饱受争议的二手房(fáng)交(jiāo)易中介(jiè)费问题，夷洲今是何地，夷洲是哪里正逐渐(jiàn)得到(dào)监管(guǎn)部(bù)门的重(zhòng)视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管总局(jú)联合发布了关于规范(fàn)房地产经纪服务的意(yì)见。意见提及(jí)，近年来(lái)，部分房地产经纪(jì)机构存在利用房源客源优势(shì)收(shōu)取过高(gāo)费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个(gè)人信息等问题，加重交(j夷洲今是何地，夷洲是哪里iāo)易当事人(rén)负担、侵害其(qí)合法权益。

　　基(jī)于上述背景，两部门(mén)从加(jiā)强从业主(zhǔ)体管理(lǐ)、明确经(jīng)纪服务(wù)内容、合理确定经(jīng)纪服务(wù)收费、严格实行明码标价(jià)等十方面，提出(chū)了意见。

　　中(zhōng)原地产首席(xí)分析师张大伟称，随着(zhe)城市发展，一二线城(chéng)市二手房交易占比逐渐增加。以(yǐ)北京、上海为例，二手(shǒu)房占市场成交比(bǐ)例(lì)超过80％，大量二手房成交依赖(lài)中介居间(jiān)成交(jiāo)，房地产调(diào)控(kòng)重心逐渐从开(kāi)发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东(dōng)省城规院(yuàn)住房政策(cè)研究中心首席研(yán)究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉表示(shì)，买(mǎi)房对(duì)居民来说属于金额不低的大(dà)宗(zōng)交(jiāo)易，由于二手(shǒu)房交易成本较(jiào)高、交易周期较长，具有非(fēi)常强的专业性，居民(mín)往往通(tōng)过(guò)中介来完成。但很多中介利用信息不对称等问题，将非(fēi)必要的收费夹(jiā)带其中，如收(shōu)取过桥融资(zī)、按(àn)揭费(fèi)、担保(bǎo)费等，对居民(mín)造成额外的负担，而且这些服务事项并(bìng)未明码标(biāo)价(jià)。

　　对(duì)于二手房市场(chǎng)交易(yì)过程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服务在内的相关市场(chǎng)交(jiāo)易行为及其主体进(jìn)行规范和秩序整顿，是房(fáng)地产市场管理和调(diào)控的主(zhǔ)题。“当下(xià)，推进这项工作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费问题成监管重点

　　二手房市场中，历(lì)来对房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)行业关注最多的一个(gè)话题，便是房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务费的(de)问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部门主要监(jiān)管的(de)重(zhòng)点(diǎn)，将是对房地产经夷洲今是何地，夷洲是哪里纪服务收费及中介(jiè)交(jiāo)易进行规范。

　　在(zài)热点城市(shì)，二手房屋交易过(guò)程中，部(bù)分价(jià)值不(bù)菲的(de)房屋，往往要(yào)缴纳一笔金额不低的中介费。以北(běi)京某房地产经纪(jì)服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构(gòu)要合理降低住房买卖(mài)和租(zū)赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引(yǐn)导由交(jiāo)易双方共同(tóng)承担经纪服(fú)务费用(yòng)。

　　据张大(dà)伟(wěi)介(jiè)绍，目(mù)前房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)收费标准(zhǔn)的最早依据是(shì)1995年国家计(jì)委建设(shè)部下发的《关于房地(dì)产中介服务收费的通(tōng)知》（971号文），其(qí)中第(dì)六条规定：房屋买卖代(dài)理收费(fèi)，按(àn)成(chéng)交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北(běi)京市执(zhí)行(xíng)的2014年更新后的收费标(biāo)准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同(tóng)意，可在规(guī)定的收费标(biāo)准(zhǔn)基础上适当上浮，上(shàng)浮幅度最(zuì)高不得(dé)超过10％。”这意(yì)味着，当前北京二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权(quán)”的(de)精神，北(běi)京2015年取消(xiāo)了房地产中介服(fú)务(wù)等57个政府定价，房地产经(jīng)纪服务收费多(duō)少(shǎo)由各中介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收取费(fèi)用过(guò)程中，相关监管部门当前(qián)并未明确具体(tǐ)的中介费率，中介(jiè)机构仅需在服务(wù)过(guò)程中对收费标准进行明码标价即可(kě)。而房地产经纪服务机构在具(jù)体收(shōu)取过程中(zhōng)，会结合房屋价值及工资(zī)标准(zhǔn)，综合(hé)计算出合适的中(zhōng)介费率。”张大(dà)伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价问题，两部门(mén)在此次意见(jiàn)中提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构应当(dāng)在经营门店、网站、客户端等场(chǎng)所或渠道(dào)，公示服务项目、服务内容和收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)，不得(dé)混(hùn)合标价和捆绑收费。房地(dì)产经纪(jì)机构提供的基(jī)本服务和延伸服务，应当分(fēn)别明确服务项目和收费标(biāo)准。房地产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)收费前应当(dāng)向交(jiāo)易当(dāng)事人(rén)出具(jù)收费(fèi)清单，列明收费标(biāo)准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对(duì)收费明显高于市场(chǎng)平均水平的房(fáng)地产经纪机构，住房和城乡建设部门将(jiāng)会(huì)同市场监管等部门采取(qǔ)约谈等综(zōng)合措(cuò)施(shī)进行(xíng)重(zhòng)点监(jiān)管。市场(chǎng)监管部门会同有关部门(mén)依法查(chá)处(chù)不按(àn)规定(dìng)明码标价、操纵经纪服(fú)务收费等违反价(jià)格和反垄断法律法规的行为。对(duì)房(fáng)地产经纪机(jī)构相关违法(fǎ)违规信息，市场监管(guǎn)部门(mén)要(yào)依(yī)法依规纳(nà)入国家(jiā)企业信(xìn)用信息(xī)公(gōng)示系统。

　　房屋中介(jiè)费(fèi)要降(jiàng)了(le)？

　　鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定价，是否意味(wèi)着，未(wèi)来豪宅(zhái)的中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南区(qū)总裁(cái)兼深圳中(zhōng)原总(zǒng)经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价(jià)格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分档定价，合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪(jì)服务费用，主要还是规范行业，打(dǎ)击收费过高的经(jīng)纪机构(gòu)，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来收费(fèi)就(jiù)不同，各家收费普遍在合(hé)理范围内，加(jiā)上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两部门(mén)提(tí)出的意见仅(jǐn)为鼓励性质(zhì)，即只是纲(gāng)领(lǐng)性文件(jiàn)而非(fēi)规定，未来如何(hé)具体认(rèn)定其中(zhōng)的细则，还需要看各城市落(luò)地执行(xíng)情况。

　　不(bù)过，张大伟(wěi)表示，“从(cóng)目前市(shì)场看(kàn)，经纪(jì)服务(wù)领域的调整改善、规(guī)范化，有利(lì)于行业健康发展。同(tóng)时，由于(yú)二手(shǒu)房很多房源在产权(quán)方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同(tóng)税费等都可能对交易(yì)产生(shēng)影响，这对房(fáng)地产经纪服务行(xíng)业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研(yán)究院研究总监陆骑麟指出，在二(èr)手房买卖过程中(zhōng)，原本应该由上下家各(gè)支付(fù)一(yī)半的中介费，但在一些热点城市的二手(shǒu)房(fáng)交易过程中，往(wǎng)往(wǎng)会(huì)有这样的情形，因部分购房者处于弱势地位，从(cóng)而会出现(xiàn)中介费(fèi)及税(shuì)费均由购房者来(lái)承(chéng)担。即使一(yī)些房东愿意承担中介(jiè)费，这(zhè)部分费用(yòng)也可能通过转嫁的(de)方(fāng)式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一(yī)些房产中介公(gōng)司(sī)将其视为向购房者(zhě)单边(biān)收费的行为(wèi)。部(bù)分中(zhōng)介公(gōng)司可能(néng)会利用其支配地位，在原先经纪服务(wù)收费的基(jī)础(chǔ)上，再(zài)次(cì)向(xiàng)房(fáng)东收取费用，而这(zhè)部分费(fèi)用，房(fáng)东往(wǎng)往会将(jiāng)其(qí)转(zhuǎn)再次(cì)转嫁给购房者，这实际上相(xiāng)当于变(biàn)相推高(gāo)了(le)房价。两部门提出严禁操纵经(jīng)纪服务收费，不仅有利于提高交易中操作的透(tòu)明度(dù)，也有利(lì)于(yú)房价的稳定。”陆骑麟称。

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