文：任(rèn)泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件的(de)可以进行现房(fáng)销售”，不足(zú)一(yī)个月时(shí)间(jiān)，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川(chuān)、广东等地明(míng)确表态(tài)，试点现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这(zhè)是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没(méi)实力(lì)的别建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是(shì)房地产从(cóng)大(dà)开发时代步入高(gāo)质量发展阶段(duàn)的必然(rán)趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大(dà)保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了(le)，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机(jī)制，长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是推(tuī)动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。如(rú)果按照经济规律办事(shì)，中国一(yī)定能实现房地产软着陆(lù)和(hé)长期平(píng)稳(wěn)健康发(fā)展，跨过这(zhè)道关(guān)，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售？大家想想，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售(shòu)制是对购买者的单(dān)方(fāng)面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制(zhì)对(duì)购(gòu)房者非常(cháng)不(bù)公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还(hái)要(yào)承担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于(yú)房(fáng)企稳(wěn)健(jiàn)发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售(shòu)制度？预(yù)售制度(dù)怎(zěn)么(me)来的？国外(wài)什么(me)情况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一(yī)下：商品房预售最早源于中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商(shāng)品(pǐn)房预售制度。其(qí)实，当前世(shì)界(jiè)不少国家存在(zài)预售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发达国家一(yī)般有(yǒu)严格(gé)的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后(hòu)才可以开(kāi)始销售，买家在(zài)购(gòu)买期房后并非像中(zhōng)国一(yī)样在支付完首付(fù)款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发商工程进度在完全交房(fáng)前进行分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售(shòu)制(zhì)度(dù)是需要(yào)严格的资金监管、分期支(zhī)付以(yǐ)及违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没(méi)有这(zhè)些保(bǎo)障措施，一定(dìng)会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如借机(jī)取消预售制(zhì)度，以后改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售制度有(yǒu)一定历(lì)史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取消预(yù)售制(zhì)度有助于(yú)降负(fù)债(zhài)降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技(jì)术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一(yī)定能化解这个难题，让(ràng)房(fáng)地产(chǎn)回归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现的(de)营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的(de)建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业(yè)的本质是向善(shàn)，是以客户为中心，房(fáng)地(dì)产也(yě)不能例(lì)外，老百姓买(mǎi)房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福(fú)一(yī)家人。从这个角度，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久(jiǔ)安(ān)、行业企业健康发展的(de)重大措施(shī)。在当前的(de)情况下，取消(xiāo)预售制(zh甘为人梯的意思是什么意思，甘为人梯出处ì)要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融(róng)支(zhī)持当期三好生、新模式等(děng)综合施(shī)策(cè)。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研究中心(xīn)参与财税改(gǎi)革方(fāng)案研(yán)究时，对预售(shòu)制、房地(dì)产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等(děng)进行(xíng)过长期系(xì)统的专项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是地产(chǎn)行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多(duō)人(rén)栖(qī)身于木(mù)屋或者其他临(lín)时住宅(zhái)，住房的需(xū)求(qiú)是相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄(xù)很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租(zū)是中国香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资(zī)金(jīn)周转期长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的(de)方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商(shāng)资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业(yè)务的经验(yàn)，对于商(shāng)品流(liú)通、资金周转(zhuǎn)有着独到的(de)见解，在(zài)努(nǔ)力寻(xún)求方(fāng)法加(jiā)快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售(shòu)、还(hái)印发售楼说(shuō)明书，上有文字详(xiáng)尽说明(míng)楼(lóu)宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即(jí)先收取买家(jiā)的订金，采用类似租金(jīn)的分期付款形式，等新(xīn)楼落成(chéng)时(shí)，收齐买家的钱(qián)，买家(jiā)就拥有了(le)自己的房(fáng)产(chǎn)。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了民众购房的资金压(yā)力，加速了房屋的建(jiàn)造(zào)和销售，也(yě)解(jiě)决了制(zhì)造商的(de)资金问题，降低投资风(fēng)险，在当(dāng)时(shí)可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为当时中国香港房地产市场的一大特(tè)色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决(jué)了(le)核心的住房(fáng)供不应(yīng)求的问题，使(shǐ)房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的(de)监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部(bù)门(mén)提升(shēng)了对(duì)于预售楼花制度的监管，即要求开发(fā)商在预售前(qián)，确保地价款(kuǎn)已(yǐ)经全部支付，还要证明(míng)自身有资金等(děng)能(néng)力(lì)把项(xiàng)目完成，资金需放入(rù)律(lǜ)师所托管，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国(guó)香港要(yào)求(qiú)律(lǜ)师(shī)行在银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机制，且银(yín)行的责(zé)任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需自身推动项目完(wán)工。随着(zhe)监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地(dì)版预(yù)售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地(dì)面临(lín)住房需求大和供给量短(duǎn)缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期(qī)发(fā)展工业化的进程大(dà)于城市化进程(chéng)，唯有解(jiě)决住房(fáng)基础等城市化配套问题，才能(néng)进一步推进城(chéng)市(shì)化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分(fēn)房制度，住(zhù)房(fáng)市场(chǎng)发展起步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢，福利分(fēn)房制度(dù)也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等(děng)问(wèn)题，因(yīn)此(cǐ)福利分(fēn)房制度不再适用(yòng)于当(dāng)时的(de)国情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场面临(lín)商(shāng)品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应(yīng)量小的困(kùn)境(jìng)，此(cǐ)时引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产市(shì)场的一(yī)针强(qiáng)心剂(jì)。从(cóng)1994年(nián)起(qǐ)，中国(guó)内地逐步(bù)引进中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多项文件，大(dà)力支持(chí)国(guó)内房地产市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于(yú)进(jìn)一步(bù)深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化(huà)、住(zhù)房供(gōng)给商(shāng)品化、社(shè)会化(huà)的(de)住房新(xīn)体制，从计划经济(jì)下(xià)的(de)福利分房转向(xiàng)市(shì)场经济的(de)商品房(fáng)。房地产市场采用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的(de)两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下一个项目(mù)的开(kāi)发，形(xíng)成滚动(dòng)开发(fā)模式，住房(fáng)供应速度加(jiā)快。自此中国(guó)内地开始房改货(huò)币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台相关(guān)的(de)信(xìn)贷(dài)政策，支持购房者，极大(dà)作用推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模(mó)式后(hòu)，经调(diào)整形成契(qì)合中国内(nèi)地(dì)的(de)商品房预(yù)售制度。预(yù)售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住(zhù)房(fáng)建设。具体来说，是指房(fáng)地产(chǎn)开发企业将(jiāng)正在(zài)建(jiàn)设中(zhōng)的(de)房屋预先(xiān)出售给(gěi)购房者(zhě)，由购房(fáng)者支付定金或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办(bàn)理(lǐ)预(yù)售许可证(zhèng)-签(qiān)订商品(pǐn)房买卖(mài)合(hé)同-进行备(bèi)案(àn)登记和预告登记(jì)-交付(fù)房屋。在购房过(guò)程中，购房者需(xū)要一次(cì)性付清首(shǒu)付(fù)款，并采用银行贷款的形式一次性(xìng)付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开(kāi)发商可能已拿(ná)到了全部购(gòu)房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程(chéng)进度付款有所不同(tóng)。对中(zhōng)国内(nèi)地的开发商而(ér)言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中国(guó)内地(dì)商品房销售的(de)最主要方式，预售制极(jí)大(dà)缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进(jìn)程(chéng)。预售制在过(guò)去20多年对中(zhōng)国内地(dì)房地产市场的稳步发展起到了(le)重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地产市(shì)场(chǎng)快速(sù)发展阶(jiē)段的资金需(xū)求，也提(tí)高了(le)居民居住水平(píng)，中国内地城镇居民(mín)从筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业(yè)取得巨大(dà)进步，数十年时间走(zǒu)完(wán)发(fā)达国家几百年城镇化路(lù)程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇(zhèn)化进程进(jìn)入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布(bù)的(de)《中(zhōng)国(guó)住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存(cún)量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已成为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期(qī)房销售(shòu)面积占(zhàn)总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了中(zhōng)国内地(dì)房地产(chǎn)行业的发展。中(zhōng)国内地房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣(róng)，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋(wū)新开工面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分(fēn)别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房(fáng)地产(chǎn)业(yè)的快(kuài)速发(fā)展，房地产(chǎn)企业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房地(dì)产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地产也(yě)成为拉(lā)动中(zhōng)国内地经(jīng)济高(gāo)增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链(liàn)特别长，高(gāo)达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产(chǎn)业链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中(zhōng)房地产对(duì)金融、批发、建(jiàn)材的(de)带动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发(fā)投资占固定(dìng)资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各(gè)项贷款(kuǎn)余额(é)的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上(shàng)信托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过三(sān)分(fēn)之(zhī)一。从房地(dì)产融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市(shì)值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英(yīng)法(fǎ)德(dé)三(sān)国合计的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住房市值占股债房(fáng)市值的(de)比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值(zhí)的(de)比例较高，主要是因(yīn)为住(zhù)房市值(zhí)高，以及中国资本(běn)市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较(jiào)低，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险确(què)实(shí)存(cún)在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层面(miàn)看，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方(fāng)面不公(gōng)平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等(děng)待(dài)期一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者(zhě)和开(kāi)发商之间的(de)购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的(de)合同关系，如果开发(fā)商发生(shēng)违约，购房者只能根(gēn)据(jù)购房(fáng)合同向开发(fā)商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同(tóng)按时(shí)向银行(xíng)进行贷(dài)款偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承(chéng)担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业层(céng)面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险，进行影响自身信用(yòng)和购(gòu)房者(zhě)对(duì)行业的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发(fā)放方，一(yī)旦房企因(yīn)为(wèi)市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签(qiān)订的预售合(hé)同和按揭(jiē)合同，已经从(cóng)银行获(huò)得房款，如果购房者丧失还款能(néng)力或短期不能还款等，则风(fēng)险完全由银(yín)行承担，银行将面临(lín)较大的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房(fáng)者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两(liǎng)个字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管理办法》中明(míng)确规定(dìng)了(le)开发企(qǐ)业预售商品房所得款项(xiàng)应当用于有(yǒu)关的工(gōng)程建(jiàn)设，商(shāng)品房预售款监管的具体办(bàn)法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年以来全国并没(méi)有(yǒu)统一的预售资金(jīn)监管规定(dìng)，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则(zé)按照项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积(jī)或者项目(mù)工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或进入监(jiān)管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资(zī)金(jīn)继(jì)续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户(hù)资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时(shí)代的高周(zhōu)转背景下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总(zǒng)承包(bāo)方(fāng)，以工程建(jiàn)设名义，获得(dé)监管(guǎn)账户(hù)拨付资金(jīn)，再由工程方将资(zī)金转(zhuǎn)给(gěi)房企(qǐ)，而(ér)拨付的工程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进(jìn)度所需。通(tōng)过这些方(fāng)式套取的(de)资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽(chōu)调(diào)资金统筹拿地(dì)、还(hái)款和楼(lóu)盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周转模(mó)式(shì)，但一定程(chéng)度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来说，国外(wài)商品房(fáng)预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般设有定金或(huò)预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支(zhī)付(fù)的预付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以定金方式(shì)支(zhī)付(fù)，或按(àn)工(gōng)程进度(dù)分期支付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度逐渐发放，购房者(zhě)开始月(yuè)供(gōng)；二是房(fáng)屋交付后发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延(yán)期或(huò)重大(dà)缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋交付质(zhì)量的(de)保障有两(liǎng)种方式(shì)，一是期房由政府或第三方(fāng)验(yàn)收合格(gé)并(bìng)提(tí)供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为购房者提供一定的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条件返还(hái)，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交(jiāo)付(fù)前资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数(shù)据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)方(fāng)面，除(chú)定(dìng)金或首付外，购房(fáng)者(zhě)在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后通过按(àn)揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及(jí)首付(fù)款由第三方公(gōng)证行或产(chǎn)权保(bǎo)险公司的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而(ér)开发(fā)商在房屋建设(shè)过程(chéng)中的资金全部来自银行(xíng)，银行(xíng)根据(jù)工(gōng)程进度(dù)向开发商提供(gōng)一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接损害银行利益，银(yín)行有充分(fēn)动机监管开(kāi)发商施工进度(dù)。开发(fā)商在房屋交付时需取(qǔ)得(dé)由(yóu)政府相关部门经审查后发放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银行得到(dào)购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房(fáng)可零首(shǒu)付购房，房(fáng)款按建造工期进度支付(fù)，按揭(jiē)按工期(qī)放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或(huò)购房者可(kě)购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购(gòu)房合(hé)同前，购(gòu)房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进行预约公(gōng)证，签订合(hé)同后定金退(tuì)还(hái)。如由于任何原因(yīn)不能(néng)购买，定金按照德国(guó)法律全部(bù)退还。

　　签署购房(fáng)合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付公证(zhèng)费和(hé)土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没有规(guī)定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行(xíng)支付，具体(tǐ)支(zhī)付(fù)节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完(wán)工(gōng)、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路完(wán)工(gōng)、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工(gōng)、全部完工(gōng)，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行(xíng)按施工节(jié)奏分多(duō)次(cì)发(fā)放贷(dài)款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷(dài)款给(gěi)予购房者(zhě)一定使用(yòng)期(qī)限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公(gōng)司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发(fā)商(shāng)破产，由保(bǎo)险公(gōng)司负责相应(yīng)赔偿。保险由开(kāi)发商或(huò)购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责(zé)沟通(tōng)期房交易中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合(hé)同等各个(gè)环节，各环节内容(róng)确(què)认无误后签订首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合(hé)同(tóng)签(qiān)订21天(tiān)内支(zhī)付。甘为人梯的意思是什么意思，甘为人梯出处

　　余(yú)款支付环节(jié)，英国采取按工程进度付款的(de)方式，但是交房前付款比例(lì)相(xiāng)对较低，一般会在(zài)合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规(guī)定房屋必须经过房产公证公(gōng)司的检(jiǎn)验验收后才能(néng)交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节(jié)，英国期房预售资金(jīn)监管(guǎn)极为(wèi)严格，资金也(yě)由律师监管，在确认工程(chéng)进度、支(zhī)付(fù)相关(guān)款项过程(chéng)中，由买房律师(shī)将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师，卖(mài)方律师转给开发商(shāng)，即资金在进(jìn)入开发商账户(hù)前经过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购房(fáng)者(zhě)资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本(běn)期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定(dìng)价(jià)并赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束(shù)后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根据(jù)日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必须完成(chéng)定(dìng)金保(bǎo)全措施才可(kě)预售。什么(me)是定金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房(fáng)合(hé)同时，开(kāi)发商向(xiàng)金融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或保险机构签(qiān)订定(dìng)金保证委托合(hé)同，设置(zhì)购房者定金的(de)保证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证金证明书交(jiāo)付给购(gòu)房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该(gāi)措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金融(róng)机构(gòu)或保证机构或保险公司兑(duì)付，同时，开(kāi)发(fā)商(shāng)需(xū)向(xiàng)购房(fáng)者(zhě)赔付(fù)违约金，一(yī)般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购(gòu)房者即可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始(shǐ)按揭(jiē)贷(dài)款，除定金(jīn)外的(de)剩(shèng)余房(fáng)款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度支(zhī)付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新加坡开发商(shāng)有统一(yī)的选购权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及(jí)印花税，同时购(gòu)房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采(cǎi)取按工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商条例》对(duì)期房付款流(liú)程做了(le)统一详(xiáng)细规定，要求所有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支付节点一般(bān)为合同签订(dìng)后、地(dì)基(jī)完工、框架完工、管道(dào)门窗等(děng)完工等，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)也依照工程进(jìn)度(dù)放款(kuǎn)，月(yuè)供在(zài)此过(guò)程中(zhōng)随(suí)着放(fàng)出贷款的增加而增加(jiā)，未(wèi)放(fàng)款部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购房者的订(dìng)金(jīn)与付(fù)款会存入银行专门的项目资金账户，账户资(zī)金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房(fáng)地产到了(le)政(zhèng)策(cè)出手临界点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对(duì)刚需和(hé)改善型需求的支持力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是(shì)保交楼保(bǎo)复工(gōng)保民生，给(gěi)予强有(yǒu)力的金融(róng)工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在(zài)正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组(zǔ)整个行业，为(wèi)每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二(èr)，中期来看，应充分(fēn)估计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四大(dà)关键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定金(jīn)保护机制，如将(jiāng)已支(zhī)付定金冻结至房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保障(zhàng)购房者定金(jīn)安(ān)全。签订(dìng)合同环节，鼓励(lì)保险公司介入(rù)，为(wèi)房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充(chōng)分(fēn)的保(bǎo)障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交(jiāo)房(fáng)后(hòu)按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开(kāi)发商、银行的第(dì)三(sān)方资金监管机构，或(huò)由(yóu)政府(fǔ)相关(guān)部(bù)门直接监(jiān)管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付(fù)环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修期(qī)内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全权负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束后支(zhī)付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售(shòu)制(zhì)是大势所趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房(fáng)子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的(de)预(yù)售制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣(liè)币。

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