万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳少爷(yé)”的意(yì)外(wài)走红，让(ràng)这个位(wèi)于北京海淀的豪宅被全(quán)国知(zhī)晓，其背(bèi)后曾(céng)宣(xuān)称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发(fā)商——中赫集团(tuán)，也被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书院再次(cì)受到舆(yú)论关注(zhù)，起因中赫集团成(chéng)了共同债务人被中国信达追(zhuī)债(zhài)，中国信达(dá)为了收(shōu)回钱款不得不将中赫(hè)抵(dǐ)押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房(fáng)子早(zǎo)已售出(chū)，业主并非中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)，那些真正斥巨资购入(rù)房产的有(yǒu)钱(qián)人，房子现(xiàn)在莫名奇(qí)妙(miào)地被(bèi)拍(pāi)卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信(xìn)息(xī)，难怪有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的(de)姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后(hòu)，可能没你想象(xiàng)的那么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁(shuí)都(dōu)没(méi)想到，这(zhè)个位于海淀核心区位，名校环绕的(de)顶级豪(háo)宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公司(sī)不良债权(quán)转让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该(gāi)项目(mù)的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显(xiǎn)示，上述不良债权转让项(xiàng)目的(de)处置主体是中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股份有限公司北京市(shì)分(fēn)公司（下称(chēng)中国(guó)信达北分），处置(zhì)的是对北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公司（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的(de)不良债权(quán)。截(jié)至2023年1月31日，债(zhài)权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿(yì)元人民币(bì)，其中(zhōng)债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共同债务(wù)人(rén)。目前，该(gāi)项(xiàng)目已有1万次围观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国信达北分讨(tǎo)债(zhài)的故事，但实(shí)际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒(méi)体报(bào)道，万(wàn)柳书院总(zǒng)共301户(hù)，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属(shǔ)实，说明这些(xiē)房(fáng)子实际(jì)上都是卖(mài)出去了的，是(shì)有人住的(de)。

　　那为(wèi)什么中(zhōng)国(guó)信达(dá)的(de)拍卖(mài)页面上又注明这75套房子(zi)是(shì)“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房(fáng)子根本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内(nèi)容(róng)。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集(jí)团早就把这(zhè)75套房(fáng)子抵押(yā)出(chū)去，现(xiàn)在还没资(zī)金解抵(dǐ)押，所(suǒ)以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶级豪宅，最强(qiáng)学(xué)区房，万柳书院的(de)业主基本都是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业(yè)大佬也是(shì)万柳书院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不(bù)少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债(zhài)权(quán)回本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事(shì)执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支(zhī)付(fù)价款并实际占有，但未办理过户手续(xù)的，如果业主没有过错(cuò)，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院(yuàn)提出(chū)执行异(yì)议申请(qǐng)，请求法院(yuàn)解除查封，同时可(kě)以(yǐ)联(lián)合起诉开发商，要求退还购房款或办理房(fáng)产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院(yuàn)报公(gōng)布《最高人民法院关于商品房消费者(zhě)权利(lì)保护问(wèn)题的批(pī)复》，以司法解(jiě)释的方式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋交付请(qǐng)求权(quán)优先(xiān)于建设(shè)工程(chéng)价款优先受偿(cháng)权、抵押权(quán)以(yǐ)及(jí)其他(tā)债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持(chí)。只支付(fù)了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在(zài)一审法庭辩论(lùn)终结前已(yǐ)实际(jì)支付剩余价(jià)款(kuǎn)的，可以适用前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为“已售未(wèi)网(wǎng)签(qiān)”，那(nà)么这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅(jǐn)不能卖出去回(huí)本(běn)，抵押的这75套房(fáng)子，还会(huì)被业主讨回(huí)去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请不良债权(quán)转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国际(jì)信托有(yǒu)限(xiàn)责任公司成为(wèi)了(le)唯一股(gǔ)东，后者由中(zhōng)国信(xìn)达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其(qí)他房企，中(zhōng)赫集团既没有很(hěn)大规(guī)模(mó)，也没有很(hěn)高的国(guó)民知名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下(xià)一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进(jìn)入北京(jīng)的第一个豪(háo)宅项目，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城最(zuì)贵的(de)楼盘，引发了(le)市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料(liào)地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神(shén)秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万(wàn)的成年银杏树，还是每(měi)平米20万元的价(jià)格，都令业(yè)内(nèi)外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿、融(róng)创的(de)湖、紫(zǐ)辰(chén)院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜中，就可看(kàn)出其在(zài)北(běi)京豪宅圈(quān)的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时(shí)有(yǒu)名(míng)的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒大华(huá)府等，现如(rú)今(jīn)，它(tā)远远超(chāo)过这些对手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院一套(tào)300平(píng)米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书(shū)院虽(suī)然(rán)已经推出了(le)8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼(yú)台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住(zhù)在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的(de)“高(gāo)端路线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房(fáng)，拿(ná)北京城最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环(huán)的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被(bèi)执行人，被(bèi)执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不履行生效(xiào)法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个(gè)地步，其实是(shì)有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝财经(jīng)就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉(huī)的人(rén)生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多元化转型，但转型(xíng)之路(lù)并不(bù)好(hǎo)走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就(jiù)尝(cháng)试过多元化(huà)业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型(xíng)的(de)目(mù)光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出(chū)后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安(ān)足(zú)球俱乐部64％股(gǔ)权(quán)，成为国(guó)安的新东(dōng)家(jiā)。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手中拿下北(běi)京国(guó)安俱乐部36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果(guǒ)北京国安的估值一直没变(biàn)，那(nà)么(me)中赫集团拿下北京(jīng)国(guó)安，总计花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样(yàng)，中赫为什么(me)又(yòu)要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集团及其实控(kòng)人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押(yā)，据企查查(chá)显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记(jì)录。质权人包括海金(jīn)商业保理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融(róng)信托、中信建设等(děng)。

　　这与(yǔ)入主北京国安(ān)的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅国安的经(jīng)营状(zhuàng)况没有得到(dào)改善(shàn)，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权(quán)交易所(suǒ)官网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年四大哲学流派有哪些 四大哲学流派是什么意思，北京国安(ān)足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫(hè)集(jí)团和周金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中的中赫(hè)集(jí)团股(gǔ)份，但国安和中四大哲学流派有哪些 四大哲学流派是什么意思赫的经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行(xíng)能力而(ér)拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义(yì)务，上述被执行(xíng)人成为“老赖(lài)”。只有北京国(guó)安，目(mù)前幸免于难。不过(guò)在实(shí)控(kòng)人都成为老(lǎo)赖的情况下，被(bèi)执行10个多(duō)亿(yì)的北京(jīng)国安，又如何(hé)能(néng)独(dú)善其身？

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