导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大(dà)分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过抗日战争胜利的时间是哪一年，抗日战争胜利的时间是哪一年到哪一年去二(èr)十年是中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品住宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产(chǎn)持(chí)续低景(jǐng)气，有关中(zhōng)国地(dì)产是否过(guò)剩的讨论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住宅(zhái)真实情况，据(jù)此判(pàn)断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染(rǎn)中(zhōng)国地产(chǎn)存量(liàng)极度过剩，事(shì)实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普查(chá)调(diào)查数据显示(shì)城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部(bù)披露的(de)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一(yī)成，其中(zhōng)还包括(kuò)大量城(chéng)镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公(gōng)楼、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切相关(guān)。中国的人(rén)均住宅间数较发达国家(jiā)还有很大(dà)差距。人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)户(hù)均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的(de)数据(jù)，我们根据商(shāng)品住宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目(mù)前城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有房，然而(ér)事实上(shàng)中国(guó)住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显示(shì)，成熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平衡，是因(yīn)为户均一套房(fáng)无法满足流(liú)动人口(kǒu)的租赁(lìn)和(hé)置业需求(qiú)。全国总人口的近三(sān)成都是流动(dòng)人口(kǒu)，流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而(ér)产生了(le)额外(wài)的住(zhù)宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来(lái)地产仍有四大新增(zēng)需(xū)求动力。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规模缩小，一(yī)人户、两人(rén)户(hù)占比不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域(yù)经济资源分(fēn)配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需(xū)求有(yǒu)望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的(de)住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米的住宅建(jiàn)筑面积(jī)。促成“老破(pò)小”住宅的(de)改造(zào)势在(zài)必行。

　　第四(sì)，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面积均(jūn)较发(fā)达国家有着不(bù)小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不足，这(zhè)是过(guò)去(qù)二十年房价(jià)快速上涨基(jī)石。那么当下房地产大分化时(shí)代已至(zhì)，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必将体(tǐ)现在不同能级城(chéng)市之间(jiān)，不同区域板(bǎn)块之间，不(bù)同品(pǐn)质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全(quán)国已有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发(fā)热议(yì)。从2月以来(lái)，各大城市二手房(fáng)挂牌(pái)量突然激(jī)增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担(dān)心，中国的房子是(shì)否(fǒu)已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在不(bù)足？可惜由于住宅存(cún)量(liàng)数据并(bìng)未公布，我们(men)无法直接知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有住(zhù)宅套(tào)数(shù)，回答当前的房子是(shì)否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观察(chá)中国户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中国(guó)住(zhù)宅数量过剩(shèng)的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风险普查工作(zuò)情况为主题(tí)的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了(le)全国近6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑(zhù)，平(píng)均每栋建筑住不(bù)到(dào)3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了(le)大量商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校、医(yī)院等非住(zhù)宅。总(zǒng)的算(suàn)下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人(rén)口普(pǔ)查数(shù)据公布了(le)中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大(dà)于1，看似(shì)意(yì)味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相(xiāng)关。单单从(cóng)人(rén)均(jūn)住宅间数不能完全(quán)反映出(chū)城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国(guó)主要(yào)是以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套(tào)设施齐全(quán)的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅(zhái)的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民(mín)住宅主要(yào)分两大(dà)类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅(zhái)、自建房等非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计数据，并没(méi)有直(zhí)接公布城镇住(zhù)宅数量。居(jū)民住宅相关数据有(yǒu)两(liǎng)处可以直接公布(bù)，一(yī)是每年商(shāng)品住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查(chá)数据）。计算中(zhōng)国居民户(hù)均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅(zhái)套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套数相加(jiā)，我(wǒ)们就能够得(dé)到当前商品住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套数(shù)。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到(dào)底有多少，目前缺乏(fá)一个(gè)准确统计。我们利用既有统计数据(jù)，大致测(cè)算得到中国存(cún)量(liàng)房地产(chǎn)套数，并进一(yī)步推算(suàn)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均拥(yōng)有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套数里(lǐ)的期房(fáng)销售，得到(dào)商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)现房套数=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居(jū)民(mín)的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与(yǔ)其他(tā)住宅(zhái)。

　　抗日战争胜利的时间是哪一年，抗日战争胜利的时间是哪一年到哪一年ng>其(qí)次(cì)，我们假定(dìng)租(zū)赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二(èr)手(shǒu)房加总(zǒng)，得(dé)到(dào)商品住宅占居(jū)民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住(zhù)宅增幅为过(guò)去十年(nián)变化幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)都(dōu)会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已(yǐ)经达到了户均一套房的(de)程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国(guó)地(dì)产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅(zhái)来满足(zú)因人(rén)口流动、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅(zhái)需(xū)求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场的住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美国(guó)、英国和(hé)日(rì)本的住宅套(tào)户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅(zhái)市场供不(bù)应求，造成房(fáng)价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人(rén)口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流(liú)动(dòng)人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中国城乡人口(kǒu)流(liú)动(dòng)调查数据显示(shì)，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流动人口在(zài)老家(jiā)拥有(yǒu)住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套(tào)房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞(páng)大流动人(rén)口的(de)租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的城(chéng)镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然(rán)有(yǒu)不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住(zhù)宅是2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散(sàn)、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问(wèn)题(tí)，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户(hù)的生活带(dài)来(lái)了很大的不便和(hé)安全隐(yǐn)患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数(shù)拥有的住(zhù)宅(zhái)面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家(jiā)庭没(méi)有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很难满(mǎn)足(zú)现代生活需求(qiú)，在未(wèi)来大都会被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为(wèi)一居室和二(èr)居室，户型(xíng)偏小。其(qí)中一居室(shì)占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城市土地资(zī)源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未(wèi)来地产(chǎn)的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值(zhí)，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)不足(zú)19平方米，不及(jí)全国人均水平(píng)的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的(de)住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积低(dī)于15平(píng)方米的家庭界定为(wèi)住宅存(cún)在困(kùn)难(nán)，若(ruò)按这个标(biāo)准(zhǔn)算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为(wèi)40平，即(jí)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都(dōu)高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的(de)人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人(rén)口，所需(xū)要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地(dì)产(chǎn)还会有需(xū)求么(me)？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结(jié)构和动(dòng)态趋势演绎(yì)，决定了中国(guó)未(wèi)来(lái)地产仍有(yǒu)需(xū)求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之(zhī)下(xià)，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数(shù)增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭(tíng)户均人口数不(bù)断下降，六(liù)普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人(rén)户(hù)的占比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势(shì)将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移(yí)导致(zhì)经(jīng)济发展带来的新(xīn)增(zēng)住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经(jīng)济板块的分化日益明(míng)显，资(zī)源(yuán)和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市(shì)圈中心城市(shì)流入，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁(qiān)移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户(hù)。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和(hé)旧城改造，商品住(zhù)宅的占比(bǐ)势必会进(jìn)一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设(shè)施配套差、没有或少(shǎo)有物业(yè)管理，居民追求美(měi)好、宜(yí)居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希望提高(gāo)生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中央经济工(gōng)作会议(yì)明(míng)确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)较(jiào)其(qí)他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着密切(qiè)正向联系(xì)。随(suí)着经济发展水(shuǐ)平的(de)提高，中(zhōng)国(guó)的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国(guó)地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，供(gōng)需(xū)出现错配(pèi)，这是过去(qù)二十年(nián)房价快(kuài)速(sù)上涨基(jī)石。那么未来(lái)将是住宅质量的供(gōng)需(xū)冲突。房地产大分化(huà)时代已至，这(zhè)种(zhǒng)分(fēn)化不单局(jú)限于城(chéng)市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的(de)差异也将越发(fā)扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的(de)是人(rén)，并(bìng)不是针(zhēn)对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实际(jì)值可能偏低，其增速可(kě)能超预期。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 抗日战争胜利的时间是哪一年，抗日战争胜利的时间是哪一年到哪一年