文：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设工作会议提出(chū)“有条件(jiàn)的可以进(jìn)行(xíng)现房销(xiāo)售”，不足一(yī)个月时间(jiān)，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预售制(zhì)了，用你(nǐ)的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没(méi)实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社(shè)会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高质量(liàng)发(fā)展阶段的必然趋势，也(yě)是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的(de)预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二(èr)次房(fáng)改是个技术(shù)活，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制，长效机(jī)制四大(dà)关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税(shuì)。如果按(àn)照经济规律办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好(hǎo)这道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付(fù)的风险。从个人层面看，预(yù)售(shòu)制对购房者非常(cháng)不(bù)公平，比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至不能交房的(de)风险(xiǎn)。从行业(yè)层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这样有助(zhù)于(yú)落实(shí)中央房住不炒(chǎo)精神、有助于(yú)保(bǎo)障购(gòu)房老百姓权益(yì)、有助(zhù)于房(fáng)企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预(yù)售(shòu)制度(dù)怎么来的？国外(wài)什么情(qíng)况？简单科普(pǔ)一(yī)下(xià)：商品房预(yù)售(shòu)最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一种开(kāi)发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预(yù)售制度。其实，当前世界不(bù)少国家(jiā)存(cún)在(zài)预售制。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严格(gé)的监(jiān)管保障措施，开(kāi)发商在项目获得政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买家(jiā)在购买期房后并(bìng)非像(xiàng)中国一样在支付完(wán)首付款后从银行一次性贷款支付剩余(yú)全(quán)部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发商工程(chéng)进度在(zài)完(wán)全交房前(qián)进行分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预(yù)售(shòu)制度是需要严格(gé)的资金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的(de)，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触(chù)发风(fēng)险(xiǎn)，对(duì)购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不公平(píng)，所以(yǐ)不(bù)如借机取消预售制(zhì)度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度(dù)有一定(dìng)历史阶段性，现在中国住(zhù)房进入存量时代(dài)，取消(xiāo)预售制(zhì)度有助于降(jiàng)负(fù)债降(jiàng)杠杆(gān)，不(bù)再把烂(làn)尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然(rán)这需要配套(tào)房企(qǐ)债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革(gé)，中国一定能化解这个(gè)难题，让房地产回归(guī)实(shí)体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众的(de)最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大(dà)的(de)提升开发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能(néng)例外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子是(shì)天(tiān)大的事，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人。从这个(gè)角度(dù)，取消预售制、实(shí)施现房销售是(shì)实(shí)现老百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社(shè)会(huì)长(zhǎng)治(zhì)久安(ān)、行(xíng)业企(qǐ)业(yè)健康(kāng)发(fā)展的(de)重大措施。在(zài)当前的(de)情况(kuàng)下，取消预(yù)售制要(yào)结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆(lù)、打通(tōng)金(jīn)融支持当期三(sān)好生(shēng)、新模式等(děng)综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在国务(wù)院发展研究中心参与财税改革方(fāng)案研究(jiū)时，对预(yù)售(shòu)制、房(fáng)地(dì)产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地(dì)产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租(zū)资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪(jì)50年(nián)代(dài)，中国香(xiāng)港还(hái)未推(tuī)行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身(shēn)于木屋或者(zhě)其他(tā)临时住宅(zhái)，住房的(de)需(xū)求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的(de)储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资(zī)金周转期长等问题。针对这一系列(liè)问(wèn)题，不少地(dì)产商开始探求新的方(fāng)式，如(rú)把(bǎ)楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的(de)市民数量有所(suǒ)增加，开发商(shāng)资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍(huò)英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年(nián)底霍英东(dōng)创办(bàn)立信置(zhì)业有限公(gōng)司，凭借(jiè)商业直觉和(hé)多(duō)年经营杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳运业(yè)务的经验(yàn)，对(duì)于(yú)商品流通、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在(zài)努力寻(xún)求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发(fā)售楼(lóu)说明书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的(de)地势环(huán)境、建筑材料、分(fēn)层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买家的(de)订金，采用(yòng)类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落(luò)成时(shí)，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家就拥有(yǒu)了(le)自己的房产。这种方(fāng)式(shì)减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速了(le)房屋(wū)的建(jiàn)造(zào)和销售，也解决了(le)制造商的资金问题(tí)，降(jiàng)低投资风(fēng)险，在当时可谓是(shì)“双赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为(wèi)当时中国香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高(gāo)效率地(dì)解决了核心的住房(fáng)供不(bù)应求(qiú)的问(wèn)题(tí)，使房市发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推动了中国(guó)香港楼(lóu)市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部(bù)门不断(duàn)完(wán)善、规范化，建立健(jiàn)全的监(jiān)管机制，促(cù)进市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的(de)一个楼盘因建筑费(fèi)用超支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国(guó)香港(gǎng)管(guǎn)理部(bù)门(mén)提(tí)升了对于预售楼花制度的(de)监管，即要求(qiú)开发商在(zài)预售前，确(què)保地价(jià)款已经全部支付，还要证明自身有资金等(děng)能力把项(xiàng)目完成，资金需(xū)放入律师所托管，支取(qǔ)时(shí)需(xū)律所和建筑师(shī)的核(hé)准。为了防(fáng)止开发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造(zào)假，套取监管账户(hù)资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要(yào)求(qiú)律师行在银行开设的(de)信托账户(hù)（监管账户(hù)）、开发(fā)商操作等采取全透明(míng)化(huà)机制，且(qiě)银(yín)行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成最(zuì)大风(fēng)险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身推动项目完(wán)工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二十(shí)世纪九十年(nián)代，中(zhōng)国内地(dì)面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发(fā)展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一(yī)导向使前期发展工业化的进(jìn)程大(dà)于城市化进程，唯(wéi)有解决住(zhù)房基础等城市化配(pèi)套问题，才能(néng)进一步(bù)推(tuī)进城市化(huà)。但(dàn)当(dāng)时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的(de)福利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出(chū)现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等(děng)问题(tí)，因此福利(lì)分(fēn)房制度不再适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市(shì)场面临(lín)商品房(fáng)的需(xū)求量(liàng)大，而社会缺少(shǎo)大型房(fáng)地产开发商，商品房(fáng)供(gōng)应量小的困境(jìng)，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内(nèi)地房地产(chǎn)市场(chǎng)的一针强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐步(bù)引(yǐn)进中国香港预售商(shāng)品房制度，先(xiān)后出(chū)台多(duō)项文(wén)件(jiàn)，大力支(zhī)持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化城(chéng)镇住(zhù)房制度改(gǎi)革，加(jiā)快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房(fáng)无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供给商(shāng)品(pǐn)化、社会(huì)化的住房(fáng)新体(tǐ)制，从计划经(jīng)济下(xià)的(de)福利(lì)分房(fáng)转向(xiàng)市场经(jīng)济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和(hé)开发时间(jiān)周期长的两大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速(sù)度加快。自此中国内(nèi)地开始(shǐ)房(fáng)改货币化，中国(guó)人民银行等多方迅速出台相关(guān)的(de)信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房(fáng)地(dì)产市场的发(fā)展。

　　引入(rù)中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)后(hòu)，经(jīng)调整(zhěng)形成契(qì)合中(zhōng)国内地的(de)商品房预售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓解房企资金(jīn)压力，加(jiā)快城镇住(zhù)房建设。具体来说(shuō)，是指房地产开发(fā)企(qǐ)业将正在建(jiàn)设中的(de)房屋(wū)预先(xiān)出售给购房者，由购房者支付定金或(huò)房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国内地实践过程(chéng)中(zhōng)，商(shāng)品房预售流程为：房地(dì)产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案登记(jì)和预告(gào)登(dēng)记-交付(fù)房屋。在购房(fáng)过(guò)程中，购(gòu)房者(zhě)需要一次(cì)性付清首付(fù)款，并采用银行贷(dài)款的形式(shì)一次(cì)性付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与中国(guó)香(xiāng)港的按照工(gōng)程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商而言，预(yù)售制商品(pǐn)房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地商品房销售的最主要方式，预(yù)售制极大(dà)缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加(jiā)市场商品房供应，推动了(le)城镇化(huà)发展进程。预售(shòu)制在(zài)过去20多(duō)年对中国(guó)内地房地产市场的(de)稳(wěn)步发展起到了重要作用，不(bù)仅(jǐn)解决(jué)了房地产(chǎn)市场(chǎng)快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子(zi)楼住(zhù)到住宅(zhái)小区，从全民蜗居(jū)到基本适(shì)居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平(píng)方公(gōng)里(lǐ)增长(zhǎng)至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布(bù)的《中(zhōng)国(guó)住房存量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套(tào)数(shù)从约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售面积(jī)占总销(xiāo)售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地(dì)房地产行业的发展。中国(guó)内地(dì)房地产历(lì)经二十多(duō)年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面积和(hé)销(xiāo)售金(jīn)额(é)分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快(kuài)速(sù)发展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国(guó)内(nèi)地经济(jì)高(gāo)增长的火(huǒ)车头。

　　1千克水等于多少毫升水，一1升水等于多少毫升1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产(chǎn)对金融(róng)、批发(fā)、建材的带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉(lā)动的投资(zī)占全社会固定(dìng)资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷(dài)款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融资存(cún)量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企(qǐ)大面(miàn)积(jī)违约，将导(dǎo)致银(yín)行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富(fù)效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住(zhù)房市(shì)值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市(shì)值的(de)比例看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住房市值(zhí)与(yǔ)股债(zhài)房市值的比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要是因为住房市(shì)值高，以及中(zhōng)国资本(běn)市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例(lì)较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在，当前(qián)的负面效应(yīng)愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还要(yào)承(chéng)担延(yán)迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房(fáng)者和开(kāi)发商之间的购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是(shì)两个独立的合(hé)同关系，如果开发(fā)商(shāng)发生违约，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开发(fā)商主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购(gòu)房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自(zì)身信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷(dài)款的发放方，一(yī)旦房企因为市(shì)场波动或(huò)经营不善，出现资金链断裂(liè)等(děng)一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签订的预售合同和(hé)按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧(sàng)失还款能力或短期不(bù)能还款(kuǎn)等，则风险完全(quán)由银行承(chéng)担，银行将面(miàn)临较大的(de)坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房(fáng)者的预售监(jiān)管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个字(zì)那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市(shì)商品房(fáng)预售管理办(bàn)法》中明确(què)规定(dìng)了开发(fā)企业预售(shòu)商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用(yòng)于有关的工程建设，商品房预(yù)售款监管的具体办法，由房地(dì)产管理部门(mén)制定。但多年以来全国并(bìng)没(méi)有统一(yī)的(de)预售资金监管(guǎn)规(guī)定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工(gōng)程总(zǒng)额报价(jià)计算重点资金。而(ér)事实是(shì)，不少(shǎo)购房款未进入监管账户(hù)、或进入(rù)监(jiān)管账户(hù)后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资金继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那(nà)么，监(jiān)管账户资金如何(hé)被挪走(zǒu)的(de)？实际上，在过去(qù)房地(dì)产(chǎn)大(dà)开发时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管账户资(zī)金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程(chéng)总承包(bāo)方，以工程建设名(míng)义，获(huò)得监(jiān)管账户(hù)拨付(fù)资金(jīn)，再由(yóu)工程(chéng)方(fāng)将资金(jīn)转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度(dù)所(suǒ)需(xū)。通过这些方(fāng)式套取的资金，在(zài)房(fáng)企各地(dì)项目间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调(diào)资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设(shè)，形(xíng)成一种资(zī)金循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把(bǎ)风险甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于购房者预付(fù)资金，一般设(shè)有定金或预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要(yào)求购房者(zhě)支付的预(yù)付(fù)款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预付款一般以定金方(fāng)式(shì)支付，或按(àn)工程进(jìn)度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一般采用两种(zhǒng)方式发(fā)放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二(èr)是房屋(wū)交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商(shāng)品房提供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付(fù)质量的保(bǎo)障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是期房由(yóu)政府(fǔ)或第(dì)三(sān)方验(yàn)收合(hé)格(gé)并(bìng)提(tí)供验(yàn)收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)购房(fáng)者支(zhī)付的房款。二(èr)是开发商为购(gòu)房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售(shòu)资金第三方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资(zī)金(jīn)由(yóu)第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付(fù)环节(jié)，定(dìng)金比例(lì)一般(bān)为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除定(dìng)金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)支付(fù)剩余房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三(sān)方公(gōng)证(zhèng)行(xíng)或(huò)产权(quán)保险公司的信托账户监管(guǎn)。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可(kě)通过申(shēn)请仲裁取回，且不承(chéng)担任何(hé)责(zé)任与损(sǔn)失。而开(kāi)发商在房屋建设(shè)过(guò)程中的资金(jīn)全(qu1千克水等于多少毫升水，一1升水等于多少毫升án)部(bù)来自银行，银行根据工程(chéng)进(jìn)度(dù)向开发商提(tí)供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管(guǎn)开发(fā)商(shāng)施(shī)工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放(fàng)的(de)验收(shōu)凭证，通(tōng)过(guò)验收凭证向(xiàng)银行得到购房者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面，德国开发(fā)商在项目获批后即可预售(shòu)房(fáng)屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同前(qián)，购房者需(xū)支(zhī)付约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任何原因不(bù)能购(gòu)买，定金(jīn)按(àn)照德(dé)国法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支(zhī)付公(gōng)证费(fèi)和(hé)土地(dì)交(jiāo)易税，分别为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购(gòu)房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首(shǒu)付(fù)比例(lì)，可零首付(fù)购房。

　　余款方面(miàn)，德国(guó)也采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)期支付房(fáng)款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁(jié)及墙面完(wán)工、地板完工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多(duō)次发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷(dài)款给予购房者(zhě)一定使用期限，期限结(jié)束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国(guó)预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立(lì)合(hé)同(tóng)前，买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)均有一名律(lǜ)师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资(zī)金、合同等各个(gè)环节，各(gè)环节内(nèi)容确认(rèn)无误后(hòu)签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国(guó)设(shè)置(zhì)了10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，当开(kāi)发商出(chū)现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的(de)定金(jīn)由保险公司(sī)赔付(fù)，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款的方(fāng)式(shì)，但(dàn)是交房前(qián)付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，一般会(huì)在(zài)合同签订6-24个(gè)月(yuè)分别(bié)支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公(gōng)证公司的(de)检验验收后才(cái)能交付(fù)，交付后方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节，英国期(qī)房(fáng)预售资金监(jiān)管极为严格，资金(jīn)也(yě)由律(lǜ)师监管，在(zài)确认(rèn)工(gōng)程进度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过(guò)程中，由买房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发(fā)商，即(jí)资金在进(jìn)入开(kāi)发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本(běn)期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发商必(bì)须(xū)完成“预(yù)售房定金(jīn)保全措施(shī)”，交(jiāo)房前付款比例(lì)不超(chāo)房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按(àn)揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二战结(jié)束(shù)后由(yóu)于房屋供给严重失(shī)衡，叠(dié)加法律空白，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易(yì)法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目前(qián)是(shì)唯(wéi)一一部(bù)规范期(qī)房交易的法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根据(jù)日本《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引业(yè)法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商必须完成定(dìng)金保全措施才可预售。什么是(shì)定金(jīn)保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机构或(huò)保(bǎo)险机构签订定金保证委(wěi)托(tuō)合(hé)同(tóng)，设(shè)置购房者定金的保证或保险，并将相应的(de)保证金证明书交付给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的购房(fáng)款(kuǎn)也受(shòu)该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期(qī)房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭保证金证明(míng)书向(xiàng)金融机(jī)构或保证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开(kāi)发商需(xū)向购(gòu)房者(zhě)赔付违约金，一般(bān)约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除(chú)定金(jīn)外的(de)剩余(yú)房款在(zài)交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期房(fáng)购房者(zhě)违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金(jīn)账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发(fā)商有统一的选购(gòu)权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签订购买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例(lì)方(fāng)面，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的首付及(jí)印花(huā)税(shuì)，同(tóng)时购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支(zhī)付节(jié)点一般(bān)为(wèi)合(hé)同签订后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架完工(gōng)、管道门窗等完(wán)工(gōng)等(děng)，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未(wèi)放款部(bù)分无(wú)需(xū)月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金(jīn)与付(fù)款会存入银行专门的项目(mù)资金账户，账户资(zī)金提取(qǔ)须与房(fáng)屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前房地产到了(le)政(zhèng)策(cè)出手临界点，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和(hé)房企重(zhòng)组。一(yī)方面，加大对刚需(xū)和改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停贷(dài)现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给(gěi)予强有力的(de)金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还(hái)在(zài)正常运转的房企包(bāo)括民(mín)营企业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵(qiān)头并购(gòu)重组(zǔ)整个行业，为(wèi)每个房(fáng)企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估计形势复杂(zá)性(xìng)和人(rén)性复杂(zá)性(xìng)，兼(jiān)顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制。长效(xiào)机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。定金环节，建立开发(fā)商违(wéi)约(yuē)后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金(jīn)冻(dòng)结至(zhì)房屋交付阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)定(dìng)金安全(quán)。签订(dìng)合(hé)同环节(jié)，鼓励保险公(gōng)司(sī)介入，为房(fáng)屋(wū)重(zhòng)大延期以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保障(zhàng)。余款支(zhī)付环(huán)节，建立按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款机制或(huò)交房后按揭贷款机(jī)制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资(zī)金监管环节，引入(rù)独立于开发商、银行(xíng)的(de)第三方资(zī)金监管机(jī)构(gòu)，或由政府相关(guān)部门(mén)直接监(jiān)管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环(huán)节，建立商品房保修期制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋(wū)质量(liàng)问题(tí)全权负责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制(zhì)是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改(gǎi)时(shí)，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对(duì)购房民(mín)众不(bù)公平的(de)预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。另一(yī)方面，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民(mín)众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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