文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件的可(kě)以进行(xíng)现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山(shān)东、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾(wěi)了(le)，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时(shí)代步入高(gāo)质量发(fā)展阶段的必然趋势(shì)，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以(yǐ)后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是(shì)个(gè)技(jì)术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及(jí)长效(xiào)机制(zhì)，长(zhǎng)效机(jī)制四大关(guān)键是推(tuī)动(dòng)城市(shì)群(qún)战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如(rú)果按照(zhào)经(jīng)济规律办(bàn)事，中国一定能(néng)实现房地产(chǎn)软着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过这道(dào)关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)？大(dà)家想想，绝大(dà)部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的(de)单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看(kàn)，预(yù)售制对购房者非常不公平，比如(rú)，交房等待期一(yī)般(bān)为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不(bù)仅承(chéng)担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能(néng)交房(fáng)的风险(xiǎn)。从(cóng)行业(yè)层(céng)面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样(yàng)有助于落(luò)实中央房住不(bù)炒精神、有助于(yú)保障(zhàng)购房老百姓(xìng)权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议(yì)取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预(yù)售最早(zǎo)源于中国香港，俗(sú)称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房，是(shì)一(yī)种开发商放(fàng)杠(gāng)杆的方式。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房(fáng)预售制(zhì)度(dù)。其实，当前(qián)世界不(bù)少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在(zài)项目获得政府批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买(mǎi)期房后并(bìng)非像(xiàng)中国(guó)一样在支付完首付款后从银行一次(cì)性贷款支付剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进(jìn)度在完全交房(fáng)前(qián)进行(xíng)分期支付(fù)。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付(fù)以(yǐ)及违约处罚措施作(zuò)为(wèi)保障的，如(rú)果没有这(zhè)些保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房民众不公平，所以不如(rú)借机(jī)取消预(yù)售制度，以后(hòu)改为(wèi)现房销售(shòu)。客(kè)观讲预售制度(dù)有(yǒu)一定历史(shǐ)阶(jiē)段(duàn)性，现在中(zhōng)国住房进入存量(liàng)时(shí)代，取消预售制度有(yǒu)助于(yú)降(jiàng)负债降杠(gāng)杆(gān)，不再把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和(hé)社(shè)会，当然这需要配(pèi)套房企债务重(zhòng)组、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)和房(fáng)地(dì)产(chǎn)长(zhǎng)效机(jī)制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能化解(jiě)这个难题，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属性(xìng)，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑(duì)现(xiàn)的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极大的(de)提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质(zhì)是(shì)向善，是(shì)以客户为中心，房地(dì)产也不能例外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是天(tiān)大的事，烂(làn)尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的(de)重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在国(guó)务院发展研究中心参(cān)与财税(shuì)改革方案(àn)研究时，对预售(shòu)制、房(fáng)地产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等(děng)进行过长(zhǎng)期(qī)系统(tǒng)的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形(xíng)成(chéng)“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第(dì)三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设(shè)置期房预付(fù)款保全(quán)措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国(guó)香港，楼宇出(chū)租是地产(chǎn)行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转期长等(děng)问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国(guó)香港还(hái)未推行公共(gòng)房屋(wū)制度，许(xǔ)多人栖身于(yú)木(mù)屋或(huò)者其他(tā)临(lín)时(shí)住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不(bù)过大多数(shù)居(jū)民的储蓄(xù)很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实(shí)力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产(chǎn)行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等(děng)问(wèn)题。针(zhēn)对这(zhè)一系列问题，不少(shǎo)地(dì)产商开始探求新的(de)方(fāng)式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市(shì)民数量(liàng)有所增加(jiā)，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式。19什么的阳光填合适的词 阳光恰当的词语有哪些53年底霍英东创(chuàng)办立(lì)信置(zhì)业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商(shāng)品流通、资金周转有着(zhe)独(dú)到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻(xún)求方法加(jiā)快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下(xià)九龙的一块(kuài)地盘后(hòu)，除了(le)分层出售、还印发(fā)售楼说明书，上有(yǒu)文字(zì)详尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一(yī)个亮点，即(jí)先收(shōu)取(qǔ)买家的订(dìng)金(jīn)，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购(gòu)房的(de)资金压力，加速了(le)房屋的建造和(hé)销售(shòu)，也解决(jué)了(le)制(zhì)造商(shāng)的资(zī)金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为当时(shí)中国香港房地(dì)产市场的一大特色(sè)，纵观中国香(xiāng)港房(fáng)地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了(le)核(hé)心的住房(fáng)供不应求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘什么的阳光填合适的词 阳光恰当的词语有哪些因(yīn)建筑(zhù)费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年后(hòu)，中国(guó)香港管(guǎn)理部门提升了对于预(yù)售楼花制度的监管，即要求开发(fā)商在(zài)预售(shòu)前，确保(bǎo)地(dì)价款已经全部支付，还(hái)要(yào)证(zhèng)明自身有(yǒu)资金等能力把项目完(wán)成，资(zī)金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要求律(lǜ)师(shī)行在银行开设的(de)信托账户(hù)（监管账户(hù)）、开发商(shāng)操作(zuò)等(děng)采(cǎi)取(qǔ)全(quán)透(tòu)明化机(jī)制(zhì)，且银行(xíng)的责任上(shàng)升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成(chéng)最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花(huā)”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年代，中国(guó)内地面临(lín)住房需(xū)求(qiú)大(dà)和(hé)供给量短缺问题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以来(lái)，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调(diào)基础建设，这一(yī)导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础等城市化(huà)配套问题，才(cái)能进一步推(tuī)进(jìn)城市化。但(dàn)当(dāng)时推行(xíng)的(de)是(shì)“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市(shì)场(chǎng)发展(zhǎn)起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分(fēn)配(pèi)不公、效率低、配套差(chà)等问题，因(yīn)此福利分房(fáng)制(zhì)度不再适用于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面(miàn)临(lín)商(shāng)品房的需(xū)求(qiú)量大，而(ér)社会缺少大(dà)型房地产(chǎn)开发(fā)商，商品房供应(yīng)量小的困境，此(cǐ)时引入(rù)中国(guó)香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是(shì)对内地(dì)房地产市(shì)场(chǎng)的一(yī)针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地(dì)逐(zhú)步引进中(zhōng)国香港(gǎng)预售商品房制(zhì)度，先后出(chū)台多项文件，大力支持国(guó)内房(fáng)地(dì)产市(shì)场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务院(yuàn)出台(tái)《关于进一步深化城(chéng)镇(zhèn)住房制度改革(gé)，加快住房建设(shè)的通知(zhī)》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步实(shí)行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下(xià)的福利分房转(zhuǎn)向市(shì)场经济的商品房。房地(dì)产市场(chǎng)采用预售制，允许开(kāi)发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难题(tí)，开(kāi)发商以预售款撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模式(shì)，住房供应速(sù)度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币(bì)化，中国人民银行等多方迅速出台相关的(de)信贷政策，支持购房者(zhě)，极大(dà)作用推(tuī)动了(le)房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合中国内地的(de)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度。预售制的(de)初衷是(shì)为了缓解(jiě)房企资金(jīn)压力，加快城镇住(zhù)房建(jiàn)设。具体来(lái)说，是指房地(dì)产开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为(wèi)。区(qū)别于中国香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地(dì)实践过程中，商品房预(yù)售流程为(wèi)：房地(dì)产开发商办理预售许(xǔ)可(kě)证-签(qiān)订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案(àn)登记和预告登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一(yī)次性(xìng)付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能(néng)已拿到了全(quán)部(bù)购房(fáng)款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香港的按照工程进度付(fù)款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也(yě)开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售(shòu)制极(jí)大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加(jiā)市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化(huà)发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳步发(fā)展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发(fā)展阶段的(de)资金(jīn)需求，也提高了居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内地(dì)城(chéng)镇居(jū)民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居(jū)，住房(fáng)事业(yè)取得巨大(dà)进步，数十(shí)年时间走完(wán)发达国家几(jǐ)百年城(chéng)镇化路(lù)程。改革开放(fàng)以来，城镇化(huà)进程(chéng)进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建成区面积由7438平(píng)方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国(guó)住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人(rén)均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售面积占总销售(shòu)面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了中国(guó)内地房地产(chǎn)行业的(de)发展。中国内地(dì)房地产历经二(èr)十多年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发(fā)展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地(dì)产(chǎn)带动的上下游产业链(liàn)特别(bié)长，高达50多个(gè)行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资(zī)占固定(dìng)资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地(dì)产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三(sān)分(fēn)之(zhī)一。从(cóng)房地产(chǎn)融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠(qú)道，根(gēn)据(jù)我们(men)的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资(zī)本市场(chǎng)发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存(cún)在，当(dāng)前(qián)的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面(miàn)不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等(děng)待期一(yī)般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购房合同、购(gòu)房者(zhě)和银行(xíng)的(de)按揭贷款合(hé)同是两个(gè)独立(lì)的合同关系，如(rú)果开(kāi)发(fā)商(shāng)发(fā)生违约，购房者只能根据购(gòu)房(fáng)合同向开发商(shāng)主张权力，但依旧需要根据(jù)按揭(jiē)贷款合同按(àn)时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇(yù)到(dào)下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自(zì)身信用和(hé)购(gòu)房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭(jiē)贷(dài)款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出现资金链(liàn)断(duàn)裂等一(yī)系列问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房者签(qiān)订(dìng)的预(yù)售(shòu)合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房者(zhě)丧(sàng)失还款能(néng)力或短期不能还款(kuǎn)等(děng)，则风险完全由(yóu)银行(xíng)承担(dān)，银(yín)行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售管理办法》中明确规定(dìng)了开发企业预售商品房(fáng)所(suǒ)得款项应当(dāng)用于有关的(de)工(gōng)程(chéng)建设，商品房(fáng)预售款监管的具(jù)体办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一(yī)的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市(shì)重点监管资金(jīn)比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的建安成本乘(chéng)以(yǐ)建筑(zhù)面积或者项(xiàng)目(mù)工程(chéng)总额报(bào)价计算重点资金(jīn)。而(ér)事(shì)实是，不少(shǎo)购房款未进入(rù)监(jiān)管账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比如(rú)工程(chéng)总(zǒng)承包方，以(yǐ)工(gōng)程建设名义，获得(dé)监管账(zhàng)户拨付(fù)资金(jīn)，再由(yóu)工程(chéng)方将资金转给房企，而拨(bō)付(fù)的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过(guò)这些方式套(tào)取的资金，在(zài)房(fáng)企各地项目间流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供(gōng)了资金流动性，房(fáng)企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周转模(mó)式(shì)，但(dàn)一定程度上(shàng)把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商品房预售制(zhì)度(dù)呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般(bān)设有(yǒu)定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预(yù)付款(kuǎn)比例(lì)相对(duì)较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按(àn)工程(chéng)进(jìn)度分(fēn)期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商品房(fáng)提(tí)供期房烂尾(wěi)保险，在(zài)商品(pǐn)房出现重(zhòng)大延(yán)期(qī)或(huò)重大(dà)缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期(qī)房(fáng)由政府(fǔ)或第三方验收合格并提供验(yàn)收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭(píng)证取得购(gòu)房者支付的(de)房款。二(èr)是开发商为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期(qī)房(fáng)定金一定期(qī)限(xiàn)内无条(tiáo)件(jiàn)返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余(yú)房(fáng)款交付后按揭(jiē)还款，交付前资(zī)金(jīn)由(yóu)第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金(jīn)比例一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数(shù)据(jù)，2021年美(měi)国平均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金(jīn)，购房者的(de)定金及(jí)首付款(kuǎn)由(yóu)第三(sān)方公证行或产权(quán)保险公司(sī)的信托账户(hù)监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁(cái)取回(huí)，且不(bù)承担任(rèn)何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商在(zài)房(fáng)屋建(jiàn)设过(guò)程中的资(zī)金(jīn)全部来(lái)自银(yín)行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开(kāi)发商挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商施工进度。开发商(shāng)在(zài)房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部门经审查后发放(fàng)的验(yàn)收凭(píng)证，通过(guò)验(yàn)收凭证向银(yín)行(xíng)得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房(fáng)款按建造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利(lì)率，开发商或购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获(huò)批(pī)后即可预售房屋(wū)。签(qiān)署购房合(hé)同前，购房者需支(zhī)付约(yuē)2000欧(ōu)的(de)定金并进行预约公证，签订(dìng)合同后定金(jīn)退还。如由(yóu)于(yú)任何原因不能购买(mǎi)，定金按(àn)照(zhào)德国法律全(quán)部(bù)退(tuì)还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合(hé)同后，购房(fáng)者需(xū)支付公(gōng)证(zhèng)费和(hé)土地交易税(shuì)，分别为(wèi)房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属(shǔ)于购房(fáng)附(fù)加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德国没有规(guī)定最低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工(gōng)期(qī)支付房(fáng)款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支(zhī)付节(jié)点、比(bǐ)例因项目而异(yì)。一般来说，支付(fù)节点可分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房(fáng)者可(kě)在支付房款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银(yín)行按施工节(jié)奏分(fēn)多次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予购(gòu)房者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期(qī)房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发(fā)商破产，由保险公司(sī)负(fù)责(zé)相应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师(shī)严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前(qián)，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中(zhōng)的房产、资金、合同等(děng)各个(gè)环节(jié)，各环节内容确认(rèn)无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设置了(le)10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，当(dāng)开发商(shāng)出现财务、经营问(wèn)题时(shí)，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付(fù)比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取(qǔ)按(àn)工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款的方式(shì)，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国规定房屋必(bì)须经(jīng)过房产公证公司的检验验收后(hòu)才能交(jiāo)付，交付后(hòu)方可按(àn)揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房(fáng)预售资金监(jiān)管极为严格，资金也由律师监管，在(zài)确认工程进度(dù)、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖(mài)方律(lǜ)师转给(gěi)开发商，即资(zī)金(jīn)在进入开发商账户前经(jīng)过两道(dào)关口，有(yǒu)利于(yú)保障购房(fáng)者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　日本期房(fáng)交易立(lì)法，定金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金(jīn)保全(quán)措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约需返还(hái)定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑(zhù)物交易(yì)法》，经多次(cì)修订，目(mù)前是唯一一部规范期房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根(gēn)据日本(běn)《宅地(dì)建物取(qǔ)引(yǐn)业(yè)法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法律要(yào)求(qiú)开发商(shāng)必须完成定金保(bǎo)全措(cuò)施才(cái)可预售。什(shén)么是定金(jīn)保(bǎo)全措施？即买卖双方签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同时，开发商(shāng)向金融机构或指定(dìng)保证机构或(huò)保险机构(gòu)签订定(dìng)金保证委托(tuō)合(hé)同，设置购房者定金(jīn)的保证(zhèng)或(huò)保险，并(bìng)将相应的保证金(jīn)证明书交付给购房者(zhě)。除(chú)定金外，其他预(yù)先支付的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机(jī)构或保证(zhèng)机(jī)构或保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同时(shí)，开(kāi)发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约(yuē)为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需(xū)支付最多不(bù)超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购(gòu)房合同后(hòu)，购房者即可(kě)向银(yín)行申请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷(dài)款，除定金外(wài)的(de)剩余房款在交房(fáng)后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进度支付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加(jiā)坡(pō)开发商(shāng)有统一的选购权合同以及订金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则(zé)进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面，签订购房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新加坡期房同样采(cǎi)取按工(gōng)程进度(dù)付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房(fáng)付(fù)款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付(fù)节(jié)点(diǎn)一(yī)般为合(hé)同签订(dìng)后、地基(jī)完工、框架完工、管道(dào)门(mén)窗等(děng)完工(gōng)等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷(dài)款的(de)增(zēng)加而增加，未(wèi)放(fàng)款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购(gòu)房者的订(dìng)金与付(fù)款会存(cún)入银行专门的(de)项目资金账户，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政(zhèng)策出(chū)手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型(xíng)需(xū)求(qiú)的支持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾(gù)妥善应对局(jú)部停贷现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的(de)金(jīn)融工具支持(chí)。另一方面，从现在(zài)起(qǐ)，对还(hái)在正常(cháng)运转的(de)房企包括民营企业(yè)，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵(qiān)头(tóu)并(bìng)购重组整个(gè)行业(yè)，为每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和(hé)财团，给予金融(róng)工(gōng)具配(pèi)套(tào)。

　　二(èr)，中期来(lái)看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)。长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。定金环(huán)节，建立开发(fā)商违约后定(dìng)金(jīn)保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购(gòu)房(fáng)者(zhě)定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大(dà)延期以(yǐ)及重大(dà)缺陷等情(qíng)况提(tí)供充分的保障。余(yú)款支付(fù)环节(jié)，建立按工程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分保(bǎo)护购房(fáng)者(zhě)的权益。资(zī)金监管环节(jié)，引入独立于开发商、银行的第(dì)三方资金监管机构，或(huò)由(yóu)政府相关部(bù)门直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防(fáng)止资(zī)金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付环(huán)节(jié)，建立商品房保修期(qī)制度(dù)。保修期内，开发商(shāng)应(yīng)对(duì)房(fáng)屋质量(liàng)问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结(jié)束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改时(shí)，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代，对购房民(mín)众不(bù)公平的(de)预售制已经过(guò)时(shí)了(le)，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。另一(yī)方面(miàn)，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这(zhè)才(cái)是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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