万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘(mì)开发商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再(zài)次受到(dào)舆论关注，起因中赫(hè)集团(tuán)成了(le)共同债务人被中国信(xìn)达追债(zhài)，中国信达为了(le)收回钱款(kuǎn)不(bù)得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài2尺1腰围是多少厘米，2尺腰围是多少厘米)。可问(wèn)题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名(míng)奇(qí)妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未(wèi)看到(dào)这(zhè)些业主的维权(quán)信息，难怪(guài)有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候(hòu)，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后(hòu)，可能没你想象的那(nà)么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没(méi)想(xiǎng)到，这个位于海(hǎi)淀核心区位(wèi)，名校环绕(rào)的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公司不良(liáng)债权转让(ràng)项(xiàng)目”，债权(quán)总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让(ràng)项目的(de)处置主体是中国信达资产管理股份有限公司北京市分(fēn)公(gōng)司（下称中国信达(dá)北分），处置(zhì)的是(shì)对(duì)北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额(é)约(yuē)为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公(gōng)司(sī)是共同债务人(rén)。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国(guó)信达北分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总(zǒng)共(gòng)301户，而(ér)且早(zǎo)已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些房子(zi)实际上都是卖出去(qù)了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子(zi)是“未(wèi)出(chū)售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房子根本(běn)没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的报道(dào)证实了上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早(zǎo)就把这75套房(fáng)子抵押出去(qù)，现在还没资金(jīn)解抵押，所以(yǐ)不能(néng)网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学(xué)区(qū)房(fáng)，万柳书院的业主(zhǔ)基本都(dōu)是(shì)北京的高端人士，柳(liǔ2尺1腰围是多少厘米，2尺腰围是多少厘米)传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬也是(shì)万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不(bù)少(shǎo)中赫集团的(de)高管、合(hé)作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些业(yè)主(zhǔ)确实已经支付(fù)价(jià)款并实际占有，那么，中国(guó)信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖(mài)损(sǔn)失最大的，没(méi)准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理过户(hù)手续的，如(rú)果(guǒ)业(yè)主没(méi)有过错，人民法(fǎ)院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院提出执行(xíng)异(yì)议(yì)申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要(yào)求退还购(gòu)房款(kuǎn)或办理(lǐ)房产证(zhèng)，并(bìng)承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法院关于商品房消费者(zhě)权利保护(hù)问题的(de)批复》，以司(sī)法解释(shì)的方式明(míng)确(què)了购(gòu)房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先(xiān)于建设(shè)工程(chéng)价款(kuǎn)优先受(shòu)偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的(de)，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了部(bù)分价款的商品房(fáng)消费(fèi)者(zhě)，在一审法庭(tíng)辩论(lùn)终结前已实际(jì)支付剩余(yú)价(jià)款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是个(gè)烫手(shǒu)山芋(yù)。可能不2尺1腰围是多少厘米，2尺腰围是多少厘米仅(jǐn)不能(néng)卖(mài)出去回本，抵押(yā)的这75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申请不良债(zhài)权转让(ràng)，可以追溯到金(jīn)谷信(xìn)托踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成(chéng)为赫(hè)华恒瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但此前，赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞(ruì)为(wèi)中赫集团旗(qí)下(xià)子公司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的(de)股(gǔ)东行(xíng)列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国际信托有(yǒu)限责任公司(sī)成(chéng)为了(le)唯一(yī)股东，后者(zhě)由中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他(tā)房企，中赫集团既(jì)没有很(hěn)大规模，也(yě)没有很高的国民(mín)知名度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进入北(běi)京的第一个(gè)豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成(chéng)为(wèi)当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉(yù)为(wèi)“北(běi)京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿(yì)元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融创、保利(lì)、万(wàn)科等(děng)大型知名(míng)房企手(shǒu)中，抢下了北(běi)京万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态(tài)杀入市场(chǎng)，无(wú)论(lùn)是一块块从(cóng)荷兰运(yùn)回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令业(yè)内外(wài)震(zhèn)撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的(de)顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫(zǐ)辰(chén)院的树(shù)、北平府的院儿(ér)。”从这(zhè)句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现(xiàn)如今(jīn)，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套(tào)300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人(rén)的(de)36万元(yuán)/平(píng)米，说明万柳书院(yuàn)虽(suī)然已经推(tuī)出了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士(shì)，如知(zhī)名(míng)演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功(gōng)奠(diàn)定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被(bèi)执(zhí)行标的(de)高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为(wèi)履行能力而拒(jù)不(bù)履(lǚ)行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定义(yì)务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集(jí)团实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化业务，先后(hòu)进军能(néng)源市(shì)场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目(mù)光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿(yì)元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的(de)新东家。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐(lè)部全部股权。如果(guǒ)北京国安(ān)的估值一直没变，那么(me)中赫集团拿下北京国(guó)安，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么(me)又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集团及其实控人(rén)周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫(hè)集团股份(fèn)质押陆续(xù)质押，据企查查显示，目前(qián)中赫集团共有11条股权(quán)出(chū)质记录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北(běi)京建(jiàn)工(gōng)、山(shān)东国际信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京国(guó)安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安(ān)的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北(běi)京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金压力(lì)，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手中的(de)中赫集(jí)团股份，但国安和中赫的经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行标的高(gāo)达11亿(yì)，北京国(guó)安也3次与中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被(bèi)执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不(bù)履行生(shēng)效(xiào)法律(lǜ)文书确定义(yì)务，上述(shù)被执行人(rén)成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免(miǎn)于(yú)难。不(bù)过在实控人都(dōu)成为老赖的(de)情(qíng)况下，被执行10个多(duō)亿(yì)的北京国(guó)安，又如(rú)何能独善其(qí)身？

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