近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额(é)的REITs产品，平(píng)均分(fēn)红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现出该类产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金等(děng)指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层资(zī)产运(yùn)营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通(tōng)投资者(zhě)注意，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经(jīng)营权到期(qī)后(hòu)不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红(hóng)目前(qián)已包含(hán)了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，在选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的时应(yīng)了(le)解资产类型(xíng)和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负(fù)责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来(lái)源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金(jīn)份(fèn)额交易价格的变化。基金份额二级市(shì)场价格受到公募(mù)REITs资产运(yùn)营情况及(jí)市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波动(dòng)。与此(cǐ)相(xiāng)比，基(jī)金分红(hóng)预期则(zé)更有规(guī)律可循。公募REITs的(de)分(fēn)红主要来自基(jī)础设(shè)施资产(chǎn)的经营现金流，投资(zī)人通过基金(jīn)募(mù)集材料和信息披露文件，结(jié)合行业及(jí)市场情况，可(kě)以(yǐ)分析基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩，作为进行投(tóu)资决(jué)策的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基金份(fèn)额二级(jí)市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金(jīn)份额持有人实(shí)际获得的现金收益，对(duì)于长期(qī)投(tóu)资者更具参考价(jià)值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高级副总(zǒng)监李华平也(yě)表示，根据(jù)《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关法规要(yào)求，基础设施(shī)基金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合(hé)并后(hòu)基金年度可(kě)分(fēn)配(pèi)金(jīn)额以现金(jīn)形式(shì)分配给投资者，强制分(fēn)红机(jī)制是公(gōng)募REITs的主要(yào)特(tè)征之一，稳(wěn)定的分(fēn)红机(jī)制(zhì)体现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性(xìng)”的(de)一面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制分红要(yào)求(qiú)，分红类(lèi)似于债券派(pài)息(xī)，但不等同于债(zhài)券的固定利(lì)息回报，而是由可(kě)供分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配(pèi)置(zhì)多元化提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构(gòu)投资(zī)者稳定收益。机构投资(zī)者浴资都包括什么 浴资是门票吗公募REITs能够通过分红获取相对(duì)于投(tóu)资债券(quàn)相(xiāng)对高的(de)收益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益(yì)，起到投(tóu)资“压舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为(wèi)安”外(wài)，市场对于未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市场价格(gé)走(zǒu)势的关键因(yīn)素(sù)之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今(jīn)年以来(lái)中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了(le)2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可(kě)分配金额完成(chéng)率(lǜ)不达预期，一定程度上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华(huá)平(píng)称，公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)波动受(shòu)多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格(gé)的主要因素之一，而稳(wěn)定的(de)分红有利于吸(xī)引投资者(zhě)参(cān)与公募REITs二级(jí)市场的(de)投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场热(rè)点呈现向股票(piào)和(hé)债券(quàn)回归的过程；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩(jì)相对经济活(huó)力的改(gǎi)善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份(fèn)额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据(jù)单位(wèi)基金份(fèn)额的分红金额(é)进行计算。除权(quán)操(cāo)作(zuò)是对分(fēn)红(hóng)前后(hòu)基金份额净(jìng)值(zhí)变化的(de)修(xiū)正(zhèng)，使投资人在基(jī)金分红前后(hòu)均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的信心，同时需结(jié)合持有产品(pǐn)的特性(xìng)，关(guān)注(zhù)二级(jí)市场扰(rǎo)动对(duì)整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基(jī)金相(xiāng)关人(rén)士也(yě)称。

　　特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权分红包括利润分(fēn)配和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是本金(jīn)之上的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的(de)“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值(zhí)两个部(bù)分，两个部分之间的(de)比例(lì)是变动的，与现有公(gōng)募基金分红差(chà)异很大，大(dà)多数普(pǔ)通(tōng)投资者可能(néng)把“分(fēn)派”金(jīn)额误认为是持续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年限到期后基(jī)金价值面临极大不(bù)确定性，这(zhè)是(shì)该类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类(lèi)型，持有产权类产(chǎn)品的收益(yì)主要(yào)包(bāo)括每年(nián)的现金(jīn)分红(hóng)及资产增值的(de)收益，而持有特(tè)许经(jīng)营类产品的收益主要(yào)来自(zì)项(xiàng)目每年的现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的(de)分红包括了利润(rùn)分配和(hé)本金的归还(hái)，两(liǎng)者的比率也是(shì)变(biàn)动的，对特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的(de)类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示(shì)，从(cóng)细(xì)分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形成区别(bié)。特许经营权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相当(dāng)于(yú)包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较(jiào)多，债性(xìng)偏强。而产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格(gé)和(hé)分(fēn)红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目(mù)在(zài)经营权到期后不再能产(chǎn)生现金收益(yì)，因此将可供分配金额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派(pài)”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经(jīng)营项目，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余期(qī)限较长的特许经营权项目，即使分(fēn)派率相对较低(dī)，也有(yǒu)足够年(nián)限收回本金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特许经营权(quán)项(xiàng)目的分派金额(é)包(bāo)含了(le)投资(zī)本金，在不进(jìn)行扩募的情(qíng)况下，基金份(fèn)额单价(jià)随着分派进(jìn)度逐(zhú)年下降是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收(shōu)益(yì)来自(zì)项目剩余期(qī)限产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项目的土地或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过(guò)对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出(chū)让金等追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期(qī)限(xiàn)。这种类(lèi)似永续(xù)经营(yíng)的假设(shè)反映在基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资(zī)属性(xìng)。”该负(fù)浴资都包括什么 浴资是门票吗责(zé)人称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人士(shì)还表示，在产品分红期，投资者可(kě)以观测经(jīng)营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收(shōu)益(yì)率等指标(biāo)，来观察和(hé)评(píng)估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一(yī)是(shì)年报(bào)中披露(lù)的经营活动现金(jīn)流，二是可供(gōng)分配现(xiàn)金，二者(zhě)存在(zài)本质(zhì)性区(qū)别。经(jīng)营活动产生的现金(jīn)净流量是(shì)指企业(yè)经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业(yè)本身经营活(huó)动(dòng)产生；可供分配的现(xiàn)金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利(lì)润(rùn)表的项目进行调整，加期(qī)初(chū)现金(jīn)，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投(tóu)资价值体(tǐ)现(xiàn)在相对股债市场独立的资产配置功能，比(bǐ)较(jiào)适合长期持(chí)有。建议投资者对经营权类的资(zī)产可以更多关注内(nèi)部收益率(lǜ)的(de)高低，对产权(quán)类的(de)资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主(zhǔ)要(yào)来自底(dǐ)层资产的(de)经(jīng)营(yíng)净现金(jīn)流，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运(yùn)营情况直接影响投资回报，投(tóu)资(zī)者可综合考虑原始权(quán)益人综合实(shí)力、运(yùn)营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期(qī)，由于分红交易带来的短期博弈机会仍(réng)在浴资都包括什么 浴资是门票吗，叠加此前市场接连(lián)回调，建(jiàn)议投(tóu)资(zī)者关注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对(duì)明显、同时分红规模较(jiào)为可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年(nián)及次年的可(kě)供分配金(jīn)额预测。投资(zī)者可(kě)以将REITs的实际分红(hóng)金额与(yǔ)募(mù)集(jí)材料中披(pī)露(lù)预测进行比较分析，结合经(jīng)济及市(shì)场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力(lì)进(jìn)行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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