5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对(duì)于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数(shù)据(jù)显示(shì)，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从公募基(jī)金(jīn)对房地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末(mò)，公(gōng)募所(suǒ)持有的房地产行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出色，但(dàn)公(gōng)募所持房(fáng)地产公司市值在股票(piào)资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来(lái)的(de)首(shǒu)次(cì)回升(shēng)，年底(dǐ)这一(yī)数值(zhí)从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对(duì)房(fáng)地(dì)产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年(nián)一季度得以(yǐ)延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为(wèi)保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公(gōng)募(mù)对于房(fáng)地产的(de)投资(zī)愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中(zhōng)，房(fáng)地产板块排名(míng)最高的是保(bǎo)利发展，在(zài)基金重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第(dì)二(èr)的(de)是招商蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季(jì)报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位(wèi)上看均有退(tuì)步，尤(yóu)其(qí)是(shì)万科最为明(míng)显；其(qí)次是金地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地(dì)产是复(fù)苏链上最后一(yī)环，且首季并(bìng)非行(xíng)业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃(nǎi)至(zhì)机(jī)构持仓上还需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大分化时代，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级(jí)市场投资(zī)上(shàng)，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如(rú)果(guǒ)按照产业周期来分类，包括房地产等几类(lèi)行(xíng)业在盖特(tè)纳(nà)曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认(rèn)知上没有(yǒu)什么(me)投(tóu)资机(jī)会的(de)。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似(shì)的行业也出现了一些(xiē)机会(huì)，背后(hòu)的逻辑(jí)是(shì)供(gōng)给(gěi)侧(cè)发生了更大的(de)变化(huà)。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方米的年(nián)销售面(miàn)积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加(jiā)了(le)15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存量地(dì)产的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定的政策出来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化(huà)的(de)进程，还是人均住(zhù)房(fáng)面积（接近30平(píng)/人(rén)），我国均(jūn)已(yǐ)告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每(měi)年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行的房价(jià)，因而(ér)行业高增的时(shí)代(dài)已(yǐ)经过去，未(wèi)来行业(yè)的需(xū)求或将回落，在(zài)此过程(chéng)中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现(xiàn)信用(yòng)风险(xiǎn)问(wèn)题（类(lèi)似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入到(dào)供给(gěi)侧出清(qīng)的(de)过程。这个过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能(néng)够通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼的(de)方式，获(huò)得市占率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时(shí)，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经过去了(le)，但不代(dài)表(biǎo)没有投资机会(huì)，机会在于(yú)城市、位置(zhì)、产品的阿(ā)尔法，而(ér)对应到股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这(zhè)样(yàng)的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公(gōng)募乃(nǎi)至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企(qǐ)、优质区域性标的(de)成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个股来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在(zài)纳(nà)入(rù)统计(jì)的(de)124只房地产(chǎn)类标(biāo)的股中(zhōng)，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间(jiān)段(duàn)恰好排名前五的公司(sī)月内(nèi)涨幅超过(guò)了(le)10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名(míng)第一的上实(shí)发展，五一(yī)假期归(guī)来(lái)后日成交(jiāo)量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收(shōu)出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基本面来(lái)看，上实发展的(de)主营业务(wù)为(wèi)房地产开发(fā)与(yǔ)经营(yíng)。公司的(de)主要产品及服(fú)务为房地产销售(shòu)、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营(yíng)。从业绩数(shù)据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包(bāo)括(kuò)公募的上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公(gōng)司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一(yī)季度的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫情(qíng)时代出租率(lǜ)复苏(sū)至近年(nián)来最高，另一方(fāng)面则(zé)是公司拿地(dì)结算持(chí)续(xù)性向好，从数(shù)字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这样的业(yè)绩势(shì)头向好背景下，自然(rán)也(yě)吸引了知名(míng)机(jī)构(gòu)在其中持续驻(zhù)足。从第一(yī)季(jì)度十(shí)大流通(tōng)股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品依然(rán)在前十(shí)中，这也是(shì)连续第三个季(jì)度他有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加(jiā)了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地产公司外，荣安地产则(zé)是(shì)主要布局(jú)在深(shēn)圳的地(dì)产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司(sī)实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司股东的(de)净利润(rùn)6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公(gōng)募指基首季新杀(shā)入十大流通股股(gǔ)东行列(liè)。具(jù)体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现(xiàn)的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分析(xī)：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头abo文是什么意思 abo文是谁发明的的价(jià)值(zhí)更(gèng)为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房(fáng)企受限(xiàn)于信用问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机(jī)获(huò)取低(dī)成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下(xià)，而(ér)其他房企的净负债(zhài)率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融资成本(běn)看，龙头房(fáng)企的融资成本不(bù)断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在当前(qián)中(zhōng)特估(gū)的(de)浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展的(de)大好机(jī)会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存在(zài)，少部分(fēn)公司尤其是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势(shì)，其(qí)主(zhǔ)要又体现为库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本(běn)，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企相较于(yú)民营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营房开企业(yè)的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特(tè)估的角度(dù)从中长期(qī)的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行(xíng)业进入(rù)高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预期的(de)盈利和现金流创造能力(lì)，以此带来估值中枢的提(tí)升，应(yīng)该关(guān)注估(gū)值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营(yíng)能力强、可以(yǐ)创造持续现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代(dài)中(zhōng)行(xíng)业普涨(zhǎng)的(de)概(gài)率比(bǐ)较(jiào)低(dī)，行业内部将出现分(fēn)化(huà)，要(yào)关注将受(shòu)益于行业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究(jiū)官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背(bèi)景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基(jī)金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观察(chá)国企央企(qǐ)在三个方面是否可(kě)以维持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是销(xiāo)售(shòu)份额持续提(tí)升，再次(cì)是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根据房企(qǐ)一(yī)季(jì)报梳理发(fā)现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业(yè)绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净(jìng)利(lì)均实现了业绩的(de)回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人(rén)士张宏(hóng)伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的(de)房企，主要(yào)是因为过去两(liǎng)三(sān)年时间，尤其是(shì)在2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核(hé)心城市(shì)，投资力(lì)度较大。投abo文是什么意思 abo文是谁发明的资的驱动能够推(tuī)动房企(qǐ)销售(shòu)业绩的(de)增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但(dàn)仍处于调(diào)整的过(guò)程(chéng)中，能够(gòu)保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四月份(fèn)开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等(děng)极个(gè)别城市四(sì)月(yuè)环比三(sān)月相对(duì)表现较好(hǎo)之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数(shù)城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月的(de)市场表现也不(bù)太(tài)乐(lè)观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企业的资(zī)金面压(yā)力，可(kě)能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩(jì)出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场(chǎng)乏力(lì)现象(xiàng)。也(yě)就是说，第二季度(dù)、第(dì)三季(jì)度增长不确(què)定(dìng)性的压力(lì)仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很(hěn)多，我们要多给(gěi)一些耐心(xīn)，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游(yóu)就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的、做得(dé)比同行好得多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业abo文是什么意思 abo文是谁发明的绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不(bù)断(duàn)地凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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