万柳(liǔ)书院，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷(yé)”的意外(wài)走红，让这个位(wèi)于北京海淀(diàn)的豪(háo)宅被全(quán)国知晓，其(qí)背后曾宣(xuān)称(chēng)要(yào)做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商(shāng)——中赫集(jí)团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到舆(yú)论关(guān)注，起因(yīn)中赫集团成了共同债务人被中国信达(dá)追债，中国(guó)信(xìn)达为了收回钱(qián)款不(bù)得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房(fáng)子早(zǎo)已(yǐ)售出(chū)，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨(jù)资(zī)购(gòu)入房产的有钱人(rén)，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖(mài)，算(suàn)是(shì)被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未(wèi)看到(dào)这些业(yè)主的(de)维权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富(fù)人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势(shì)都那(nà)么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可(kě)能(néng)还是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽头是万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁都没想到(dào)，这个位于海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了(le)“北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公司不良(liáng)债权转让(ràng)项目”，债权总额高达近(jìn)47亿(yì)，该项目(mù)的抵押(yā)物中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良债(zhài)权转(zhuǎn)让(ràng)项目的处置主体(tǐ)是中国信达资(zī)产(chǎn)管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司(sī)北京(jīng)市分公司（下称(chēng)中国(guó)信达北分），处置的是(shì)对北京赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年什么的山峰填合适的词二年级，什么的山峰填合适的词三年级1月31日，债权(quán)金额(é)约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共(gòng)同债务(wù)人。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意向人(rén)。

　　从表面(miàn)上看，这就是(shì)一起中国(guó)信达北分讨债的故事，但(dàn)实(shí)际上，75套豪宅(zhái)的(de)背后暗藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这(zhè)些(xiē)房子实(shí)际上都是(shì)卖出去了的(de)，是有人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么中(zhōng)国(guó)信达的拍卖页面(miàn)上又注明(míng)这75套房子(zi)是“未出(chū)售”的状态(tài)呢(ne)？只能说明这些房子根本没(méi)有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实(shí)了上(shàng)述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在(zài)还(hái)没资金解抵(dǐ)押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业(yè)主基本都是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据(jù)地(dì)产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些(xiē)业主确实已(yǐ)经支(zhī)付价(jià)款并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不(bù)良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖(mài)损失最大的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事(shì)执(zhí)行(xíng)中(zhōng)，业主已经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，但未(wèi)办理(lǐ)过户手续的，如果业(yè)主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人民法院不(bù)得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执(zhí)行异(yì)议申请，请(qǐng)求法院解除(chú)查封，同时可(kě)以联合起诉(sù)开发商，要求退还(hái)购房款或(huò)办理房(fáng)产(chǎn)证，并承担违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月(yuè)，人民法(fǎ)院报公布(bù)《最高人民法院关(guān)于商品房消费者权利保护问题(tí)的(de)批复》，以司法解(jiě)释(shì)的方式明(míng)确了(le)购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的购买房屋(wū)并已支付全(quán)部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请(qǐng)求权优先于(yú)建设工(gōng)程(chéng)价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人(rén)民法院应当予以支持(chí)。只支付了部分价款(kuǎn)的商(shāng)品房消(xiāo)费(fèi)者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实际(jì)支付剩(shèng)余价款(kuǎn)的(de)，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么(me)这(zhè)笔(bǐ)不良(liáng)债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中(zhōng)国信达申请不良债权(quán)转让，可(kě)以(yǐ)追溯(sù)到金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达已经(什么的山峰填合适的词二年级，什么的山峰填合适的词三年级jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞为(wèi)中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫(hè)置地(dì)等(děng)选择退出(chū)了(le)赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国(guó)金(jīn)谷国(guó)际信托有限责任公司成为(wèi)了(le)唯一股东(dōng)，后者由中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较(jiào)其他房(fáng)企(qǐ)，中赫集团既没有很(hěn)大规模(mó)，也(yě)没有很(hěn)高的(de)国(guó)民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一(yī)个豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成(chéng)为当时京城(chéng)最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更(gèng)是被誉(yù)为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知名(míng)房企手中，抢下(xià)了北京万(wàn)柳地(dì)块(kuài)，成为北(běi)京当年的(de)“双料地王(wáng)”。很快，万柳书(shū)院就(jiù)以神秘高端的姿态(tài)杀(shā)入市(shì)场，无论是(shì)一块块(kuài)从荷(hé)兰运回来的灰(huī)砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每棵(kē)成(chéng)本超6万的成年银(yín)杏树(shù)，还是每平(píng)米20万元的价格(gé)，都令业(yè)内外震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西宸(chén)的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从(cóng)这(zhè)句顺(shùn)口溜中(zhōng)，就可看出其在(zài)北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有(yǒu)名的(de)融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场、恒大(dà)华府等，现(xiàn)如今，它远(yuǎn)远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿(yì)、单价达(dá)到(dào)惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书(shū)院虽然(rán)已经推出了(le)8年(nián)之久，但其(qí)依旧在北京(jīng)豪宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团(tuán)开发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士，如(rú)知(zhī)名演员宋丹丹，就住在(zài)钓(diào)鱼台(tái)七号(hào)院。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)则(zé)居住在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅的(de)成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背(bèi)后，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人(rén)，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务(wù)，中赫(hè)集团正式成(chéng)了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这(zhè)个地(dì)步，其(qí)实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财(cái)经(jīng)就曾深(shēn)挖(wā)出背后的(de)中(zhōng)赫集团，发现其(qí)深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控(kòng)人(rén)周金辉的(de)人(rén)生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就(jiù)在于(yú)收购北(běi)京国(guó)安(ān)。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型(xíng)之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多(duō)元(yuán)化业务(wù)，先后(hòu)进(jìn)军(jūn)能(néng)源(yuán)市(shì)场、团购网站，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡收(shōu)场(chǎng)。最终，周金(jīn)辉(huī)将转型的目光，放到了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权(quán)，成为国(guó)安的新东家。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团(tuán)从中信集团手中拿下(xià)北京国安俱(jù)乐部(bù)36％股权，至此拿(ná)下北京(jīng)国安俱(jù)乐部全部(bù)股(gǔ)权。如果(guǒ)北京国安(ān)的估值一直没(méi)变(biàn)，那么中(zhōng)赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会(huì)感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中(zhōng)赫为什(shén)么又要质(zhì)押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其(qí)实控人周金辉夫(fū)妇将其手中(zhōng)的中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股份质押陆(lù)续质押(yā)，据企查(chá)查(chá)显示，目(mù)前(qián)中赫集团共(gòng)有11条股权(quán)出质记录。质(zhì)权人包括海金商业(yè)保理、北京(jīng)建工、山东国际(jì)信托、中融信(xìn)托、中(zhōng)信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安(ān)后，不仅国安(ān)的经(jīng)营状(zhuàng)况(kuàng)没有(yǒu)得到(dào)改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资(zī)产(chǎn)总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓(huǎn)解资(zī)金压力，中(zhōng)赫集(jí)团和周(zhōu)金辉夫妇还(hái)在持续质押手(shǒu)中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫的(de)经营状(zhuàng)况却持(chí)续没有好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集(jí)团被5次列被执(zhí)行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为(wèi)被执行(xíng)人(rén)，执行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法律文书(shū)确(què)定义务(wù)，上述(shù)被执(zhí)行人成为“老赖(lài)”。只有北(běi)京国安，目(mù)前幸免于(yú)难。不过在实(shí)控(kòng)人都(dōu)成为老(lǎo)赖的情(qíng)况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国(guó)安(ān)，又如何能独善其身？

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