房屋质量问题全权负责(zé)、免费(fèi)维修(xiū)，购房(fáng)者在保修期结束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商(shāng)品房预售制是大(dà)势所(suǒ)趋。一(yī)方面(miàn)，98年(nián)房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对(duì)购(gòu)房民(mín)众不公平的预(yù)售制(zhì)已经过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道(dào)能不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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