导读

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是中国房地产市(shì)场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商品住宅销售(shòu)面积超15亿平(píng)，足(zú)够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地(dì)产是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘(lí)清(qīng)中(zhōng)国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判(pàn)断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住建部(bù)披露全(quán)国有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，第(dì)七次(cì)人口普查调(diào)查数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部(bù)披(pī)露(lù)的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到(dào)一成，其中还包括大(dà)量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城(chéng)镇(zhèn)居民人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人(rén)均(jūn)一间房所能(néng)满(mǎn)足(zú)，它与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因(yīn)素密切相关(guān)。中国的(de)人(rén)均住宅间数较发达国(guó)家还有很大差距(jù)。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发(fā)现中国城镇居民户均(jūn)1套房(fáng)，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国(guó)家(jiā)庭户均住宅(zhái)的数(shù)据，我们(men)根据商品住宅(zhái)套(tào)数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才(cái)拥有(yǒu)1套(tào)住(zhù)宅，其(qí)中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然(rán)而(ér)事实上中国住宅市(shì)场供(gōng)韵母带ao的字有哪些，带韵母ao的字有哪些字需并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡(héng)，是(shì)因为户均一套房(fáng)无(wú)法满足流动人口(kǒu)的租赁(lìn)和置业需(xū)求。全国总人口的近(jìn)三成都是流动人口，流动人口会选择在大(dà)城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外(wài)的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭(tíng)化趋势(shì)将延(yán)续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸(xī)引着人口流入，人(rén)口净(jìng)迁入城市的新增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求有望(wàng)持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方(fāng)米的住宅建筑(zhù)面积。促(cù)成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达(dá)国家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时代(dài)而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足，这是(shì)过去(qù)二十年房价快速上涨基(jī)石。那么(me)当下房地产大分化(huà)时代(dài)已至，大(dà)分化时代(dài)下地产(chǎn)矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国(guó)已(yǐ)有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，引发(fā)热议(yì)。从2月(yuè)以来(lái)，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担(dān)心，中(zhōng)国的房子是(shì)否(fǒu)已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在(zài)不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当(dāng)前的(de)房子是否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效(xiào)观察中国(guó)户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数(shù)量过剩(shèng)的直观判(pàn)断(duàn)站不住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以(yǐ)全(quán)国自然灾害(hài)综合风(fēng)险普查工(gōng)作情况(kuàng)为主题(tí)的(de)新闻发(fā)布会上，负责人(rén)对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了(le)全(quán)国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人(rén)，住宅(zhái)市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还(hái)包括(kuò)了(le)大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大(dà)于(yú)1，看似意味着人(rén)人都有房间居(jū)住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数(shù)量有关，更(gèng)与房(fáng)屋质量、居(jū)住面(miàn)积(jī)、配套设施等因(yīn)素密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能(néng)完全(quán)反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以(yǐ)家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住(zhù)宅的(de)测(cè)算思路(lù)、数(shù)据和(hé)方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住宅主要分两(liǎng)大(dà)类，一(yī)类是商(shāng)品住宅，另(lìng)一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统计局(jú)）；二是居民住(zhù)宅来源(yuán)（人口普查数据）。计(jì)算中国居民(mín)户均住(zhù)宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇(zhèn)居(jū)民户均住(zhù)宅套(tào)数分(fēn)三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套(tào)数(shù)相加，我们就能够(gòu)得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城(chéng)镇居民(mín)拥有的(de)商品(pǐn)住宅和非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算得(dé)到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我(wǒ)们就能够(gòu)得到城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)/商品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量(liàng)到底(dǐ)有(yǒu)多少，目前(qián)缺乏(fá)一个准确统计。我们利(lì)用既有统计数据，大致测算得到中国(guó)存量房地产套(tào)数(shù)，并进一步推算中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售中期(qī)房(fáng)占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套(tào)数里(lǐ)的期房销售，得(dé)到(dào)商(shāng)品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装修的时间，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房(fáng)套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显示中国城镇居民(mín)的住宅结构(gòu)特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购(gòu)买二(èr)手房加总，得(dé)到商品住(zhù)宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去(qù)十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们(men)估算出2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已购(gòu)期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购(gòu)期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套(tào)房(fáng)的三点含义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民已经达到了户均(jūn韵母带ao的字有哪些，带韵母ao的字有哪些字)一套(tào)房(fáng)的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终(zhōng)结，甚至(zhì)意味(wèi)着中国地产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅(zhái)来满足因(yīn)人(rén)口流动、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流(liú)入(rù)地的住宅(zhái)市场供不(bù)应求，造(zào)成房价或(huò)房租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普(pǔ)指(zhǐ)出中国的流(liú)动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择(zé)在大城(chéng)市租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中(zhōng)国城乡人口流动(dòng)调查数据显示，在(zài)上海(hǎi)、杭(háng)州以及南京工作(zuò)的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人(rén)回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套(tào)房(fáng)，在房价(jià)较低的县城购买一套房。所以说(shuō)户均一套房无法满(mǎn)足庞大(dà)流动人口的租赁与置(zhì)业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城(chéng)镇住(zhù)宅中依然有(yǒu)不少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐患大等问(wèn)题，如(rú)电线老(lǎo)化、管(guǎn)道等基础设施陈(chén)旧，给(gěi)住户的生(shēng)活带来了很大的不便和安(ān)全隐患(huàn)，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成的(de)老旧住宅面(miàn)积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥有的(de)住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没(méi)有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪(jì)修(xiū)建的老旧小区很难满足现代(dài)生活需(xū)求，在未来大都会(huì)被拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户(hù)型(xíng)偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一(yī)居室(shì)占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户(hù)型更小，当然这与城(chéng)市(shì)土地(dì)资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间(jiān)农民(mín)带房进城(chéng)和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅(zhái)存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方(fāng)米，不及全(quán)国人(rén)均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的(de)住宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上海市将人(rén)均住宅建筑面积(jī)低于(yú)15平方(fāng)米的家庭界定(dìng)为(wèi)住宅(zhái)存在困(kùn)难，若按这(zhè)个标(biāo)准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使用(yòng)住(zhù)宅面积(jī)为40平，即人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国(guó)家人(rén)均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除(chú)公摊面积(jī)后(hòu)，中国的(de)人(rén)均可(kě)使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距(jù)将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需(xū)要的住(zhù)宅总量(liàng)会(huì)更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已然1套(tào)房(fáng)，未来地产还(hái)会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户户(hù)有房(fáng)。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决(jué)定(dìng)了中(zhōng)国未来(lái)地产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四(sì)个(gè)方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数不(bù)断下(xià)降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小家庭(tíng)化(huà)趋势(shì)将继续延续，导致户数会(huì)因户(hù)均人口规模的缩小而(ér)增多(duō)。

　　第二(èr)，人(rén)口迁(qiān)移(yí)导(dǎo)致经(jīng)济(jì)发展带来的新增(zēng)住(zhù)宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁(qiān)移势(shì)必(bì)涉(shè)及到买房租房(fáng)，给迁入(rù)地住宅市场带(dài)来新的(de)增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常(cháng)住人口增量(liàng)为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要(yào)受益(yì)于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅的(de)家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭购买二(èr)手房(fáng)。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购(gòu)买(mǎi)了商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造(zào)，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约(yuē)9000万户(hù)。破(pò)旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套(tào)差、没有或少(shǎo)有物(wù)业管理，居(jū)民追求美好、宜(yí)居(jū)生活的环境(jìng)，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型(xíng)。已有住宅家庭希(xī)望提(tí)高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明(míng)确指出(chū)支持住(zhù)宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素(sù)，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较其(qí)他国家依旧存(cún)在(zài)不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平有(yǒu)着密(mì)切(qiè)正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的(de)提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更(gèng)多体(tǐ)现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不(bù)足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来将(jiāng)是住宅质(zhì)量的供需(xū)冲突。房(fáng)地(dì)产大分化(huà)时代已至，这种分(fēn)化不单(dān)局限于城市能(néng)级之间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区(qū)和(hé)老旧二手房之间(jiān)的差(chà)异也将(jiāng)越发(fā)扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存(cún)在统计(jì)偏差(chà)。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其(qí)增(zēng)速可能超预期。

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