5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公(gōng)募基金为代表的机构对(duì)于这一板块已经在(zài)悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持(chí)仓(cāng)数量占流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只个股分别(bié)为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业红(hóng)利(lì)时代已(yǐ)过(guò) 精耕细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持(chí)有(yǒu)的房(fáng)地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司(sī)市值在股票地铁的时速一般是多少公里，地铁的时速一般是多少码资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现了三年(nián)来(lái)的首次回升(shēng)，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的(de)持(chí)股比例(lì)也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今(jīn)年一(yī)季度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募(mù)重仓持有房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持(chí)仓(cāng)市值占(zhàn)板(bǎn)块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发(fā)现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募(mù)基金(jīn)一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板块排(pái)名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排(pái)在第96位。对比去年四(sì)季(jì)报，变化之处(chù)首先在于(yú)几(jǐ)只(zhǐ)房地(dì)产龙头股从(cóng)排位(wèi)上看均有(yǒu)退(tuì)步，尤(yóu)其是(shì)万科最为明显；其(qí)次是金地集团退出百大(dà)之列。但考虑到(dào)房地(dì)产是复苏链上(shàng)最(zuì)后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导到二级(jí)市场(chǎng)乃至机构持仓(cāng)上(shàng)还需(xū)要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判(pàn)断(duàn)房地产已经进入大分化时代(dài)，一二(èr)线城市好于三四线城市。而映射(shè)到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的(de)红利期(qī)一去不(bù)返了。“如果按照(zhào)产业(yè)周期来分类，包括房地(dì)产等几(jǐ)类行业(yè)在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没有什么投(tóu)资机会(huì)的。但(dàn)在这几年特殊的(de)行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了(le)一些机(jī)会，背(bèi)后的(de)逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海公(gōng)募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再出现(xiàn)了(le)，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万亿(yì)元(yuán)。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平(píng)方米(mǐ)建(jiàn)筑面积(jī)，考虑存(cún)量地产(chǎn)的(de)更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产研究(jiū)员吕功绩也(yě)指出(chū)：“时至(zhì)今日，无(wú)论(lùn)从城镇(zhèn)化(huà)的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人地铁的时速一般是多少公里，地铁的时速一般是多少码），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而目前(qián)居民(mín)的杠杆率和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿(yì)元的(de)销售额，以及过(guò)快上行的房价，因(yīn)而行业高增(zēng)的时代已经(jīng)过(guò)去，未来(lái)行业的需求(qiú)或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很容易出(chū)现信(xìn)用风(fēng)险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清(qīng)的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能(néng)够(gòu)通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率(lǜ)的(de)提升(shēng)。当行业需(xū)求见顶(dǐng)回(huí)落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机(jī)会在于城(chéng)市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而对应到(dào)股票(piào)投资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转变，精耕细(xì)作个股成(chéng)为公募乃至整(zhěng)体机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配(pèi)置房(fáng)地(dì)产“风(fēng)物长(zhǎng)宜(yí)放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域(yù)性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具(jù)体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块(kuài)个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本(běn)月以(yǐ)来(lái)实现(xiàn)股价上涨的(de)达到(dào)了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上(shàng)述(shù)时间段恰(qià)好(hǎo)排名前五(wǔ)的公司(sī)月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期(qī)归来后日(rì)成交量明(míng)显放大，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个交(jiāo)易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面(miàn)来看，上实发(fā)展的主(zhǔ)营业(yè)务为房(fáng)地产开发与(yǔ)经(jīng)营。公(gōng)司(sī)的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务为房地产销售(shòu)、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来(lái)看，各类机构都有(yǒu)对其布(bù)局的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首(shǒu)季十大(dà)流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募的迎水文(wén)龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都跻(jī)身前十(shí)的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是上海本地房(fáng)企，其第(dì)一季度的收入利润(rùn)规模大幅度复(fù)苏。究其原因(yīn)，一方(fāng)面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏(sū)至近年来最(zuì)高，另一方面则是公司(sī)拿地结算持续性向好，从数字(zì)上(shàng)看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从(cóng)第一季(jì)度十大流通股股东来看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十(shí)中(zhōng)，这也是(shì)连续第三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入(rù)前十(shí)。同时(shí)榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎比投资局，其(qí)当季还(hái)小幅增加了(le)持股。

　　除去(qù)上述两家(jiā)上海区域性地(dì)产公司外(wài)，荣安(ān)地产则是主要布局在深圳的地产公司，一(yī)季报(bào)交出的也(yě)是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公(gōng)司实现(xiàn)营业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公(gōng)司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两只公募(mù)指基(jī)首季新杀(shā)入十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证全(quán)指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排名第九位(wèi)，此(cǐ)外联(lián)袂出现(xiàn)的机构还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经(jīng)历(lì)过(guò)行业(yè)洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更(gèng)为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降(jiàng)温，优质土(tǔ)地供给较(jiào)多(duō)（券商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问题或(huò)者资金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地力(lì)度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金额）基本在(zài)30％以上；从融(róng)资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低(dī)，净负(fù)债率基本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企的(de)净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从(cóng)融资成本看，龙头房企的(de)融资成本(běn)不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在(zài)当前中(zhōng)特(tè)估的浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产股或(huò)存在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业的结构(gòu)性机会依(yī)然(rán)存(cún)在，少部分(fēn)公司尤其(qí)是央(yāng)企占(zhàn)据(jù)显著优势(shì)，其主(zhǔ)要又体现为(wèi)库(kù)存的优势。央企地(dì)产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的(de)开发资源和良好的不动产资产运(yùn)营能力的多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公(gōng)司(sī)也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值(zhí)、土地资(zī)源债权债务关系(xì)等(děng)问题，市(shì)场对民(mín)营房(fáng)开(kāi)企业的资产(chǎn)会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的(de)修复更明显。中特估的角度(dù)从中长期的维(wéi)度看(kàn)，行业(yè)的(de)逻辑在于(yú)集中度(dù)提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该关注(zhù)估值相对(duì)较低，企业自身(shēn)资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可(kě)以创造(zào)持续(xù)现金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概率比较低(dī)，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度(dù)提升的头部公司。”星(xīng)石投资(zī)首席研究(jiū)官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一思路(lù)的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途(tú)更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续(xù)观察国企央企在(zài)三个方面是否可以维(wéi)持，首先是融资成本(běn)保持(chí)低位，其次(cì)是销售份额持续提升，再次是拿(ná)地份额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要(yào)多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净(jìng)利(lì)均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明(míng)显改善的房企，主要是因为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投(tóu)资拿(ná)地之后，国有企业仍在(zài)持续性地拿地，且主要集(jí)中在核心(xīn)城市(shì)，投资力度较大。投资(zī)的驱(qū)动能够推(tuī)动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复(fù)但仍处于(yú)调(diào)整的过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着(zhe)一些不确定(dìng)性(xìng)。其实整个市场从四月(yuè)份开始(shǐ)又在往下(xià)掉。除了(le)杭州、成(chéng)都(dōu)等极(jí)个别城市(shì)四(sì)月环比三月相对表现(xiàn)较好之(zhī)外，包括(kuò)北京、上海在内的绝(jué)大多(duō)数城市都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五月(yuè)的市场表现也不(bù)太(tài)乐观。按照现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场(chǎng)的(de)去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现，到六(liù)月(yuè)份房企为了半(bàn)年报冲(chōng)业(yè)绩(jì)出现市场的短期(qī)反弹外的(de)一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度(dù)增长(zhǎng)不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也(yě)向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现在整(zhěng)个房(fáng)地产(chǎn)以及其(qí)上(shàng)下游产(chǎn)业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在(zài)房地产以(yǐ)及(jí)上下游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有(yǒu)极(jí)为少数(shù)的、做(zuò)得比同行好得多的企业(yè)，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地(dì)去(qù)等待它的基本面不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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