文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国(guó)住房(fáng)和城乡建设(shè)工作(zuò)会议(yì)提出“有条件(jiàn)的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你(nǐ)的(de)房子(zi)，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没实(shí)力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开发(fā)时代步(bù)入(rù)高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓(xìng)的最大保(bǎo)护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜(yí)之计(jì)，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民(mín)众不公平的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当(dāng)然二次房改是(shì)个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和(hé)房地产税。如果(guǒ)按照经济(jì)规律办事，中国(guó)一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预售制、改为现(xiàn)房(fáng)销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱(qián)一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对(duì)购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能(néng)交付(fù)的风险。从个人(rén)层面看，预售制(zhì)对(duì)购房者非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延(yán)期办(bàn)理(lǐ)甚至不(bù)能交房(fáng)的(de)风(fēng)险。从行业(yè)层(céng)面看，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过度(dù)举债、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于(yú)落实(shí)中央(yāng)房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一(yī)下：商品房(fáng)预售(shòu)最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了(le)商品房预售制度(dù)。其(qí)实，当前世界不少(shǎo)国(guó)家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有(yǒu)严(yán)格(gé)的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获(huò)得(dé)政府批(pī)准后(hòu)才可以开始销售，买(mǎi)家在购(gòu)买期房(fáng)后并非像(xiàng)中国一样(yàng)在(zài)支(zhī)付完首付款后从银行一次性贷(dài)款支(zhī)付剩余全部房款，而是根据开发(fā)商工程进度在完(wán)全交(jiāo)房前进行分期(qī)支付。所以，预售制(zhì)度(dù)是需(xū)要(yào)严格(gé)的(de)资(zī)金(jīn)监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作(zuò)为(wèi)保障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会触(chù)发风险，对(duì)购(gòu)房(fáng)民(mín)众不公平，所(suǒ)以不(bù)如借(jiè)机(jī)取消预售制度(dù)，以后改为现房销(xiāo)售。客(kè)观讲预售(shòu)制度(dù)有(yǒu)一定(dìng)历史阶段(duàn)性(xìng)，现在中国住房(fáng)进入存量时代(dài)，取消预售制度有助(zhù)于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当然(rán)这需(xū)要(yào)配套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心和房地(dì)产长效机制。这(zhè)是(shì)个(gè)技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国(guó)一定能化解这个难题，让房(fáng)地产回归(guī)实体经济和居住(zhù)属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而(ér)是所见即(jí)所得(dé)的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的(de)最(zuì)根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币(bì)驱(qū)逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业的(de)本质是向善，是以客户(hù)为(wèi)中心，房(fáng)地产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好(hǎo)房(fáng)幸福一(yī)家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度(dù)，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实(shí)现(xiàn)老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行(xíng)业(yè)企业(yè)健康发展的(de)重大(dà)措施。在当前(qián)的情(qíng)况下，取消(xiāo)预售制(zhì)要(yào)结(jié)合(hé)稳楼市、房(fáng)地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通(tōng)金融(róng)支(zhī)持当期三好(hǎo)生、新模式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研究中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参(cān)考后来(lái)形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资(zī)金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式(shì)

　　二(èr)十世纪(jì)五(wǔ)十年代在(zài)中国香港，楼宇出租(zū)是地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题，分层(céng)销售孕育而(ér)生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相(xiāng)当(dāng)高，不(bù)过大多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才(cái)能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对这一系(xì)列问题，不少地产商开(kāi)始探求新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式(shì)一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数(shù)量(liàng)有所增加(jiā)，开(kāi)发商资(zī)金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房(fáng)地产销(xiāo)售，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍英东创办(bàn)立信(xìn)置业有(yǒu)限公司，凭借商业直(zhí)觉和(hé)多年经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验(yàn)，对(duì)于商品(pǐn)流通(tōng)、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方法加快(kuài)自身资金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在(zài)购(gòu)下(xià)九龙的一块地盘后(hòu)，除(chú)了分层出售、还印发(fā)售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金(jīn)的(de)分期付(fù)款形(xíng)式，等新(xīn)楼(lóu)落(luò)成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了民众购(gòu)房的(de)资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了(le)制(zhì)造商的资(zī)金问题(tí)，降低(dī)投(tóu)资风险，在(zài)当(dāng)时(shí)可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花(huā)+分(fēn)期付款”的(de)销(xiāo)售模式成为当时中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的一大特(tè)色，纵观(guān)中国(guó)香港房地(dì)产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心的(de)住房供不应求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全的监(jiān)管机(jī)制(zhì)，促进市场健康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提(tí)升了对于预售(shòu)楼(lóu)花制(zhì)度的监管，即要求开发(fā)商在(zài)预售前，确(què)保地价(jià)款已经(jīng)全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金(jīn)需放(fàng)入律师(shī)所(suǒ)托管(guǎn)，支取(qǔ)时(shí)需律所(suǒ)和建筑(zhù)师(shī)的核准。为了(le)防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套(tào)取监管账户资金(jīn)，中(zhōng)国(guó)香港要求律师行在银行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开(kāi)发商(shāng)操(cāo)作(zuò)等采取全透明(míng)化机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行将成最大风险方，后续需自身(shēn)推动(dòng)项目完工。随(suí)着监(jiān)管(guǎn)体系逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面临住(zhù)房需求大和(hé)供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重工业(yè)，强调(diào)基(jī)础建设，这一(yī)导向(xiàng)使前期发展工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化配(pèi)套问题，才能进一步推(tuī)进城(chéng)市化。但当(dāng)时推行的是“统一(yī)管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的(de)福利分房制度，住房(fáng)市(shì)场发展起(qǐ)步(bù)较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现了分(fēn)配不公(gōng)、效率低、配套(tào)差等问(wèn)题，因此福利分(fēn)房制度不再适用于当(dāng)时的(de)国情。叠加房地产市(shì)场面临商(shāng)品房的需求量大，而社(shè)会缺少大型房地(dì)产(chǎn)开发商(shāng)，商品房供(gōng)应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式无疑(yí)是对(duì)内(nèi)地房地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出(chū)台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决定(dìng)停(tíng)止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行(xíng)住房分配(pèi)货币化、住房供给商品化、社会(huì)化的住房新(xīn)体制，从计划经济下的(de)福(fú)利分(fēn)房转向市(shì)场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制(zhì)，允许开发商卖期(qī)房，解(jiě)决了房(fáng)企缺少资金和开发时间(jiān)周期长的(de)两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬(qiào)动下一个项目的开(kāi)发，形(xíng)成滚动开发模式，住(zhù)房供应速度(dù)加快。自此中国(guó)内(nèi)地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银(yín)行(xíng)等多方迅速出(chū)台相关(guān)的(de)信贷政策，支持(chí)购房者，极(jí)大(dà)作用推动(dòng)了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内(nèi)地的商品房预(yù)售制度。预售制(zhì)的(de)初衷是为了缓解房(fáng)企资(zī)金压力，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建设。具(jù)体来(lái)说，是(shì)指房地产开(kāi)发企业将正在建设中的房屋预(yù)先出售给购房者，由购房(fáng)者支付(fù)定(dìng)金或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国(guó)内地实(shí)践(jiàn)过程中，商(shāng)品房预(yù)售流程为(wèi)：房地产开发(fā)商(shāng)办(bàn)理预(yù)售(shòu)许可证(zhèng)-签(qiān)订商(shāng)品房买卖(mài)合(hé)同-进行备案登记和预告登记(jì)-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要(yào)一次性付(fù)清首付款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形(xíng)式一次性付清剩余(yú)房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全(quán)部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照(zhào)工程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的(de)开发商而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加市场(chǎng)商品(pǐn)房供应，推动了城镇化(huà)发展进(jìn)程。预售制在过(guò)去20多年对中国内地(dì)房地产(chǎn)市(shì)场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需(xū)求，也提高了居(jū)民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基(jī)本适(shì)居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年时(shí)间走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程进入(rù)快(kuài)速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布(bù)的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇住宅(zhái)存(cún)量从(cóng)不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人均(jūn)住房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售(shòu)制(zhì)在当前已成为中国(guó)内地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期(qī)房销售(shòu)面(miàn)积占总(zǒng)销(xiāo)售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房地产行业的发展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年(nián)长周期(qī)繁荣(róng)，行业各(gè)项指标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资(zī)完成20G等于多少GB 20GB流量够用一天吗额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积和销售金额(é)分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业的快速(sù)发展，房地产企业(yè)从无(wú)到有、从国(guó)企先(xiān)行到民(mín)企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉(lā)动中国内地经济(jì)高增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道(dào)，房地产带动的(de)上(shàng)下游产业链(liàn)特别长，高达50多(duō)个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全(quán)拉(lā)动的(de)投(tóu)资(zī)占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等通(tōng)道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存(cún)量占(zhàn)社融存量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面(miàn)积违约，将(jiāng)导致(zhì)银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应(yīng)渠道，根据(jù)我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房市(shì)值占股债(zhài)房市值(zhí)的比(bǐ)例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与(yǔ)股债房市(shì)值的(de)比例较高(gāo)，主要(yào)是(shì)因为住房市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票(piào)、债(zhài)券市值较低(dī)，居民(mín)投资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不(bù)可(kě)否认(rèn)，预售制背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存(cún)在，当前的负面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房(fáng)等(děng)风险。另外，购房者和开发商(shāng)之(zhī)间的购房合同(tóng)、购房者和(hé)银(yín)行(xíng)的按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是(shì)两(liǎng)个(gè)独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根(gēn)据购房合(hé)同向开发商主张(zhāng)权(quán)力，但依(yī)旧(jiù)需要根(gēn)据按揭贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同按(àn)时向银行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房者承(chéng)担(dān)的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列(liè)风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房(fáng)者对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面看，银(yín)行作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房企因为市(shì)场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而房企通过与购房(fáng)者(zhě)签订(dìng)的预售(shòu)合同和按揭(jiē)合(hé)同，已经(jīng)从(cóng)银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银(yín)行将(jiāng)面临较大的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售(shòu)监(jiān)管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂(làn)尾(wěi)”，归(guī)根结底(dǐ)两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明(míng)确规(guī)定了(le)开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设(shè)，商品(pǐn)房(fáng)预售款监管(guǎn)的具体办(bàn)法，由房(fáng)地产(chǎn)管理(lǐ)部门制定。但多(duō)年(nián)以(yǐ)来全国(guó)并没(méi)有统一的预售资金监管规定，各地实(shí)行(xíng)“一城一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的建安(ān)成(chéng)本乘以建筑(zhù)面积或(huò)者项(xiàng)目(mù)工程总(zǒng)额报价计算重点资(zī)金。而事实是(shì)，不(bù)少(shǎo)购房款(kuǎn)未(wèi)进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无(wú)期(qī)，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管账户(hù)资(zī)金如(rú)何被挪走的？实际(jì)上，在过(guò)去房地产大开(kāi)发时(shí)代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承(chéng)包方，以工程(chéng)建设名(míng)义，获(huò)得监管账户(hù)拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进度所需。通过这(zhè)些方式套取(qǔ)的资金，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金(jīn)流(liú)动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设(shè)，形(xíng)成一种资金循环高周转模式，但一定(dìng)程度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给(gěi)了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预(yù)售制度呈(chéng)现(xiàn)以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购(gòu)房者预付资金(jīn)，一(yī)般设有(yǒu)定(dìng)金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的(de)预付(fù)款比(bǐ)例相对较低(dī)，绝大(dà)部分房款在(zài)房(fáng)屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方(fāng)式：预付(fù)款一般以(yǐ)定(dìng)金方式支付，或按工程进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种(zhǒng)方式(shì)发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进(jìn)度(dù)逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付(fù)后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋(wū)交付质量的保障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或(huò)第(dì)三方验收合(hé)格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付(fù)的房款。二是开(kāi)发商(shāng)为购(gòu)房者提(tí)供(gōng)一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)房款

　　美国(guó)期房定金一定期(qī)限内(nèi)无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房(fáng)款交付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资金由第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年(nián)美(měi)国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或(huò)首付(fù)外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美(měi)国(guó)为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者(zhě)的(de)定金及首付款(kuǎn)由第(dì)三方公证行或产权保险公司的信托(tuō)账户监管(guǎn)。如(rú)果开发商倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘(pán)烂(làn)尾(wěi)，购房者资金(jīn)可通过申(shēn)请仲裁取回(huí)，且不(bù)承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房(fáng)屋(wū)建设过程中的资(zī)金全部来自(zì)银(yín)行，银(yín)行根据工程进度向(xiàng)开发商提供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直(zhí)接(jiē)损害银行利益(yì)，银行(xíng)有充(chōng)分动机监(jiān)管开发(fā)商施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需(xū)取得由政(zhèng)府相关(guān)部门经审查后发(fā)放的(de)验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行(xíng)得到购(gòu)房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房可零(líng)首付购房，房(fáng)款按(àn)建造工期(qī)进度支付，按揭(jiē)按(àn)工期(qī)放款后还(hái)贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，开发商或(huò)购房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方(fāng)面，德国开(kāi)发商在项目(mù)获批后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合同(tóng)前，购房(fáng)者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订(dìng)合同后定金退还。如(rú)由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付公证费和土地(dì)交(jiāo)易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房附(fù)加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异(yì)。一(yī)般(bān)来说(shuō)，支付节(jié)点可分(fēn)为公证后、主体完(wán)工、内部水暖电路(lù)完工、窗户(hù)玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率(lǜ)，银行按施工节(jié)奏分多次(cì)发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房(fáng)者一(yī)定使用期限，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计(jì)了(le)两种保险(xiǎn)，保险的(de)功(gōng)能是当房(fáng)屋出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大延(yán)期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方(fāng)律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一名(míng)律师，负责沟(gōu)通期房交易中的(de)房产、资金(jīn)、合(hé)同等各个环节(jié)，各环(huán)节内容(róng)确认无误后签订首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出(chū)现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而超出(chū)10％的部(bù)分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余(yú)款支付(fù)环(huán)节，英国(guó)采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的(de)方式，但是交(jiāo)房前付款比(bǐ)例相对较低(dī)，一(yī)般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规定房屋必须经过房(fáng)产公(gōng)证公司的检(jiǎn)验(yàn)验收后才能(néng)交付，交付(fù)后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国(guó)期(qī)房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关(guān)款项过(guò)程中，由(yóu)买房(fáng)律师将资金转给(gěi)卖方律师(shī)，卖方(fāng)律(lǜ)师(shī)转给开发商，即资(zī)金在进入(rù)开(kāi)发商账户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付(fù)款保全措施

　　日本(běn)期房(fáng)交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例(lì)不(bù)超房款的20％，开发商(shāng)违约(yuē)需(xū)返(fǎn)还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束(shù)后由于(yú)房(fáng)屋供给严(yán)重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社(shè)会(huì)上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建(jiàn)筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根据日本《宅地建(jiàn)物(wù)取引业法》，对购房者支付(fù)定金超过(guò)5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发(fā)商(shāng)必(bì)须完成(chéng)定金保全措(cuò)施才(cái)可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开(kāi)发商(shāng)向金融机构或指定保证(zhèng)机构或(huò)保(bǎo)险机构签(qiān)订(dìng)定金(jīn)保证(zhèng)委托合同，设(shè)置购房者定金的(de)保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证金(jīn)证明书(shū)交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可(kě)凭保证(zhèng)金(jīn)证明书(shū)向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔(péi)付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即(jí)可向银行(xíng)申请贷款，但交房后(hòu)才开始按(àn)揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交房(fáng)后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及(jí)订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签订购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向(xiàng)银(yín)行(xíng)申请按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)上，新加坡期(qī)房同样采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一(yī)详细(xì)规(guī)定，要(yào)求(qiú)所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签(qiān)订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工(gōng)程进(jìn)度放款，月供(gōng)在此(cǐ)过程(chéng)中随(suí)着放出贷款的增(zēng)加而增加(jiā)，未放(fàng)款(kuǎn)部分无(wú)需月供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购房者的订金与(yǔ)付款会存(cún)入银行专门的项(xiàng)目(mù)资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋(wū)交付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前房地产到了(le)政(zhèng)策出(chū)手临(lín)界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组(zǔ)。一方(fāng)面，加大对刚需(xū)和(hé)改善(shàn)型(xíng)需求的支持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生(shēng)，给予强有力的(de)金融(róng)工具支持。另一方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括民营企业，加(jiā)大(dà)支持力度，由(yóu)优质房企牵(qiān)头(tóu)并购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效(xiào)机制。长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。定(dìng)金(jīn)环(huán)节，建立(lì)开(kāi)发商违约后定金保护机(jī)制，如(rú)将已支(zhī)付(fù)定金冻(dòng)结至房屋交付(fù)阶(jiē)段，保障购房(fáng)者定(dìng)金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入(rù)，为房(fáng)屋重大延期以(yǐ)及重大(dà)缺陷等情况提(tí)供充分(fēn)的保障(zhàng)。余(yú)款(kuǎn)支付环(huán)节(jié)，建立按工(gōng)程进度付(fù)款机制或(huò)交(jiāo)房后按(àn)揭贷款机制，充(chōng)分(fēn)保护(hù)购房者的权益。资金监管环(huán)节，引(yǐn)入(rù)独立于开发商、银行的(de)第三方(fāng)资金(jīn)监(jiān)管机构(gòu)，或(huò)由政府相关部门直(zhí)接监管，以(yǐ)此防止资金挪用(yòng)现象。交付环(huán)节，建立(lì)商品房保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋(wū)质量问(wèn)题全(quán)权负责、免费维修，购房者(zhě)在保修(xiū)期(qī)结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取消商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制是大势所(suǒ)趋(qū)。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过(guò)时了(le)，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大(dà)的提升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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