万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北(běi)京海淀的豪宅被全(quán)国知(zhī)晓(xiǎo)，其(qí)背后(hòu)曾(céng)宣(xuān)称(chēng)要做地(dì)产(chǎn)界(jiè)“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关(guān)注，起(qǐ)因中赫集团(tuán)成(chéng)了共同债务人被中国信(xìn)达追(zhuī)债，中国信达(dá)为了收回钱款不得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是(shì)，这些房(fáng)子早已售(shòu)出(chū)，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人(rén)，房子现(xiàn)在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截(jié)至(zhì)发(fā)稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信(xìn)息，难怪(guài)有(yǒu)网友调侃：“富(fù)人被割(gē)韭(jiǔ)菜(cài)的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能(néng)没你(nǐ)想象(xiàng)的(de)那么简单。

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　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是(shì)债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头(tóu)是(shì)万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友(yǒu)发现，中国信达(dá)在(zài)京东拍卖(mài)上(shàng)，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目(mù)的(de)抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述(shù)不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项(xiàng)目的处置主体是中国(guó)信达(dá)资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中国信达(dá)北(běi)分），处置(zhì)的是对北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的(de)不良债权。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民币(bì)，其中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公(gōng)司是共同债务人(rén)。目前，该项目已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表面上看(kàn)，这(zhè)就是一起中国信达北分(fēn)讨(tǎo)债(zhài)的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏(cáng)秘(mì)密(mì)。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些房子(zi)实际上都是(shì)卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么(me)中(zhōng)国(guó)信达的(de)拍卖页面上又注明这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢(ne)？只能说明这(zhè)些房子根(gēn)本没有网签，也(yě)没有房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的报道(dào)证实(shí)了上(shàng)述内容。有豪(háo)宅中(zhōng)介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没资金解(jiě)抵押，所以不(bù)能网(wǎng)签、没办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书(shū)院的(de)业主(zhǔ)基本都(dōu)是(shì)北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　广西属于南方还是北方trong>不过，如果(guǒ)这些(xiē)业主(zhǔ)确(què)实(shí)已经支付(fù)价(jià)款并(bìng)实(shí)际占有，那么，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔不(bù)良(liáng)债权(quán)回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的(de)，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主已经支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，但(dàn)未办(bàn)理(lǐ)过户手续的，如果业主(zhǔ)没(méi)有过(guò)错(cuò)，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的(de)可以向法院提出执行异议申(shēn)请(qǐng)，请求法院解(jiě)除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开(kāi)发商，要求广西属于南方还是北方退还购房款或办(bàn)理(lǐ)房(fáng)产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法(fǎ)院关(guān)于(yú)商品房消费者权利保护问(wèn)题的(de)批复》，以司(sī)法解(jiě)释的方式(shì)明确了购房人(rén)的(de)优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房消费(fèi)者以(yǐ)居(jū)住(zhù)为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付(fù)请求权优先于建(jiàn)设工程(chéng)价款优(yōu)先受偿权(quán)、抵(dǐ)押权以及其(qí)他债权的(de)，人民法(fǎ)院应当(dāng)予以(yǐ)支持。只支付(fù)了(le)部分(fēn)价款(kuǎn)的(de)商(shāng)品房(fáng)消费(fèi)者，在一审法庭辩论终结前(qián)已(yǐ)实际支付剩(shèng)余(yú)价款的，可以(yǐ)适用前(qián)款规定。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果这75套房(fáng)子均为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么(me)这笔不良债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能(néng)卖出(chū)去回本，抵押的这75套房(fáng)子(zi)，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请不良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达(dá)已经成为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯(wéi)一(yī)股东(dōng)。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司(sī)。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团、中赫置地等选择退出(chū)了赫华(huá)恒瑞的股(gǔ)东行列，中国(guó)金谷(gǔ)国际(jì)信托有限责任公司成(chéng)为(wèi)了(le)唯(wéi)一股东(dōng)，后者由中国信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相(xiāng)较其他(tā)房企，中赫集团既没(méi)有很大(dà)规模，也没有很高的(de)国民知(zhī)名度，但却在北(běi)京豪(háo)宅(zhái)圈留下一个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集团进入(rù)北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼(yú)岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成(chéng)为(wèi)当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市(shì)场(chǎng)强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保(bǎo)利、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢(qiǎng)下(xià)了北(běi)京万(wàn)柳地块，成(chéng)为北(běi)京当年的(de)“双料(liào)地(dì)王”。很(hěn)快，万柳书广西属于南方还是北方(shū)院(yuàn)就以神秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来(lái)的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都(dōu)令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是(shì)当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超(chāo)过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书(shū)院虽然已经推出了(le)8年之久，但其依旧在(zài)北京(jīng)豪宅圈备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发的豪(háo)宅，也吸(xī)引(yǐn)了不少知(zhī)名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼(yú)台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环(huán)的背(bèi)后(hòu)，这(zhè)个(gè)地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却(què)多次成为被(bèi)执行(xíng)人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初(chū)，因(yīn)为(wèi)履行能力(lì)而(ér)拒不履行生效法律文书确(què)定(dìng)义(yì)务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地(dì)步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉(huī)的人生轨迹跟(gēn)着急转直(zhí)下。而追(zhuī)根溯源，这个转折(zhé)点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化(huà)转型，但转型(xíng)之路(lù)并不好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年(nián)开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业(yè)务，先后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放(fàng)到了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元参股国(guó)安足(zú)球俱乐部(bù)64％股权(quán)，成为(wèi)国安的(de)新东家。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部36％股权(quán)，至(zhì)此拿下北京国安俱乐(lè)部全(quán)部股权(quán)。如果北京国安(ān)的估值一直(zhí)没变，那么中赫集团拿(ná)下北(běi)京(jīng)国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为(wèi)什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉夫(fū)妇将其手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股份质押陆(lù)续质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫集(jí)团共(gòng)有11条股权出质(zhì)记录。质权人包括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山(shān)东(dōng)国际信托、中融(róng)信托、中信建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京(jīng)国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得到改善(shàn)，中赫(hè)集(jí)团也(yě)被拉入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所(suǒ)官网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北(běi)京国安足(zú)球俱乐(lè)部(bù)实现营业收入(rù)1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇(fù)还在(zài)持续(xù)质押手中的(de)中赫集(jí)团(tuán)股份，但(dàn)国安和中赫的经(jīng)营状况却持续(xù)没有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中赫集(jí)团被5次列被(bèi)执(zhí)行人，执(zhí)行标的高达(dá)11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股(gǔ)东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确(què)定义务，上(shàng)述被执(zhí)行人成(chéng)为“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京国安(ān)，目前幸(xìng)免于难。不(bù)过在实控人(rén)都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国(guó)安，又如(rú)何(hé)能独善(shàn)其身？

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