5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块(kuài)个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额(é)均较4月(yuè)28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增持(chí)，持仓数(shù)量(liàng)占流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精(jīng)耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的(de)房地产行业标的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其所持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房(fáng)地产公司市值在股(gǔ)票资产中(zhōng)的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现(xiàn)了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似(shì)乎在(zài)今年一季度得以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持(chí)有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股(gǔ)分别为保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募(mù)对(duì)于房地产(chǎn)的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募(mù)基金一(yī)季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第(dì)二的(de)是招商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第(dì)96位。对(duì)比去(qù)年四季(jì)报，变化之处首先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明(míng)显；其(qí)次(cì)是金(jīn)地(dì)集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上(shàng)最后(hòu)一环，且首(shǒu)季(jì)并非行业销(xiāo)售旺季，其(qí)传(chuán)导到(dào)二级市场(chǎng)乃至机(jī)构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房地(dì)产已经进(jìn)入大分化时代，一二(èr)线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投(tóu)资(zī)上，配(pèi)置房地产行(xíng)业(yè)轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一去(qù)不(bù)返了(le)。“如果(guǒ)按照产业(yè)周期(qī)来分类，包括(kuò)房地产等几类(lèi)行业在盖(gài)特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期的(de)行业(yè)，传统认知上没有什么投资(zī)机会的。但在这几年(nián)特(tè)殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等(děng)类似的行(xíng)业(yè)也出现了(le)一些机会(huì)，背后的(de)逻辑是(shì)供给侧发生了(le)更大的变化。”一不(bù)愿具名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的(de)年销售面(miàn)积很难(nán)再出现了，2022年光(guāng)是(shì)居(jū)民存款数量增(zēng)加了15万(wàn)亿(yì)元。中国存(cún)量有400亿平(píng)方(fāng)米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端(duān)还需要有(yǒu)一(yī)定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产(chǎn)研究(jiū)员(yuán)吕功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告别住(zhù)房短缺(quē)时代，而目前居(jū)民(mín)的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每(měi)年18万亿元的(de)销(xiāo)售额，以(yǐ)及过(guò)快上行的房价，因而行业高增的(de)时代已经过去，未(wèi)来行业的需求(qiú)或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的(de)高杠杆(gān)属性，就很容(róng)易(yì)出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民(mín)营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强的(de)公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的(de)方式(shì)，获得市占率的(de)提升(shēng)。当行(xíng)业需求见顶回(huí)落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于(yú)城市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而对(duì)应到股票投资(zī)，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公(gōng)司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变，精耕细(xì)作(zuò)个(gè)股成为公(gōng)募(mù)乃至(zhì)整体(tǐ)机构的务(wù)实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优(yōu)质(zhì)区域(yù)性(xìng)标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产板块个股，在(zài)纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)写柔柳的四字词语有哪些，写春雨的四字词语海、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地产。排名(míng)第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来(lái)后(hòu)日成(chéng)交量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停(tíng)。从该(gāi)股的基本面(miàn)来看(kàn)，上实(shí)发(fā)展的主营业(yè)务为房地产开(kāi)发(fā)与经营(yíng)。公司的主要产品及(jí)服(fú)务为房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售(shòu)、房地(dì)产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年(nián)，其实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构(gòu)都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日(rì)时(shí)的首季十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体包(bāo)括公募(mù)的上(shàng)银基金(jīn)、私募的(de)迎水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等(děng)都跻(jī)身(shēn)前(qián)十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排(pái)名第二的浦东金桥也是上(shàng)海(hǎi)本地房企，其第一季度(dù)的收入利(lì)润规(guī)模大幅度复苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方(fāng)面是(shì)该公司后(hòu)疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最(zuì)高，另一(yī)方面则(zé)是公司拿(ná)地结(jié)算(suàn)持续性向(xiàng)好，从数字上看(kàn)，一季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面积约54万(wàn)写柔柳的四字词语有哪些，写春雨的四字词语平(píng)方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下，自然也(yě)吸引了知(zhī)名机构在(zài)其中持续驻(zhù)足(zú)。从(cóng)第(dì)一季度(dù)十大流通股股东来看，知(zhī)名(míng)私募(mù)高毅邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依(yī)然(rán)在前十(shí)中(zhōng)，这也(yě)是连(lián)续(xù)第三(sān)个季度他有的两只产品杀入前(qián)十。同时榜(bǎng)单中还(hái)有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局，其(qí)当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海(hǎi)区域性地(dì)产公司外，荣安地产则是(shì)主要布局(jú)在深圳的地产公司(sī)，一季报交出(chū)的(de)也是(shì)一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市(shì)公司(sī)股(gǔ)东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态(tài)度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意(yì)到两(liǎng)只(zhǐ)公募(mù)指基(jī)首季新杀(shā)入十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外(wài)联袂(mèi)出现的机构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球基(jī)金相关人(rén)士分析(xī)：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌和兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限(xiàn)于信用(yòng)问题或(huò)者(zhě)资金紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头房企(qǐ)趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而(ér)其他房企的净负债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以(yǐ)上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙(lóng)头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年(nián)的销售，龙头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速(sù)为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然存在(zài)，少部分公司尤其是央企占据(jù)显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要(yào)又体现为库(kù)存(cún)的优势。央(yāng)企地(dì)产(chǎn)公(gōng)司，现阶段表现出(chū)较低的融资成本，优质(zhì)的开(kāi)发资源和良好(hǎo)的不动产资(zī)产运营能力的多(duō)重(zhòng)竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特估(gū)，国央企(qǐ)相较于(yú)民(mín)营地产公司也(yě)是(shì)更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于(yú)减值、土地(dì)资源债权(quán)债务关系等问(wèn)题，市场对民(mín)营房(fáng)开企(qǐ)业的(de)资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出清的过程中，央国企相较于(yú)民企来说估值的(de)修(xiū)复更明显。中特估(gū)的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期(qī)的维度看(kàn)，行业的(de)逻(luó)辑在于集中度(dù)提升(shēng)后(hòu)，行业(yè)进入高(gāo)质量发(fā)展阶段(duàn)，具备较快速(sù)发展阶段更稳(wěn)定(dìng)且可预期的盈利和(hé)现金(jīn)流创造能力，以此带(dài)来估值(zhí)中(zhōng)枢的(de)提升，应该关(guān)注(zhù)估值相对较低，企业自(zì)身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较低，行(xíng)业内部将出现分(fēn)化(huà)，要关注将受益于行业(yè)集中(zhōng)度提升(shēng)的头部公司(sī)。”星石(shí)投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一(yī)思路的话，或(huò)许(xǔ)还是保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等(děng)国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不过(guò)国投(tóu)瑞(ruì)银基金投资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续(xù)观(guān)察国(guó)企央企在三个方(fāng)面是否可以维持(chí)，首先是融资成(chéng)本保持低位(wèi)，其次(cì)是(shì)销售份(fèn)额(é)持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的(de)整(zhěng)体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的业绩(jì)分化(huà)更趋明显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集团(tuán)等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地产业内人(rén)士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改善的(de)房企，主要是(shì)因为过去(qù)两三年(nián)时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不(bù)怎么投资拿(ná)地之(zhī)后，国(guó)有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要(yào)集中(zhōng)在核心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱(qū)动(dòng)能(néng)够推动房企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处(chù)于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中(zhōng)，还面临着一些不确定(dìng)性(xìng)。其(qí)实整个市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市四月(yuè)环比(bǐ)三月(yuè)相对表现较(jiào)好(hǎo)之外，包(bāo)括北京、上海在内(nèi)的(de)绝大多(duō)数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也(yě)不(bù)太乐观。按照现在的(de)经济状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及市场的去库(kù)存(cún)压(yā)力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出(chū)现(xiàn)，到六月份房企为了(le)半年报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外(wài)的一个(gè)市场(chǎng)乏力(lì)现象。也就是说(shuō)，第(dì)二季度、第(dì)三季度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以(yǐ)及其上(shàng)下游产业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢很多(duō)，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时(shí)候(hòu)，在房地产以及上下(xià)游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他(tā)基(jī)本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个(gè)行(xíng)业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地(dì)去等待它的(de)基本面(miàn)不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文(wén)中(zhōng)提(tí)及个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖(mài)推荐。）

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 写柔柳的四字词语有哪些，写春雨的四字词语