文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建设工作会议(yì)提(tí)出“有条件的可以(yǐ)进行现房(fáng)销售”，不(bù)足一个月时间，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地(dì)明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房预售制了(le)，用你的钱(qián)，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对(duì)购房(fáng)者的不公(gōng)平(píng)。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了(le)，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社(shè)会，这是房地产从大开发时代步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时(shí)代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后(hòu)一(yī)手交钱，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地义。当(dāng)然二次(cì)房(fáng)改是(shì)个(gè)技术(shù)活(huó)，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制，长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中国一定(dìng)能实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的单方(fāng)面不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有(yǒu)商(shāng)品不能交(jiāo)付(fù)的风险(xiǎn)。从(cóng)个(gè)人层面看(kàn)，预(yù)售制对购(gòu)房(fáng)者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一(yī)般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不(bù)能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)、项目(mù)搁置(zhì)等(děng)系列风险。取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于(yú)保障购房老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助(zhù)于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售(shòu)制度怎么来的？国(guó)外什么(me)情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一(yī)种开发商放杠杆(gān)的方式。98年(nián)房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资(zī)金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港，引入了(le)商品房(fáng)预售制度。其实，当前(qián)世界(jiè)不(bù)少(shǎo)国家存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般(bān)有(yǒu)严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项(xiàng)目获得(dé)政府批准后才(cái)可以开始销售，买(mǎi)家(jiā)在购买期房后(hòu)并非(fēi)像中国一(yī)样(yàng)在支付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次(cì)性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根(gēn)据开发商工(gōng)程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支(zhī)付(fù)以及(jí)违约处罚(fá)措(cuò)施(shī)作为(wèi)保障(zhàng)的，如果没有这(zhè)些保(bǎo)障(zhàng)措施，一(yī)定(dìng)会(huì)触(chù)发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不(bù)如借机取消预售制度，以后(hòu)改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售制(zhì)度有一定历(lì)史阶(jiē)段性，现在(zài)中(zhōng)国(guó)住房进入存量(liàng)时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机制。这是个技(jì)术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一(yī)定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是(shì)向(xiàng)善，是(shì)以客户为中(zhōng)心(xīn)，房(fáng)地产也不(bù)能例外(wài)，老百姓买(mǎi)房子是天大的(de)事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会(huì)长治(zhì)久安(ān)、行业企业(yè)健康(kāng)发(fā)展的重大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要(yào)结(jié)合稳(wěn)楼市、房地(dì)产软着陆(lù)、打(dǎ)通金(jīn)融支持当期(qī)三好生、新(xīn)模式等综合(hé)施策(cè)。

　　作者十年前在国务(wù)院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方(fāng)案(àn)研究时，对预(yù)售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统的专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房(fáng)地产(c大学几乎都开过房，大学谈恋爱的都开过房吗hǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制的(de)前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确(què)实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资(zī)金周转期长等问(wèn)题，分(fēn)层销售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港还未(wèi)推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于(yú)木屋或者其他(tā)临(lín)时住宅(zhái)，住(zhù)房(fáng)的需求是相当高，不过大多数居民(mín)的(de)储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位(wèi)，需(xū)要雄厚(hòu)的资金实力(lì)才能购买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期(qī)长等问题。针对这一系(xì)列(liè)问题，不少地(dì)产商开(kāi)始探求新的方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经(jīng)推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开(kāi)发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地(dì)产销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置业有限公司，凭(píng)借(jiè)商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业(yè)务的经验，对于商品流通、资(zī)金周转有着独(dú)到的见解，在努(nǔ)力寻(xún)求方法加快自(zì)身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九龙的一(yī)块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的地势环(huán)境、建筑(zhù)材料、分层价格(gé)、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先(xiān)收(shōu)取买(mǎi)家的(de)订金(jīn)，采用类似租金(jīn)的分期(qī)付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民(mín)众购房的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和(hé)销(xiāo)售，也解决了制(zhì)造商的资金问题，降(jiàng)低(dī)投(tóu)资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分期付(fù)款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的一大(dà)特(tè)色，纵(zòng)观(guān)中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了(le)核(hé)心的住房供(gōng)不应求的问(wèn)题，使房市(shì)发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式(shì)推动(dòng)了中国(guó)香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过(guò)“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部(bù)门不(bù)断完善、规范化(huà)，建立健全(quán)的监(jiān)管机制，促进市(shì)场健(jiàn)康发展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了(le)对于(yú)预售楼花制(zhì)度的监管，即要求(qiú)开(kāi)发商在预售前(qián)，确保地价款已经全(quán)部支付，还(hái)要证明自(zì)身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资(zī)金需(xū)放入律师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发(fā)商(shāng)操作(zuò)等采取全透明化机制，且(qiě)银(yín)行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行(xíng)将成最大风险方(fāng)，后(hòu)续需自身推动项目完工。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大和(hé)供给量短缺问(wèn)题，引入(rù)“卖楼花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来(lái)，中国内(nèi)地(dì)优先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大(dà)于城市化进程，唯有(yǒu)解决(jué)住房基础等城市化配套问(wèn)题，才能进一步推(tuī)进城市(shì)化。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制(zhì)度(dù)，住房(fáng)市(shì)场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出(chū)现了分配(pèi)不(bù)公、效率低、配(pèi)套差等问题(tí)，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于当时(shí)的国情。叠加房地产市(shì)场面临(lín)商品房的需(xū)求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境(jìng)，此(cǐ)时引(yǐn)入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国香港预售商(shāng)品房制(zhì)度，先后出台(tái)多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的通(tōng)知》文件，决(jué)定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房(fáng)供(gōng)给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经济下的福利分房转向市场经(jīng)济的(de)商品房。房地(dì)产(chǎn)市(shì)场采(cǎi)用预(yù)售(shòu)制(zhì)，允许开发商卖期(qī)房，解决了房(fáng)企缺少资(zī)金和开发(fā)时间周期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开发商(shāng)以(yǐ)预(yù)售款撬动下一(yī)个项目的(de)开发，形成(chéng)滚动开发(fā)模式，住(zhù)房(fáng)供应速度加快。自此中(zhōng)国(guó)内地开始房改(gǎi)货(huò)币(bì)化(huà)，中国人民银行等(děng)多方迅(xùn)速出台相关的信(xìn)贷政策，支持(chí)购(gòu)房者，极大作用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经调整(zhěng)形成(chéng)契合(hé)中国内地的(de)商品房预(yù)售制度。预售(shòu)制的初衷是为(wèi)了缓解(jiě)房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业(yè)将正在建设中的房屋(wū)预先出(chū)售给购房者，由购房(fáng)者(zhě)支付(fù)定金或房款的行(xíng)为(wèi)。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开发商办理预(yù)售(shòu)许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行(xíng)备案(àn)登记和预(yù)告登(dēng)记-交付(fù)房屋。在(zài)购房过程中，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款(kuǎn)的形式(shì)一次(cì)性(xìng)付清剩(shèng)余房款，换言之，房(fáng)屋(wū)未(wèi)建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这(zhè)点(diǎn)与中国香港的按照(zhào)工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国(guó)内(nèi)地(dì)的开发(fā)商而言(yán)，预售(shòu)制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　作为(wèi)中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售的最主要方式，预(yù)售制(zhì)极大缩短房企(qǐ)现金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增(zēng)加市场商(shāng)品房供应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发(fā)展进(jìn)程(chéng)。预售制(zhì)在过(guò)去20多年(nián)对中国内地房地(dì)产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的(de)资金(jīn)需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国(guó)内(nèi)地城镇居民从筒子(zi)楼住到(dào)住宅(zhái)小区，从全民蜗(wō)居到基本适(shì)居，住房事业(yè)取得巨大进步(bù)，数十(shí)年时间走完(wán)发(fā)达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化(huà)进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区(qū)面积由7438平(píng)方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布的《中(zhōng)国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套(tào)数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前已(yǐ)成为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品住宅(zhái)期房销售(shòu)面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计(jì)销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内(nèi)地房地产行业(yè)的发展。中国(guó)内地房(fáng)地产历经(jīng)二十(shí)多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投(tóu)资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的(de)快速发展，房地产企业(yè)从无到有、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国(guó)内地经济(jì)高(gāo)增长的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产(chǎn)带动的(de)上下游产业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其(qí)中(zhōng)房(fáng)地产对金融、批发(fā)、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资(zī)占全社(shè)会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从(cóng)房地产贷(dài)款占银(yín)行各(gè)项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一(yī)。从房地产(chǎn)融(róng)资(zī)存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房市值与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市(shì)场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例(lì)较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看，绝(jué)大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至不(bù)能交(jiāo)房(fáng)等风(fēng)险。另外，购房者和开发(fā)商之间的购(gòu)房合同、购房者和银行(xíng)的按(àn)揭贷款合同是两(liǎng)个独(dú)立的(de)合同(tóng)关系，如果开发商(shāng)发(fā)生违(wéi)约(yuē)，购房者只能(néng)根据购房合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向(xiàng)银(yín)行进行(xíng)贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列(liè)风险，进行影响自身信用(yòng)和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放(fàng)方，一旦房(fáng)企因为市场波动或(huò)经营不善，出现资(zī)金链断裂等一系(xì)列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过(guò)与购房者(zhě)签订的预售合同和按揭合(hé)同，已经(jīng)从银行获得房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧(sàng)失还(hái)款能力或短(duǎn)期不能(néng)还款等，则风险完全由(yóu)银(yín)行(xíng)承担，银(yín)行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购房者(zhě)的预售监管资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结(jié)底两个字那就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)管理办法》中明(míng)确规定了开发企业预售商品(pǐn)房(fáng)所得(dé)款项应当用于有关(guān)的工程建设，商品房预(yù)售款监管的具(jù)体办法(fǎ)，由房地(dì)产(chǎn)管理部门制定。但多(duō)年以来(lái)全国(guó)并没有(yǒu)统一的(de)预(yù)售资金(jīn)监管规(guī)定，各地实(shí)行“一城一(yī)策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙(shā)等城市重(zhòng)点监管资金(jīn)比(bǐ)例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等城(chéng)市则按照项(xiàng)目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或(huò)者项目工(gōng)程总额报价计算重点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监管账户(hù)、或进入监管账户后(hòu)被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘(pán)没有资(zī)金继续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供却被迫(pò)继续还款。那(nà)么，监(jiān)管(guǎn)账户资金如何(hé)被挪走的？实际上(shàng)，在过(guò)去房地产大开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设名义(yì)，获(huò)得监管账户(hù)拨付(fù)资金(jīn)，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨(bō)付(fù)的工程(chéng)款，远超(chāo)工程(chéng)进度所(suǒ)需。通过这些方式(shì)套取的资金，在(zài)房企各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样(yàng)做(zuò)提供了(le)资金流动性，房企抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形成(chéng)一(yī)种(zhǒng)资金循(xún)环高周(zhōu)转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国(guó)外商品(pǐn)房预(yù)售制度(dù)呈(chéng)现(xiàn)以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)机制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋(wū)交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定(dìng)金方式支付，或按(àn)工程进(jìn)度分期支(zhī)付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是(shì)按工(gōng)程进度付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工程(chéng)进度逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者开(kāi)始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付(fù)后发(fā)放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商品房(fáng)提供(gōng)期房烂尾保险，在(zài)商品(pǐn)房(fáng)出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验(yàn)收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。二是(shì)开发商(shāng)为购房者提供一定的(de)保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购(gòu)房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售(shòu)资(zī)金第(dì)三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条件返还(hái)，最(zuì)低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节，定金比例一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美(měi)国官(guān)方(fāng)数据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除定金或(huò)首付外，购房(fáng)者在房屋(wū)交(jiāo)付后通(tōng)过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付款由(yóu)第(dì)三方公证行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资金(jīn)可(kě)通过(guò)申请仲裁(cái)取回，且不(bù)承担任(rèn)何责(zé)任与(yǔ)损失。而开(kāi)发商在(zài)房(fáng)屋大学几乎都开过房，大学谈恋爱的都开过房吗建设过(guò)程中的资(zī)金全部(bù)来(lái)自银(yín)行(xíng)，银行根(gēn)据工程进度(dù)向开发商提供一定(dìng)比例(lì)的贷(dài)款，由于开发商(shāng)挪用资金直(zhí)接损害(hài)银行利益，银行(xíng)有充分动机监(jiān)管(guǎn)开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相关部门(mén)经(jīng)审查(chá)后发放的验收凭证，通过验(yàn)收(shōu)凭(píng)证向(xiàng)银行得到购(gòu)房(fáng)者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工期进度支付(fù)，按揭按(àn大学几乎都开过房，大学谈恋爱的都开过房吗)工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固(gù)定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国(guó)开发商在(zài)项目(mù)获批后即可预(yù)售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的(de)定金并进行预(yù)约公证，签订合(hé)同后定金退还。如由于(yú)任何原因不能购买(mǎi)，定(dìng)金按(àn)照德国法律全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支(zhī)付公证(zhèng)费和(hé)土地交易税，分别为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购(gòu)房款中，属(shǔ)于购房附(fù)加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规(guī)定(dìng)最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国(guó)也采取按工期支付房款的制度(dù)，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异(yì)。一般(bān)来说，支付(fù)节点可分(fēn)为公(gōng)证(zhèng)后、主(zhǔ)体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完(wán)工、全(quán)部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在(zài)支(zhī)付房款(kuǎn)前申(shēn)请房贷(dài)，房(fáng)贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，银行按施(shī)工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款给予购(gòu)房者一定使用期限，期限结束(shù)后，购(gòu)房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德(dé)国保(bǎo)险公司针(zhēn)对期(qī)房设计了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是(shì)当房屋出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开(kāi)发(fā)商赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发商破产，由保险公(gōng)司(sī)负责相应赔偿(cháng)。保险由开(kāi)发(fā)商或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认(rèn)无误后签订首付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，当开发(fā)商出现财(cái)务(wù)、经营问题(tí)时(shí)，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超(chāo)出10％的(de)部分(fēn)较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同(tóng)签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英(yīng)国采取(qǔ)按工(gōng)程进度付(fù)款的方式，但是(shì)交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一(yī)般会(huì)在合(hé)同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规(guī)定房屋必须经(jīng)过房(fáng)产公证公司的检验(yàn)验收后才(cái)能交(jiāo)付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节，英国期房预售(shòu)资金监管极(jí)为(wèi)严(yán)格，资金(jīn)也(yě)由律师(shī)监管(guǎn)，在确认工(gōng)程进度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房律师将资(zī)金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在进(jìn)入开发商账户(hù)前经过(guò)两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易(yì)立法，设(shè)置(zhì)期房预(yù)付款保全措施

　　日本(běn)期房交易(yì)立法，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商必(bì)须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款(kuǎn)的(de)20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日(rì)本二(èr)战结束后由于房屋(wū)供给(gěi)严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规(guī)范期房交易的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据(jù)日本《宅(zhái)地建(jiàn)物(wù)取引业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分(fēn)，法律要(yào)求(qiú)开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合(hé)同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金保(bǎo)证委托合同(tóng)，设置购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应的保证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向金融机构(gòu)或(huò)保证(zhèng)机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需(xū)向购房(fáng)者赔付违约金(jīn)，一(yī)般约为房价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交房前只需支付(fù)最(zuì)多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才(cái)开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩(shèng)余(yú)房(fáng)款在交房后开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房(fáng)者违约可返还(hái)相(xiāng)当(dāng)于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例20％，余款按(àn)工(gōng)程(chéng)进度支付(fù)，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年(nián)保修期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新(xīn)加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合(hé)同以及订金返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡(pō)期(qī)房同(tóng)样采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的方(fāng)式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流(liú)程做了统一详(xiáng)细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一般(bān)为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供(gōng)在此过(guò)程中随(suí)着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分无(wú)需(xū)月供。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者的订(dìng)金与(yǔ)付(fù)款会(huì)存入银行专门的项目(mù)资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付(fù)后(hòu)，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策出手临界(jiè)点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的(de)支持力(lì)度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力(lì)的(de)金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还(hái)在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民营企(qǐ)业，加大支(zhī)持力度(dù)，由优(yōu)质房企牵头并(bìng)购(gòu)重组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长(zhǎng)效(xiào)机制。长效(xiào)机制四大关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房(fáng)地(dì)产税。定金(jīn)环节，建立开发商(shāng)违约(yuē)后定(dìng)金保护机(jī)制，如将已支付(fù)定(dìng)金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入(rù)，为(wèi)房(fáng)屋重大(dà)延(yán)期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节，建立按(àn)工程进度付(fù)款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入(rù)独立于(yú)开发商、银(yín)行的第三(sān)方(fāng)资金监管机构(gòu)，或由政府(fǔ)相关部门直接监(jiān)管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保(bǎo)修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是(shì)大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不(bù)公平的(de)预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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