万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意(yì)外走红(hóng)，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共(gòng)同债务人被中国信达追债(zhài)，中国信达为了收回(huí)钱款不得不(bù)将中赫(hè)抵(dǐ)押的75套(tào)万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入房产(chǎn)的(de)有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙(miào)地(dì)被拍卖，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权信息，难(nán)怪有(yǒu)网友调(diào)侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那(nà)么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背后，可能没(méi)你想象的那(nà)么(me)简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的(de)可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个(gè)位于(yú)海淀核(hé)心区位，名校环(huán)绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开(kāi)发有限公司不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目(mù)”，债权(quán)总额高达近47亿，该(gāi)项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖(mài)显示(shì)，上述(shù)不(bù)良债权转让项(xiàng)目的(de)处置主(zhǔ)体是中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司北京市分公(gōng)司(sī)（下称(chēng)中国信达北分(fēn)），处置的是(shì)对(duì)北京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发(fā)有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日(rì)，债权金(jīn)额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共同(tóng)债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名(míng)意向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国信达北分讨债(zhài)的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的(de)背后暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实(shí)，说(shuō)明这(zhè)些房子实际上都是卖出(chū)去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套(tào)房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经(jīng)的(de)报道(dào)证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把(bǎ)这75套(tào)房子(zi)抵押出去，现(xiàn)在还没(méi)资金解抵押(yā)，所(suǒ)以不能(néng)网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主。另据地(dì)产自媒体“地产八(bā)卦女”爆(bào)料，万柳书院的(de)业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等(děng)。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也(yě)被精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实际占(zhàn)有，那(nà)么，中国信达(dá)转让这笔(bǐ)不良(liáng)债权回本的愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没准还是(shì)债(zhài)主中(zhōng)国信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事(shì)执行中，业(yè)主已经支(zhī)付(fù)价款(kuǎn)并(bìng)实际(jì)占有(yǒu)，但未办理过户(hù)手(shǒu)续的(de)，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查(chá)封的可以(yǐ)向法院提出执行异议申(shēn)请，请(qǐng)求(qiú)法院解除查封，同(tóng)时(shí)可以联合起(qǐ)诉开发商(shāng)，要(yào)求(qiú)退还(hái)购房款或办理(lǐ)房产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民(mín)法院报公布《最高人(rén)民法院(yuàn)关于(yú)商品房消(xiāo)费者权(quán)利保护(hù)问题的批复》，以司法解释的方式(shì)明确了购房人(rén)的优先(xiān)权(quán)：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购买(mǎi)房屋并已(yǐ)支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交(jiāo)付请求权(quán)优(yōu)先(xiān)于建(jiàn)设(shè)工(gōng)程价款优先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支付了部(bù)分价(jià)款的商品房消(xiāo)费(fèi)者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余(yú)价款的，可(kě)以适用前款规(guī)定。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良债权，实际(jì)上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去(qù)回本，抵押的(de)这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请(qǐng)不良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到金谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查(其人舍然大喜的舍是什么意思，不舍昼夜的舍是什么意思古义chá)显示，目前(qián)中国信达(dá)已经(jīng)成为赫(hè)华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中赫集团(tuán)旗下子公其人舍然大喜的舍是什么意思，不舍昼夜的舍是什么意思古义司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫(hè)置地等选择(zé)退出了赫华(huá)恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国(guó)际信托有限责任公司成为了唯一股东(dōng)，后者由中国信达资(zī)产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开(kāi)发(fā)商(shāng)，相(xiāng)较(jiào)其(qí)他房企，中(zhōng)赫集团(tuán)既没有很大规模(mó)，也没有很高的国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫(hè)集(jí)团进入北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号(hào)楼，高达30万/平(píng)米(mǐ)的天价，成为当时(shí)京城(chéng)最贵的楼盘(pán)，引发了市场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快(kuài)，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿态(tài)杀(shā)入市场，无论是(shì)一块块从荷(hé)兰(lán)运回来的灰砖(zhuān)垒起来(lái)的五(wǔ)米高墙，还(hái)是每棵成本(běn)超(chāo)6万的成年银杏树，还是每(měi)平米20万(wàn)元的价格，都令业内(nèi)外震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它(tā)，对手是当时有名(míng)的融创观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场、恒大华府(fǔ)等，现如(rú)今，它远远(yuǎn)超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的(de)法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了(le)8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹(dān)丹(dān)，就住(zhù)在(zài)钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大(dà)佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠(diàn)定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也(yě)因此，它(tā)被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅(zhái)开(kāi)发商光(guāng)环的(de)背(bèi)后(hòu)，这(zhè)个地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确(què)定义务，中赫集团(tuán)正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今沦(lún)落到(dào)这个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在(zài)今年(nián)年初(chū)“万(wàn)柳书(shū)院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫集团实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多(duō)元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型之路并不(bù)好走。早(zǎo)在(zài)2008年开始，中(zhōng)赫(hè)集团就尝试过多元(yuán)化业务，先后(hòu)进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最(zuì)终都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元(yuán)参(cān)股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国(guó)安(ān)的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿下北京国(guó)安俱乐部(bù)36％股权，至此(cǐ)拿下(xià)北(běi)京(jīng)国安(ān)俱乐部(bù)全部股权。如果北(běi)京国安的(de)估值一直(zhí)没变，那么中赫集团拿(ná)下(xià)北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是(shì)这样，中赫为什(shén)么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫(hè)集团共(gòng)有11条股权出(chū)质记录。质权人包括海金商(shāng)业保(bǎo)理(lǐ)、北京建工、山东国际(jì)信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北(běi)京(jīng)国安的(de)时间完全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经(jīng)营状况没有得(dé)到改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐(lè)部实现营业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持续质押(yā)手中的中赫集(jí)团股份，但(dàn)国(guó)安和(hé)中赫的经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被(bèi)5次(cì)列被执行(xíng)人，执行标的高(gāo)达(dá)11亿，北(běi)京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行人(rén)，执(zhí)行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的(de)北(běi)京国(guó)安，又如(rú)何能独(dú)善其身？

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