饱受争议的二手房交易中(zhōng)介费问题，正逐渐得到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布(bù)了关于规范(fàn)房地产经纪服务的意见。意见提及(jí)，近年来(lái)，部分(fēn)房地产经纪机构(gòu)存(cún)在利用房源客源优势收取(qǔ)过高费用、未明(míng)码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等(děng)问(wèn)题，加重交易当事人(rén)负(fù)担、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门(mén)从加强从业(yè)主体管理、明确经纪服务内容(róng)、合(hé)理(lǐ)确定经纪服务收费、严格实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地(dì)产首席分析师张大伟称，随着城市发(fā)展(zhǎn)，一二线城市二手(shǒu)房交易(yì)占(zhàn)比逐渐(jiàn)增加。以(yǐ)北京、上海(hǎi)为例，二手(shǒu)房占市场成交比例(lì)超(chāo)过(guò)80％，大量(liàng)二手房成交依赖中介(jiè)居(jū)间(jiā标准大气压和常温常压，常温下的标准大气压n)成交(jiāo)，房地(dì)产调控重心逐渐从开发商(shāng)过渡到中(zhōng)介公司(sī)。

　　广东(dōng)省城规(guī)院住(zhù)房政策(cè)研(yán)究中心首席(xí)研究(jiū)员李宇嘉表(biǎo)示，买(mǎi)房对居民来说属于金额不低的大宗(zōng)交易，由(yóu)于二手(shǒu)房交易成本较(jiào)高(gāo)、交易周(zhōu)期(qī)较长，具有非常强(qiáng)的(de)专业性(xìng)，居民(mín)往往通过中(zhōng)介来完成。但很(hěn)多中介利(lì)用信息不对(duì)称(chēng)等(děng)问题，将非必要(yào)的(de)收(shōu)费(fèi)夹(jiā)带其中，如(rú)收取过桥融资、按(àn)揭费、担保费等，对居(jū)民造成(chéng)额外的负担，而且这些服(fú)务事项并未明码标(biāo)价。

　　对于二(èr)手房(fáng)市(shì)场交易过(guò)程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服(fú)务(wù)在内的(de)相关(guān)市场交易行(xíng)为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和(hé)调控的主题。“当下，推进(jìn)这项工作的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监(jiān)管重点

　　二(èr)手房市场中，历来对(duì)房地产经(jīng)纪(jì)服务行(xíng)业关注最多(duō)的(de)一个话题，便(biàn)是房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的重点，将是对房地(dì)产(chǎn)经纪服务收(shōu)费及中介交易进行(xíng)规(guī)范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程(chéng)中，部分价值不(bù)菲的房屋，往往要缴纳一(yī)笔金额不(bù)低的中介费。以北京某(mǒu)房地产经(jīng)纪服务(wù)机构(gòu)2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务收(shōu)费上，两部门在此(cǐ)次意见中提及(jí)，房地产(chǎn)经纪机构要合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服(fú)务费用。鼓励按(àn)照成(chéng)交价格(gé)越(yuè)高、服务费率越低的(de)原则实行分档定价。引(yǐn)导由(yóu)交易双方共(gòng)同承担(dān)经纪服务费用(yòng)。

　　据(jù)张大伟介绍，目(mù)前(qián)房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务收费标(biāo)准的最早依据是1995年(nián)国家计委(wěi)建设部下(xià)发的《关于房地产(chǎn)中介服(fú)务收(shōu)费(fèi)的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条(tiáo)规(guī)定：房屋买(mǎi)卖(mài)代(dài)理收费，按(àn)成(chéng)交价(jià)格(gé)总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例(lì)，目前北京市执行的2014年(nián)更新后的收费(fèi)标准，即根据这样(yàng)的(de)规定：“少数特(tè)别复(fù)杂的(de)住宅买卖经(jīng)纪(jì)服务，经交易各(gè)方协商同意(yì)，可在规定的(de)收费标准基础上适当(dāng)上浮，上浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前(qián)北(běi)京(jīng)二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放权(quán)”的精神，北(běi)京(jīng)2015年取消(xiāo)了房(fáng)地产中介服务等57个(gè)政府定价，房地产经(jīng)纪服务收(shōu)费多少(shǎo)由各中介机构自行决(jué)定。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介机构在(zài)实际收(shōu)取(qǔ)费用过程中，相关监管部门(mén)当(dāng)前(qián)并(bìng)未明确(què)具体的中(zhōng)介费率，中介机(jī)构仅需在(zài)服务(wù)过程中对收费标准进行明(míng)码标价即可。而房地(dì)产经(jīng)纪服务机构在(zài)具体收取过程(chéng)中，会(huì)结合房屋价值及(jí)工(gōng)资标(biāo)准(zhǔn)，综合计算出合适(shì)的中介费率。”张大(dà)伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问(wèn)题，两部门在(zài)此次(cì)意见中提(tí)及，房地产经纪机(jī)构(gòu)应(yīng)当在经营门(mén)店、网(wǎng)站、客户端(duān)等场所或渠道，公示服务项目、服(fú)务内容和收费标准，不得混合标价和(hé)捆(kǔn)绑收(shōu)费。房地产经纪机(jī)构(gòu)提供的基本服务和(hé)延伸服(fú)务(wù)，应当(dāng)分别明确服务项目(mù)和收费标(biāo)准。房地产(chǎn)经纪机构(gòu)收(shōu)费前(qián)应(yīng)当向交(jiāo)易当事人(rén)出具收(shōu)费清单，列明收(shōu)费标(biāo)准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高(gāo)于市场平均水平的房地(dì)产经纪机构，住房(fáng)和城乡建(jiàn)设部门将(jiāng)会同市场监管(guǎn)等部门采(cǎi)取约谈(tán)等综合措施(shī)进行重(zhòng)点监管。市(shì)场监管(guǎn)部门会同有关部门(mén)依法(fǎ)查(chá)处不按规定明(míng)码标价、操纵经(jīng)纪服(fú)务收费等违反价(jià)格(gé)和反(fǎn)垄断法律(lǜ)法规的行为(wèi)。对(duì)房地产经纪机构(gòu)相关违法违规信息(xī)，市(shì)场监管部(bù)门要依法(fǎ)依(yī)规纳入国(guó)家企(qǐ)业信(xìn)用(yòng)信息公示(shì)系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格(gé)越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的(de)原则实行分档(dàng)定(dìng)价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅的(de)中介(jiè)费有望大幅降(jiàng)低(dī)？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼(jiān)深(shēn)圳中原总(zǒng)经(jīng)理郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按(àn)照成交价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的(de)原则实行分档定价，合理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖和租(zū)赁经(jīng)纪服务费用，主要还是规范行(xíng)业，打击收费过高的经纪(jì)机构，但(dàn)对市场影响有限，“以(yǐ)深(shēn)圳为例，深圳市场豪(háo)宅和普宅本来收费就(jiù)不同，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪服(fú)务费用(yòng)对市(shì)场的影(yǐng)响不大(dà)。”

　　张大伟指出(chū)，由于(yú)当前两(liǎng)部门提(tí)出(chū)的意见仅为鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性文(wén)件而非规定(dìng)，未(wèi)来如何具体认定(dìng)其(qí)中的细则，还需要(yào)看各城市落地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前市场看，经(jīng)纪服务领域的调(diào)整改善、规范(fàn)化，有利(lì)于行业(yè)健(jiàn)康发展。同时，由于二手(shǒu)房很(hěn)多房源(yuán)在产权方面有瑕(xiá)疵(cī)，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都可能对交(jiāo)易产生影响，这(zhè)对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研(yán)究(jiū)总监陆骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖过(guò)程中，原本(běn)应该由上下(xià)家各支(zhī)付一半的中(zhōng)介费，但在一些(xiē)热(rè)点城市的二手房交易过(guò)程中，往往(wǎng)会有(yǒu)这样的情(qíng)形(xíng)，因部分购(gòu)房者处于弱势地位(wèi)，从而会出(chū)现中介费及税费均由(yóu)购房者来承担(dān)。即(jí)使一(yī)些房东愿意(yì)承担中介费(fèi)，这部(bù)分(fēn)费用也可能通(tōng)过转嫁的方式，在(zài)房(fáng)价中有(yǒu)所(suǒ)体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给(gěi)下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定(dìng)俗(sú)成’的(de)情况(kuàng)，一(yī)些(xiē)房产(chǎn)中介(jiè)公司将其视(shì)为向(xiàng)购房者单边收费的行为。部分中介公司可能会利用其支配(pèi)地位，在原先经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)的基(jī)础上，再次(cì)向标准大气压和常温常压，常温下的标准大气压房(fáng)东收取费用，而这部分费用(yòng)，房东往往会将其转再(zài)次转嫁给购房者(zhě)，这实际上相当于变相推高了房(fáng)价(jià)。两部门提出严禁操纵(zòng)经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)，不(bù)仅有利于(yú)提高交易中操作(zuò)的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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