文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和(hé)城乡建设(shè)工作(zuò)会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足(zú)一个(gè)月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东(dōng)等(děng)地明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预(yù)售制了，用(yòng)你的(de)钱(qián)，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂尾了，这(zhè)是对(duì)购房(fáng)者的不公(gōng)平。以后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了(le)，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房(fáng)地产(chǎn)从大开发时代步入高质量发(fā)展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子(zi)，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。如(rú)果按照经济规(guī)律办事，中国一定能实(shí)现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的(de)单方面(miàn)不公平制度(dù)，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一般(bān)为两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不(bù)仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等(děng)系(xì)列风(fēng)险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这(zhè)样(yàng)有助于落实(shí)中央房住不炒(chǎo)精(jīng)神(shén)、有助于保障购房(fáng)老百姓权(quán)益、有助于房企稳(wěn)健(jiàn)发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售最(zuì)早源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于(yú)商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世(shì)界不少国家存在预(yù)售(shòu)制。但(dàn)是(shì)，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格的(de)监管保障措施，开发商(shāng)在项(xiàng)目获得政府批准后才可以(yǐ)开(kāi)始销售，买家在购买期房后(hòu)并(bìng)非像中国一(yī)样在(zài)支(zhī)付完首付款后从银行一(yī)次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开(kāi)发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是(shì)需(xū)要严格的(de)资金(jīn)监(jiān)管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施(shī)作为(wèi)保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定(dìng)会触(chù)发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如(rú)借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客(kè)观讲预(yù)售制度有(yǒu)一(yī)定历史阶(jiē)段性，现在中国住(zhù)房(fáng)进入(rù)存(cún)量(liàng)时代，取消预售制度(dù)有助于降负债(zhài)降杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套(tào)房企债务重组(zǔ)、复工(gōng)保交楼、恢复市场(chǎng)信心和(hé)房地产(chǎn)长效(xiào)机制。这是个技术活(huó)，只要(yào)坚(jiān)持市场化改革，中国(guó)一定能(néng)化解这个难(nán)题，让(ràng)房(fáng)地产(chǎn)回归实(shí)体经济和(hé)居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这(zhè)样将(jiāng)极(jí)大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业(yè)的本质是向(xiàng)善(shàn)，是(shì)以客(kè)户(hù)为(wèi)中心(xīn)，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一(yī)家人。从这(zhè)个(gè)角(jiǎo)度，取消预售制、实施(shī)现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行业(yè)企业健康发(fā)展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在当前的情况(kuàng)下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等(děng)综合施策(cè)。

　　作者十年前在(zài)国务院发(fā)展研究(jiū)中心参(cān)与(yǔ)财税(shuì)改(gǎi)革方案研究时，对预(yù)售制(zhì)、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参(cān)考后来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(à俄罗斯妹子很容易追吗，俄罗斯的妹子好追吗n)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)，分(fēn)层(céng)销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他(tā)临(lín)时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大(dà)多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一(yī)整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香港地产行业(yè)盛行的(de)方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周转期长等问(wèn)题(tí)。针对这一系列问题，不少地产商开(kāi)始探求新的(de)方式，如把楼宇契约切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式(shì)一(yī)经(jīng)推行，购买楼宇的市民(mín)数(shù)量有(yǒu)所(suǒ)增加，开发商资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售(shòu)的(de)基础上(shàng)，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年(nián)经(jīng)营杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运业务(wù)的经(jīng)验，对于商品流(liú)通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自(zì)身(shēn)资金周转。当(dāng)时(shí)其(qí)在购下九龙的一块(kuài)地盘后(hòu)，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地(dì)势(shì)环(huán)境、建筑材(cái)料、分(fēn)层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的(de)分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐(qí)买家的钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有了自己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋(wū)的建(jiàn)造(zào)和销售(shòu)，也解决了(le)制造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举(jǔ)措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式成为当时(shí)中国香港房地产(chǎn)市场的一大(dà)特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效(xiào)率地解决了核心的住房供(gōng)不(bù)应(yīng)求的问题，使(shǐ)房(fáng)市发展进(jìn)入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香港楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣(róng)，但期间也出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门(mén)不(bù)断完善、规范(fàn)化，建立(lì)健全的监管机制，促进市(shì)场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘(pán)因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门(mén)提升了对于预(yù)售楼花制度的监(jiān)管，即要求(qiú)开发(fā)商(shāng)在预(yù)售前，确(què)保地价款已经(jīng)全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金(jīn)等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所(suǒ)和建(jiàn)筑师(shī)的(de)核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取(qǔ)监管账户资金，中国(guó)香港要求律师行(xíng)在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全(quán)透明化机制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成最(zuì)大风险方，后(hòu)续需自身推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需求(qiú)大(dà)和(hé)供给(gěi)量短(duǎn)缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发展重(zhòng)工(gōng)业，强(qiáng)调基础建(jiàn)设，这(zhè)一导向(xiàng)使前(qián)期发展工(gōng)业化的(de)进程大于城市化进程(chéng)，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基础等城(chéng)市化配(pèi)套(tào)问题，才能(néng)进(jìn)一步推进(jìn)城市(shì)化(huà)。但(dàn)当(dāng)时推行的是“统一管(guǎn)理，统一(yī)分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度(dù)，住房市(shì)场发展起步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利分房制度也出现了分(fēn)配(pèi)不公、效(xiào)率低(dī)、配(pèi)套差(chà)等问题，因(yīn)此福利分房(fáng)制度不再适用于当时的国情。叠加(jiā)房(fáng)地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房(fáng)供应量小的困(kùn)境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步(bù)引(yǐn)进中国香港预售商品房制度，先后(hòu)出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大力支持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一(yī)步深化城(chéng)镇住(zhù)房制(zhì)度改革，加快住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件，决(jué)定停(tíng)止(zhǐ)住(zhù)房(fáng)无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步实行住(zhù)房分(fēn)配货币化、住(zhù)房供给(gěi)商品(pǐn)化(huà)、社会化的住(zhù)房新体制，从(cóng)计划经济下的福(fú)利分房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商(shāng)品(pǐn)房。房(fáng)地产市场(chǎng)采(cǎi)用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决(jué)了房企缺(quē)少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚动开(kāi)发模(mó)式，住房供应速度加快。自此中国内地(dì)开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等(děng)多(duō)方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支(zhī)持购(gòu)房者(zhě)，极大作用推(tuī)动了房地产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓解(jiě)房企资金(jīn)压(yā)力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在(zài)建(jiàn)设中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房(fáng)者支付定金(jīn)或房款的行(xíng)为(wèi)。区别(bié)于中国(guó)香港(gǎng)，在中国内地实践过程(chéng)中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售(shòu)许可证-签订(dìng)商品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用(yòng)银(yín)行贷款的形式(shì)一(yī)次性(xìng)付清(qīng)剩余房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到(dào)了全部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照工程(chéng)进度付款有所不同。对中国内地的开发(fā)商而(ér)言，预售制商(shāng)品房也开启了高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短(duǎn)房(fáng)企现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同时增加市场商(shāng)品(pǐn)房供应，推动了城(chéng)镇化(huà)发展进程。预售制在(zài)过(guò)去(qù)20多年对中国(guó)内(nèi)地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地(dì)产市场快速发(fā)展阶(jiē)段的资金(jīn)需求(qiú)，也提(tí)高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居(jū)民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适(shì)居，住房(fáng)事业取得巨(jù)大进(jìn)步，数十年时间走完发达国家几百(bǎi)年(nián)城(chéng)镇化路(lù)程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇住宅(zhái)存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房套数从(cóng)约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套(tào)，套(tào)户(hù)比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年中(zhōng)国内地商(shāng)品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地(dì)产行业的发展。中国(guó)内地房地产历经二(èr)十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合(hé)增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万(wàn)亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复(fù)合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积和销(xiāo)售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业的(de)快速发展(zhǎn)，房(fáng)地(dì)产企业从无(wú)到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动中国内(nèi)地经济(jì)高增长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的(de)上下游产业链特别长，高达(dá)50多个(gè)行(xíng)业。2020年房(fáng)地产及(jí)其产业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房(fáng)地产带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全社会(huì)固(gù)定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发投(tóu)资占(zhàn)固(gù)定资产(chǎn)投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余(yú)额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道(dào)业务，占比(bǐ)超过三分之一。从(cóng)房地产融资存量占(zhàn)社融存量比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房(fáng)市(shì)值测算报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市(shì)值为(wèi)62.6万亿美元，大(dà)于美(měi)国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于(yú)美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售(shòu)制背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制(zhì)度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承(chéng)担了(le)所有商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另(lìng)外，购房(fáng)者和开发商之间的(de)购房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷(dài)款合同是(shì)两个独立的(de)合同关系，如果开发商发(fā)生(shēng)违约，购(gòu)房者只能根(gēn)据(jù)购房合同(tóng)向开发商主张权(quán)力(lì)，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同(tóng)按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为(wèi)按揭(jiē)贷款的发放方，一(yī)旦房企因(yīn)为市场(chǎng)波动或经营不善(shàn)，出(chū)现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签订的预售合(hé)同和按揭合同，已(yǐ)经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失(shī)还款(kuǎn)能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完(wán)全由银行承担，银行将(jiāng)面临较(jiào)大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那(nà)就是(shì)“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售管理办法》中明确规(guī)定了开发企业预售(shòu)商品房所得款项应(yīng)当用于有关的工(gōng)程建设(shè)，商品房预(yù)售(shòu)款监管的具体办法，由(yóu)房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的预售资(zī)金监管规(guī)定，各地实行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或者项目工程总(zǒng)额报价(jià)计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未(wèi)进入监管账户、或进(jìn)入(rù)监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼(lóu)盘(pán)没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资(zī)金(jīn)如何被挪走的(de)？实(shí)际上，在过去(qù)房地产大开发(fā)时(shí)代(dài)的高周转背景下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨付资金，再由(yóu)工程方(fāng)将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些(xiē)方式(shì)套取的资金(jīn)，在房企各地项目(mù)间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供(gōng)了(le)资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外(wài)商品房预售(shòu)制度(dù)呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于购房者(zhě)预付(fù)资金，一般(bān)设(shè)有定金或(huò)预(yù)付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款比例相对较低(dī)，绝大(dà)部分房款在(zài)房(fáng)屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以定金(jīn)方式支付，或按工程进(jìn)度分期支付(fù)，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一般采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者开始月供；二是(shì)房屋(wū)交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售(shòu)商品房提供(gōng)期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品(pǐn)房(fáng)出现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种(zhǒng)方式，一(yī)是期(qī)房由政府或第三(sān)方验收(shōu)合格并(bìng)提(tí)供验收凭(píng)证后，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取得(dé)购房者支付的房款。二是(shì)开发(fā)商为购房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美(měi)国期房(fáng)定金一定期限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其(qí)余(yú)房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资金(jīn)由第三方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数据，2021年(nián)美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外(wài)，购房者在房(fáng)屋交付后通过(guò)按揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及(jí)首(shǒu)付款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司的(de)信(xìn)托账户监(jiān)管。如果开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担(dān)任(rèn)何责任与(yǔ)损失(shī)。而开发商(shāng)在房屋建设过程中的(de)资(zī)金全部来自银行(xíng)，银行根据工程进度向(xiàng)开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发(fā)商挪(nuó)用资金(jīn)直接(jiē)损(sǔn)害银行利益，银行有充分动(dòng)机监(jiān)管开发商施工进度(dù)。开发商在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付时需取得由政府相关部门经审查后(hòu)发放(fàng)的验(yàn)收凭(píng)证，通过验收(shōu)凭证向银行(xíng)得到购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款(kuǎn)按(àn)建(jiàn)造(zào)工期(qī)进度支付，按揭按工期(qī)放(fàng)款后还贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，开发(fā)商或购房者(zhě)可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面(miàn)，德国开发商在项目获批(pī)后即可预售房屋。签(qiān)署(shǔ)购(gòu)房合同前，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付约2000欧的(de)定(dìng)金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因(yīn)不能购买(mǎi)，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用(yòng)不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低首付比例，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德(dé)国也采(cǎi)取按工(gōng)期支付房款(kuǎn)的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目(mù)而异。一般(bān)来(lái)说(shuō)，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电(diàn)路(lù)完工、窗户玻(bō)璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完(wán)工，支付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面(miàn)，购(gòu)房者(zhě)可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定(dìng)利(lì)率(lǜ)，银行按施工节奏(zòu)分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期限，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保(bǎo)险公司针对期房设计(jì)了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)险公司(sī)保证开发(fā)商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由(yóu)保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内(nèi)容确认无误后签订首(shǒu)付交换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超(chāo)出10％的(de)部分较(jiào)难(nán)追回。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合(hé)同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付(fù)款的方(fāng)式，但是(shì)交房前付款比例(lì)相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经(jīng)过(guò)房产(chǎn)公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国(guó)期房预售资(zī)金监管极为严格，资金也由律师监管，在(zài)确认工程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由(yóu)买房律师将资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开(kāi)发商，即资金在进入开发商账户前(qián)经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日(rì)本期房(fáng)交(jiāo)易立法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时(shí)，开发商必(bì)须(xū)完成(chéng)“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日(rì)本二战结(jié)束后(hòu)由于房屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡(héng)，叠加(jiā)法律空白(bái)，社会上“一(yī)房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出(chū)台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一(yī)一部规(guī)范期房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施(shī)才可预(yù)售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开(kāi)发商向金融(róng)机(jī)构(gòu)或指定保证(zhèng)机构或保险机构(gòu)签订(dìng)定金保证委(wěi)托(tuō)合同，设(shè)置购房者定金的(de)保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付给购房(fáng)者。除(chú)定金外，其他预先支(zhī)付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明(míng)书向(xiàng)金融(róng)机构或保证机构或(huò)保险公司(sī)兑付(fù)，同时(shí)，开发商需向购房者(zhě)赔(péi)付违约金(jīn)，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房(fáng)合(hé)同后，购房(fáng)者即(jí)可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷(dài)款，除定金(jīn)外的(de)剩余房款在交(jiāo)房后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购房者违(wéi)约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银(yín)行专(zhuān)门项(xiàng)目资金账(zhàng)户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一(yī)的选购权合同以(yǐ)及(jí)订金返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付15％的(de)首付及印(yìn)花(huā)税，同时购(gòu)房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按(àn)工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了(le)统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷(dài)款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与付(fù)款会存入银行(xíng)专门的项(xiàng)目(mù)资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的(de)房屋保修期(qī)，此后购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当(dāng)前房地产到(dào)了政策出手临(lín)界点(diǎn)，重点是(shì)保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚需(xū)和(hé)改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强(qiáng)有力的(de)金(jīn)融(róng)工具(jù)支持(chí)。另(lìng)一(yī)方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在正常运转的房(fáng)企包括民营(yíng)企(qǐ)业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具(jù)配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形(xíng)势复杂(zá)性(xìng)和人(rén)性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违(wéi)约后定金保护机(jī)制，如将已支付(fù)定(dìng)金冻(dòng)结至(zhì)房屋交付阶段(duàn)，保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者定金(jīn)安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为房屋(wū)重大延(yán)期以(yǐ)及(jí)重大(dà)缺陷等情况提(tí)供(gōng)充(chōng)分的保障。余款支付环节，建立按工程进(jìn)度付款(kuǎn)机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分(fēn)保护购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发(fā)商(shāng)、银行的第三方资金监管机构，或(huò)由政府相(xiāng)关部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环节，建立(lì)商品房保修期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量(liàng)问题全(quán)权负责、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者在保修(xiū)期(qī)结束后支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制是(shì)大(dà)势所趋。一方面，98年(nián)房改时(shí)，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民众不公平的(de)预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不(bù)知(z俄罗斯妹子很容易追吗，俄罗斯的妹子好追吗hī)道能不(bù)能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信(xìn)，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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