导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　88是不是质数，79是质数吗g>要点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品(pǐn)住宅销售面(miàn)积(jī)超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有关中国地(dì)产是否过剩的讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本文试(shì)图厘(lí)清中国城镇存(cún)量(liàng)住宅(zhái)真实(shí)情况，据此判(pàn)断中国(guó)未来地(dì)产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人(rén)口普查(chá)调查数据显示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的(de)过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占比不到一(yī)成，其中(zhōng)还包括大(dà)量(liàng)城(chéng)镇非住宅建筑，如商(shāng)业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密(mì)切相关(guān)。中国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)发达国家(jiā)还有很大差距。人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数大于1同样不意味(wèi)着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持(chí)有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭户(hù)均(jūn)住宅(zhái)的数(shù)据(jù)，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期(qī)房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户(hù)有房，然而事实上中国(guó)住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足(zú)流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人(rén)口的近三(sān)成都是流动人口(kǒu)，流动人口会(huì)选择在(zài)大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来(lái)地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户占比不(bù)断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再(zài)集(jí)中吸引着(zhe)人口流入，人(rén)口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)均较(jiào)发(fā)达国家有着不小差距(jù)，“住(zhù)上更大(dà)房子(zi)”的改(gǎi)善性需求正在(zài)不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足(zú)，这是过去二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产(chǎn)大分化(huà)时(shí)代已(yǐ)至(zhì)，大分(fēn)化时(shí)代下地产(chǎn)矛盾则更(gèng)多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现(xiàn)在不同能级城市(shì)之间，不同(tóng)区(qū)域板块之间，不同(tóng)品(pǐn)质住宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担(dān)心，中国(guó)的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是供需平(píng)衡(héng)，或是仍然(rán)存在(zài)不足(zú)？可惜(xī)由(yóu)于住宅存量数据并(bìng)未(wèi)公布，我们无法(fǎ)直接(jiē)知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我们测(cè)算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套(tào)数，回(huí)答(dá)当前的房子(zi)是否真的(88是不是质数，79是质数吗de)过剩了？据此判断未(wèi)来房(fáng)地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观(guān)察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自(zì)然灾害(hài)综(zōng)合风险普查(chá)工(gōng)作(zuò)情况为(wèi)主题(tí)的新闻发布会上(shàng)，负责(zé)人对(duì)外(wài)披露(lù)：“住宅城乡建设行业获(huò)取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数(shù)据(jù)以及80多万处市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的(de)城镇(zhèn)房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多(duō)万(wàn)栋，还(hái)包括(kuò)了大量(liàng)商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据(jù)公布(bù)了中国城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭(tíng)户居(jū)民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大(dà)于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间(jiān)数量有关(guān)，更与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能完全(quán)反(fǎn)映出城镇居民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的住(zhù)宅(zhái)才(cái)是(shì)城镇居民宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅的测算(suàn)思路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大(dà)类，一(yī)类(lèi)是商(shāng)品(pǐn)住宅，另(lìng)一类是保障(zhàng)房、原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)、自建房等(děng)非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处(chù)可(kě)以(yǐ)直接公布(bù)，一是(shì)每(měi)年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前(qián)商品住宅数(shù)量(liàng)极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以来每(měi)年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数相加(jiā)，我们就能(néng)够(gòu)得到当前(qián)商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅和(hé)非商品住宅比例，推(tuī)算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)存量到底(dǐ)有多少，目(mù)前缺(quē)乏一(yī)个(gè)准(zhǔn)确(què)统(tǒng)计。我们利用既(jì)有统(tǒng)计数(shù)据，大(dà)致测算(suàn)得到中国存(cún)量房地产套数(shù)，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为(wèi)主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本(běn)文去(qù)除商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数里的期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时间，取最大(dà)值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数(shù)除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需(xū)要进一步推算中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民拥有(yǒu)的(de)户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居民(mín)的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次，我们(men)假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅和(hé)购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与购(gòu)买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅占居(jū)民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房(fáng)顺利(lì)，已(yǐ)购期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了(le)户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意(yì)味着中国地(dì)产存量供给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并(bìng)不(bù)意味(wèi)着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余(yú)住宅(zhái)来满足因(yīn)人口流动、居民(mín)换房等(děng)因素(sù)产生的住宅(zhái)需求(qiú)。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验来看，美国(guó)、英国(guó)和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的(de)住宅套(tào)户(hù)比最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流入地(dì)的住宅(zhái)市场(chǎng)供不应求，造成房价或房租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人(rén)口3.76亿(yì)，省内流(liú)动(dòng)人口和省(shěng)际流动人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择(zé)在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国(guó)城乡人口流动调查(chá)数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人(rén)口在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实际上会(huì)占据两套房(fáng)，在高房(fáng)价的(de)大城(chéng)市租(zū)赁一(yī)套房，在(zài)房价较(jiào)低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足庞大(dà)流动人口(kǒu)的(de)租赁(lìn)与置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭住宅(zhái)品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国(guó)的(de)城(chéng)镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安全隐患(huàn)大(dà)等(děng)问题，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈(chén)旧，给住户的生(shēng)活带来了(le)很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住(zhù)宅面积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这(zhè)类上世(shì)纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代(dài)生(shēng)活需求，在未(wèi)来大(dà)都(dōu)会(huì)被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求(qiú)驱动力(lì)

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城和(hé)老旧小(xiǎo)区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积小于均值，近4成(chéng)家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人均水平的一(yī)半。若(ruò)去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平(píng)方(fāng)米(mǐ)。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在(zài)住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑(lǜ)家庭户人(rén)数，需要住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住(zhù)宅面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇(zhèn)家庭户均1套(tào)房，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房。即便如(rú)此，中国人口静(jìng)态结构和动态(tài)趋势(shì)演绎(yì)，决定了中国(guó)未来(lái)地产(chǎn)仍有需(xū)求(qiú)释放。户均(jūn)1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩小，家(jiā)庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下(xià)降，六普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七(qī)普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明(míng)显上(shàng)升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数(shù)会因户均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移导(dǎo)致经(jīng)济发(fā)展(zhǎn)带(dài)来的(de)新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块(kuài)的分化(huà)日益明显，资源和生(shēng)产要素(sù)逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城(chéng)市流(liú)入(rù)，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流(liú)入。人口迁移(yí)势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地(dì)住宅市场(chǎng)带来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为(wèi)例(lì)，2021年常住人(rén)口增(zēng)量为72万(wàn)，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人(rén)口仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅的家庭(tíng)拆迁(qiān)改(gǎi)建最多。自建房(fáng)家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)减少了1282万户，住宅(zhái)净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买(mǎi)了(le)商品(pǐn)住宅(zhái)。租(zū)房、购买经(jīng)济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村和旧(jiù)城(chéng)改造(zào)，商品住(zhù)宅(zhái)的(de)占比(bǐ)势必(bì)会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或少(shǎo)有物(wù)业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大(dà)房子”的(de)改善性需求还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于资金，倾向于(yú)中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活品(pǐn)质，以小换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底的(de)中央经济工作会议明(míng)确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国(guó)家(jiā)依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提高，中国的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这(zhè)是过去二十(shí)年(nián)房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲(chōng)突。房地产大分(fēn)化时代(dài)已至，这种分化不(bù)单(dān)局限(xiàn)于城市能级之间差异，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧(jiù)二手(shǒu)房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比实(shí)际值可能(néng)偏低(dī)，其(qí)增速可(kě)能超预期。

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