饱受争议的二手房交(jiāo)易中介费问题，正逐(zhú)渐得到监(jiān)管部门(mén)的重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总局联(lián)合发布了关于规范房地产经纪(jì)服务的意见。意见提及，近(jìn)年来，部分房地产(chǎn)经(jīng)纪机构存在(zài)利用房源客源优势收取(qǔ)过高费用、未(wèi)明(míng)码标(biāo)价、捆绑收费(fèi)、滥(làn)用客(kè)户个人(rén)信(xìn)息等问题，加重(zhòng)交易当事人负(fù)担、侵害七分之二十二是无理数吗，七分之22是不是无理数其合法(fǎ)权益(yì)。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门从加强从(cóng)业(yè)主体管理、明(míng)确(què)经纪服务内容、合理确定经纪服(fú)务(wù)收费、严格(gé)实行明码标(biāo)价等十方面(miàn)，提出了(le)意见。

　　中原地产首席(xí)分析师张大伟称(chēng)，随着城市(shì)发展(zhǎn)，一(yī)二线城市二手房交易(yì)占比逐渐(jiàn)增(zēng)加。以北京、上海为例，二手房占市(shì)场成交(jiāo)比(bǐ)例超过80％，大量二手房成(chéng)交依赖中介居间成(chéng)交，房地产调控重(zhòng)心逐(zhú)渐从开发(fā)商过(guò)渡到中介公司(sī)。

　　广东省城(chéng)规(guī)院住(zhù)房政策(cè)研究(jiū)中心(xīn)首席研究(jiū)员李宇(yǔ)嘉表示，买房对(duì)居民来说属于(yú)金额不低(dī)的大宗交易，由于二手房交易成本较高(gāo)、交易(yì)周(zhōu)期较长，具有非常(cháng)强(qiáng)的专业(yè)性(xìng)，居(jū)民(mín)往往(wǎng)通过中介来完成(chéng)。但(dàn)很(hěn)多中介利用信息不对称等(děng)问题，将非必要的收费夹(jiā)带其中，如收(shōu)取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民造成(chéng)额外的负(fù)担，而且这些服务事(shì)项并(bìng)未明码标价。

　　对(duì)于二手房市(shì)场交易过程中存(cún)在(zài)的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服(fú)务在内(nèi)的相关(guān)市(shì)场交易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是(shì)房(fáng)地产市场(chǎng)管(guǎn)理(lǐ)和(hé)调控的主(zhǔ)题。“当(dāng)下，推进(jìn)这项工(gōng)作的意(yì)义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房(fáng)地产经纪服务(wù)行业关注最多(duō)的一个话(huà)题，便是房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关(guān)部门主要监管(guǎn)的重点，将是对房地产经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费及中介交易进行规范。

　　在热(rè)点城(chéng)市，二手房屋交易过程(chéng)中，部(bù)分价值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额不低的中介(jiè)费。以北京(jīng)某房地产经纪服(fú)务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收(shōu)费上，两部门在此次意见中提(tí)及(jí)，房地产经纪机构(gòu)要合理降(jiàng)低(dī)住(zhù)房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪服(fú)务费用。鼓(gǔ)励按照(zhào)成(chéng)交价格(gé)越高、服(fú)务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实行(xíng)分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介(jiè)绍(shào)，目前房(fáng)地产经纪服务收费标(biāo)准的(de)最早依据(jù)是1995年国(guó)家(jiā)计委建设部下发的(de)《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六(liù)条(tiáo)规定：房屋买卖代理(lǐ)收(shōu)费(fèi)，按(àn)成交价(jià)格总(zǒng)额(é)的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北(běi)京市执行的(de)2014年更新后的收费(fèi)标准(zhǔn)，即根据这(zhè)样(yàng)的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各方(fāng)协商同意，可在(zài)规定的收(shōu)费标准(zhǔn)基础上适当上浮，上(shàng)浮幅(fú)度(dù)最高不得(dé)超过10％。”这(zhè)意味(wèi)着，当前北(běi)京二手(shǒu)房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示(shì)，本着“简政放权(quán)”的精神(shén)，北京2015年取消了房地产中(zhōng)介服务等57个政(zhèng)府定(dìng)价，房地(dì)产经纪服(fú)务收费(fèi)多(duō)少由各(gè)中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实(shí)际(jì)收取(qǔ)费用过程中，相关(guān)监管部门当(dāng)前并(bìng)未明确具体(tǐ)的中介费率，中介机(jī)构仅需在服务过程中(zhōng)对收费标(biāo)准进行明码标(biāo)价即可。而房地(dì)产(chǎn)经纪服务机(jī)构在具体收(shōu)取过程中，会结(jié)合房屋价值及工(gōng)资标(biāo)准，综合计(jì)算出(chū)合(hé)适(shì)的中介费率(lǜ)。”张大伟(wěi)补充道。

　　对(duì)于明码(mǎ)标价问(wèn)题，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机构(gòu)应当在(zài)经营(yíng)门店、网站、客户端(duān)等场所或(huò)渠道，公示服(fú)务项目、服务内容(róng)和收(shōu)费(fèi)标准，不(bù)得混合标价和捆绑收费(fèi)。房(fáng)地产经纪机构提供的(de)基本服务和延伸(shēn)服务，应当分别明确服务项目和收费标准。房地产经纪机构收费前(qián)应当向交(jiāo)易当事(shì)人出具收(shōu)费(fèi)清单，列明收费标准、收费金额，由当(dāng)事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收(shōu)费(fèi)明显高(gāo)于市场平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡(xiāng)建设部门(mén)将会同市场监(jiān)管(guǎn)等部门采取(qǔ)约(yuē)谈等综合措施进(jìn)行重点监管。七分之二十二是无理数吗，七分之22是不是无理数市场监管部门会同有关部(bù)门依法(fǎ)查处不(bù)按规定明(míng)码标(biāo)价、操纵(zòng)经(jīng)纪服务收(shōu)费等违反价(jià)格和反(fǎn)垄断法律法规(guī)的行为。对房地产经纪机构相关违法(fǎ)违规信息，市场监管部门(mén)要依法(fǎ)依规纳(nà)入(rù)国家(jiā)企(qǐ)业信用(yòng)信(xìn)息(xī)公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分档(dàng)定价，是否意(yì)味着，未来豪宅的中介费(fèi)有望大(dà)幅降低？

　　中原地产(chǎn)华(huá)南区(qū)总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓励按照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务费率越低的(de)原则(zé)实行分档定价(jià)，合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪(jì)服务费用，主(zhǔ)要还(hái)是规范行业，打击收费过高的经(jīng)纪机(jī)构，但对市场(chǎng)影响有限，“以深圳为(wèi)例(lì)，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅(zhái)本来收(shōu)费就不同(tóng)，各家收费普遍在合理范围内(nèi)，加上经纪服(fú)务(wù)费用对市(shì)场的(de)影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当(dāng)前两(liǎng)部门提出(chū)的(de)意见(jiàn)仅(jǐn)为鼓励性(xìng)质，即(jí)只是(shì)纲领性(xìng)文件而非规(guī)定，未来如(rú)何(hé)具体认(rèn)定其中的(de)细(xì)则，还需要看(kàn)各城(chéng)市落地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟(wěi)表示，“从(cóng)目前市场看，经纪服务领(lǐng)域的调整改(gǎi)善、规范化，有利于行业健康发(fā)展。同时，由(yóu)于(yú)二手(shǒu)房(fáng)很多房(fáng)源(yuán)在(zài)产(chǎn)权(quán)方面(miàn)有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税(shuì)费等都可(kě)能(néng)对交易产生(shēng)影响，这对房地产经(jīng)纪服务(wù)行业的专业性提出(chū)更高的(de)要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监陆骑麟指出，在(zài)二(èr)手房买卖过程中，原(yuán)本应该由(yóu)上下家(jiā)各(gè)支付(fù)一半的中介费，但在一些热(rè)点城市的二手(shǒu)房交(jiāo)易过程中，往往会有这样的情形(xíng)，因部分购房者处于弱势(shì)地位，从而会出现中(zhōng)介费及(jí)税费均由购房者(zhě)来(lái)承担。即使一些房(fáng)东愿意承担中介费(fèi)，这部分费用(yòng)也可能(néng)通过(guò)转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这(zhè)种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一(yī)些房产中介公(gōng)司将其视为向购房者单边收费的行为。部分中介公(gōng)司可能(néng)会(huì)利用(yòng)其支配地位，在原先经纪(jì)服务收费(fèi)的基础上，再次向房东收取费用，而这部分费(fèi)用，房东往往会将其转再次转嫁(jià)给购房者，这实际上相(xiāng)当于(yú)变相推高了房价。两部门提出严禁操纵(zòng)经纪服务收费，不(bù)仅有利于提高交(jiāo)易中操(cāo)作的透明(míng)度(dù)，也有利于房(fáng)价(jià)的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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