OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二(èr)级(jí)市(shì)场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前几(jǐ)日的下跌走势(shì)，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘(pán)有所(suǒ)拉(lā)升，全天收(shōu)跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库(kù)科技是(shì)其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大(dà)厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关(guān)于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁协议的(de)通知(zhī)。同时(shí)，在公(gōng)告中(zhōng)，华安(ān)张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库科(kē)技后续情况，积极(jí)做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目(mù)的原(yuán)始(shǐ)权益人相关负责人也表示，近期已同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应(yīng)对哲(zhé)库提(tí)前退租的可能(néng)事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公司领导高(gāo)度重视(shì)，浦东(dōng)新(xīn)区国资委也高度关注。

　　多位(wèi)业内人士(shì)表示，华安张江光(guāng)大园REIT近期市(shì)场(chǎng)波动较大，但其实(shí)不(bù)动产公(gōng)募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会(huì)从根本(běn)上影响其内外价值，投资者应(yīng)理性看(kàn)待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继续波动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技的(de)事件继续扰(rǎo)动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT以3.726元的价格(gé)小幅(fú)低开，此后二(èr)级市场价(jià)格(gé)开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT跌幅一度(dù)扩(kuò)大到(dào)8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最(zuì)终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园REIT最近几(jǐ)个(gè)交易日二级市场(chǎng)价(jià)格表(biǎo)现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌(diē)幅达到9.69％，今年(nián)以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅(fú)超(chāo)过24％，在全(quán)市(shì)场公(gōng)募(mù)REITs中位居(jū)前列(liè)。

　　从(cóng)5月15日(rì)公募REITs市场(chǎng)整体(tǐ)表现上看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有(yǒu)不同程(chéng)度(dù)下(xià)跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来(lái)平均(jū九年一贯制教育是什么意思啊，九年一贯制啥意思n)跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一(yī)季报中已经(jīng)披露张江光大园(yuán)项目出(chū)租(zū)率有所下降，如今(jīn)拟扩募(mù)的项目又(yòu)遭遇突发事件，因此(cǐ)导致二级市场价(jià)格出现波动(dòng)。”一位业内人士分析称。

　　不过，在(zài)上(shàng)述人士看(kàn)来(lái)，尽管出于(yú)风险(xiǎn)规避的原因，最近几个交易(yì)日(rì)场(chǎng)内(nèi)资金有所流出，但是，不动(dòng)产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率下(xià)跌并不会(huì)从根本上(shàng)影响其内外价(jià)值。

　　他也同时表(biǎo)示(shì)，目(mù)前随(suí)着二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格下跌，风险也(yě)得到一(yī)定释放，但(dàn)是(shì)价格涨跌会受(shòu)到基本面、情绪面等多(duō)重因(yīn)素影(yǐng)响，不好(hǎo)判(pàn)断价格是(shì)不是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今(jīn)年(nián)整体REITs市场表现低(dī)迷，不少(shǎo)产品年内二级市场跌幅较大，其(qí)实有些隐含收益率高的产品具备一定(dìng)的投资价值，很适(shì)合稳健(jiàn)类投资者(zhě)。此(cǐ)外，伴随(suí)着经济复苏(sū)的步伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产(chǎn)品具备一定的投资(zī)价值(zhí)。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行董事高如星对(duì)此表示，若张江园区(qū)最(zuì)终能顺利解决招商(shāng)，平稳(wěn)过度对经营现金流没有造成大(dà)的影响，“事件性(xìng)利(lì)空下调至得这么急、这么深(shēn)，加上(shàng)前期本身园区类资产就回调不少了，这就(jiù)是黄(huáng)金坑。”不过，他也(yě)强调，最终(zhōng)还(hái)是落(luò)到租金(jīn)收入受不受影响(xiǎng)，影响多大，估计园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库科技。随(suí)后5月12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设(shè)施资产张润(rùn)大厦(shà)的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲(zhé)库(kù)科(kē)技(jì)及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步(bù)表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积极(jí)做好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一(yī)季(jì)报中披露的张江光(guāng)大园(yuán)项目出(chū)租(zū)率下降事(shì)项，一度二(èr)级(jí)市场价格出现(xiàn)回落(luò)。在随后(hòu)召开的(de)业绩说明(míng)会中管理人就(jiù)相关(guān)事项进行了解(jiě)释(shì)说(shuō)明，市场信(xìn)心得到了一定提振，二级市场价格表现也趋(qū)于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在(zài)5月11日(rì)召开的线上和线下的扩募说(shuō)明会上，运营团队表示了对张江光大园项目的信心，预计签(qiān)署意向书和合同谈判中的储备租户正常转(zhuǎn)化(huà)后，项(xiàng)目出(chū)租(zū)率将得(dé)到回(huí)升。没想(xiǎng)到(dào)仅过(guò)了不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募(mù)之(zhī)路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述(shù)公告(gào)引起了市场各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相关(guān)负(fù)责人坦言，事发突然确(què)实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一(yī)时间即奔赴(fù)现场进行了(le)沟通和核实工作，并同步启动(dòng)了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲库(kù)提前(qián)退租(zū)的(de)可能事项。由于张润大(dà)厦(shà)是(shì)全国首批REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公司领导高度(dù)重视(shì)，据(jù)悉(xī)新区国资委也(yě)高(gāo)度(dù)关注。

　　当谈(tán)及(jí)储备租(zū)户情(qíng)况(kuàng)，相关负责(zé)人(rén)介绍说，目前(qián)储备租(zū)户还是比较丰(fēng)富的，覆盖(gài)了芯(xīn)片测试(shì)、人工智能(néng)、航天产(chǎn)业、信息技术等(děng)产业(yè)客户，租赁(lìn)意向面积(jī)超过(guò)了2万方。从意向储备转化为实际(jì)租户需(xū)要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通过签署(shǔ)租赁意(yì)向书来尽(jǐn)快锁定一些(xiē)重要租户。虽然收了(le)三个月履约保(bǎo)证金(jīn)给(gěi)了我们一些空间，但(dàn)本着(zhe)对首批扩(kuò)募、对市场负责的态度，我们(men)肯定要全力与时间赛(sài)跑，把这些面积(jī)在短期内完(wán)成去化。”相关负责(zé)人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的张江(jiāng)光大(dà)园项目一(yī)季(jì)度末也有(yǒu)将近30％的空(kōng)置率(lǜ)，原始权益(yì)人(rén)有那么多储备租户，之前的(de)空置率(lǜ)为(wèi)何未(wèi)能得到解(jiě)决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张江光大园(yuán)一直以(yǐ)来(lái)都坚持以市场化运营为导(dǎo)向，历史运营表现稳定(dìng)，租户的(de)调租和换租(zū)都(dōu)属于(yú)正(zhèng)常(cháng)情况，而这次(cì)项目的大(dà)租户退租(zū)正(zhèng)好发生在市场(chǎng)活跃度的短期低点，目前市场情(qíng)况(kuàn九年一贯制教育是什么意思啊，九年一贯制啥意思g)已(yǐ)有(yǒu)所好转。在看(kàn)到(dào)出租率下滑(huá)情况没有得到及时修(xiū)复后，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜(xié)，引(yǐn)入了(le)一些储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江(jiāng)光大园(yuán)项目在给租户的分隔空间(jiān)、交付标(biāo)准、租(zū)金水平等方面也有一些差(chà)异化，张润大厦多是两(liǎng)千多(duō)平(píng)的大平层(céng)，楼的(de)成新(xīn)度(dù)高一些(xiē)，单价也贵一些，张江光大园(yuán)单(dān)层以一(yī)千(qiān)平(píng)的面(miàn)积为(wèi)主，还有一些独栋形态(tài)的物业。租户自身(shēn)也会有诉求，也会根据自(zì)身需求和预算挑选区域(yù)内的不同(tóng)物(wù)业。

　　“如果扩募完(wán)成以后(hòu)，新老(lǎo)资(zī)产的管理人(rén)都变成了一家，后(hòu)续我们在资(zī)源共享和联合营销方面能更加充分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负责(zé)人补充说道。

　　最(zuì)后谈及(jí)对(duì)于张江REIT的定(dìng)位和(hé)展望(wàng)，相(xiāng)关负责人(rén)表示，张江集团和(hé)张江高科目(mù)前在管资产(chǎn)约五百万(wàn)方，还有一些其(qí)他在开发的储(chǔ)备项目，这些都将成为(wèi)张江(jiāng)REIT实现打造(zào)张江园(yuán)区产业空间资产(chǎn)上市平(píng)台目标的坚实后(hòu)盾(dùn)和(hé)储备资源。“我们非常重(zhòng)视张江(jiāng)REIT这个资本(běn)平台和它未来的发展。”相关负(fù)责人表示(shì)，“这次扩(kuò)募是我们实现基金扩容的第(dì)一(yī)步，也是至关重要的一步，眼下我们可(kě)能面临了一些突发情况(kuàng)需要(yào)解决(jué)，但是这(zhè)和我们在张江科学城这三十年建设发展(zhǎn)过程中所经历(lì)的相比，只能算是一个非(fēi)常小(xiǎo)的(de)插(chā)曲。我们有信心排除万难，尽一切可能(néng)化解当(dāng)前(qián)突(tū)发事件的所有负面影响，维(wéi)持(chí)预期(qī)和市场的信心。”

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