文(wén)：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的(de)全国住(zhù)房和城(chéng)乡建设工作会(huì)议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一(yī)个月时间(jiān)，已有山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试(shì)点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和(hé)社会，这是(shì)房地产从大开发时代步(bù)入高(gāo)质量(liàng)发展阶(jiē)段的(de)必然趋势(shì)，也是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的(de)最大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大(dà小说中反复的作用和表达效果，反复的作用和表达效果答题格式)开发进入存量时(shí)代(dài)，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼(jiān)顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效(xiào)机制四(sì)大关(guān)键是推(tuī)动(dòng)城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实(shí)现房地(dì)产软着陆和(hé)长期平稳健康发(fā)展，跨过(guò)这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的(de)单方面不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交付的(de)风险。从个人层(céng)面(miàn)看，预售制对购房(fáng)者(zhě)非常(cháng)不公平，比如(rú)，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发(fā)资(zī)金(jīn)链断裂(liè)、项(xiàng)目(mù)搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举多(duō)得(dé)，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度(dù)怎么来的？国(guó)外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国(guó)香港，俗(sú)称卖楼花，卖期(qī)房，是(shì)一种开发商放杠(gāng)杆的(de)方式(shì)。98年(nián)房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少国家(jiā)存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的(de)监管保障措(cuò)施(shī)，开发商在项目(mù)获得政府批准后才可(kě)以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后(hòu)并非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部(bù)房款，而是根据(jù)开(kāi)发商工程(chéng)进度在完全交房前进(jìn)行分期(qī)支付。所(suǒ)以，预售制度是(shì)需要严格的(de)资金监(jiān)管、分期支付以(yǐ)及违约处(chù)罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会触发风(fēng)险，对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)不公(gōng)平，所以不如借机(jī)取消(xiāo)预(yù)售制度，以后改为现房(fáng)销售。客(kè)观(guān)讲预(yù)售制度(dù)有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房进(jìn)入存量时代，取消预(yù)售制度有(yǒu)助于(yú)降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百姓和(hé)社(shè)会，当然这需要(yào)配套(tào)房企(qǐ)债务重组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复市场信(xìn)心和(hé)房地产长效(xiào)机制。这(zhè)是(shì)个技术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让房地(dì)产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是(shì)所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是(shì)对(duì)购(gòu)房(fáng)民众的最(zuì)根本(běn)最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开发商的(de)建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房子是(shì)天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业(yè)健康发展(zhǎn)的重大(dà)措(cuò)施。在当前(qián)的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持(chí)当期(qī)三好(hǎo)生、新模式等(děng)综合施(shī)策。

　　作者十年前在国(guó)务院(yuàn)发(fā)展研(yán)究中心参与财税改革方案研究时(shí)，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆率等(děng)进行(xíng)过长期系统(tǒng)的专(zhuān)项研(yán)究。（参(cān)考后(hòu)来(lái)形成的专(zhuān)著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第(dì)三方(fāng)全程监(jiān)管，交付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预(yù)售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公(gōng)共(gòng)房(fáng)屋制度，许多(duō)人栖(qī)身(shēn)于(yú)木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的需(xū)求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多(duō)数以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题。针(zhēn)对这一系列(liè)问题，不少地(dì)产商开(kāi)始探求新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层(céng)出售。这模(mó)式一经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的市(shì)民数(shù)量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立(lì)信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业(yè)务(wù)的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着(zhe)独(dú)到的(de)见解，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法(fǎ)加快自身(shēn)资金周转。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑(zhù)材料、分层(céng)价格(gé)、订购方(fāng)法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形(xíng)式(shì)，等(děng)新楼落成时，收(shōu)齐买家的(de)钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这(zhè)种方(fāng)式减轻了(le)民众(zhòng)购房的资金(jīn)压力(lì)，加(jiā)速了房屋(wū)的(de)建造(zào)和销售，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国(guó)香港房地产市(shì)场的一大特(tè)色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式高效率地(dì)解决了核心的住房供不应求的问题，使房市(shì)发(fā)展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国(guó)香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监管部(bù)门不断(duàn)完善、规范化(huà)，建立健全(quán)的监(jiān)管机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部(bù)门提(tí)升(shēng)了对(duì)于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开(kāi)发(fā)商在预售前，确保地价款已经全部支付，还(hái)要(yào)证明自(zì)身有资金(jīn)等能力把项目完成，资金需放入律师(shī)所托管，支取时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑(zhù)师(shī)的(de)核准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师等(děng)造假，套(tào)取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设(shè)的信托(tuō)账户（监管账户）、开发(fā)商(shāng)操作等采取全(quán)透明化机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行(xíng)将成(chéng)最大风险方，后续需自(zì)身推动项目(mù)完(wán)工。随(suí)着监管体系逐(zhú)步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房(fáng)需求大和(hé)供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国内(nèi)地优先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发(fā)展工(gōng)业化的进程大于(yú)城市化进程(chéng)，唯(wéi)有解(jiě)决住房(fáng)基础等城市化配套(tào)问(wèn)题，才能(néng)进一(yī)步推进城市(shì)化(huà)。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分(fēn)配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的需求(qiú)量大，而(ér)社会缺少大型房地(dì)产开(kāi)发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产市(shì)场的一针强心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步(bù)引进中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年(nián)，国务(wù)院出台《关于进一步深(shēn)化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止(zhǐ)住房(fáng)无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配货币化(huà)、住房供(gōng)给商品化、社会化(huà)的住房新体制，从(cóng)计划(huà)经济(jì)下(xià)的福利(lì)分房(fáng)转向市(shì)场经济的商品(pǐn)房。房地(dì)产市(shì)场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房(fáng)，解决(jué)了(le)房企(qǐ)缺少资(zī)金和开(kāi)发时(shí)间周期长(zhǎng)的(de)两大难题，开(kāi)发(fā)商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开(kāi)发，形成(chéng)滚动开发(fā)模式，住(zhù)房(fáng)供应(yīng)速度加快。自此中国内地开始房改货(huò)币化，中国人民银行等(děng)多方迅速(sù)出(chū)台相关的(de)信(xìn)贷政策(cè)，支(zhī)持购(gòu)房者，极大作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国(guó)内地的商品(pǐn)房(fáng)预售制度。预售(shòu)制的(de)初(chū)衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具(jù)体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正在建设中的(de)房屋预先(xiān)出(chū)售给(gěi)购房者，由购房者支付定金或房款的行为(wèi)。区(qū)别于中国香港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订(dìng)商(shāng)品(pǐn)房买卖(mài)合同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋(wū)。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次性付(fù)清首付(fù)款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷款的(de)形(xíng)式一次(cì)性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发(fā)商(shāng)可能已拿(ná)到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进度付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对(duì)中国内地的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确(què)实存(cún)在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最(zuì)主要(yào)方(fāng)式，预售(shòu)制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加(jiā)市(shì)场商(shāng)品房(fáng)供(gōng)应(yīng)，推动了(le)城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求(qiú)，也提高了(le)居民居住水平，中国内地(dì)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民从筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适(shì)居，住房事业取得(dé)巨大(dà)进步，数十(shí)年时(shí)间走(zǒu)完发(fā)达国家几百年城镇(zhèn)化路(lù)程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程(chéng)进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的(de)《中(zhōng)国住(zhù)房存(cún)量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从(cóng)不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方(fāng)米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前已成为(wèi)中国内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)住宅期房销售(shòu)面(miàn)积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地(dì)产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产历经二(èr)十多年长周期繁(fán)荣(róng)，行业各项指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发(fā)投资(zī)完(wán)成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增(zēng)至(zhì)14.8万亿(yì)元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面(miàn)积(jī)和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从(cóng)无到(dào)有、从(cóng)国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地(dì)产也成为(wèi)拉动(dòng)中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地(dì)产带动的上下游(yóu)产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地(dì)产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最(zuì)为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地(dì)产(chǎn)完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发(fā)投资占固定(dìng)资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占(zhàn)银行(xíng)各项贷款余额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面(miàn)积(jī)违(wéi)约，将导致银行(xíng)不(bù)良率(lǜ)大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根(gēn)据我们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于美国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德三国合计(jì)的(de)31.5万亿美元。从(cóng)住房(fáng)市(shì)值占股债房市值的比例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房市(shì)值与股债房(fáng)市值(zhí)的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是(shì)因为住房市值高，以及中国资本市(shì)场(chǎng)发(fā)育尚不成熟，直(zhí)接融资(zī)比(bǐ)例较低，股票(piào)、债券(quàn)市(shì)值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在，当(dāng)前的(de)负面(miàn)效(xiào)应愈(yù)发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要(yào)承担延(yán)迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房(fáng)等风(fēng)险。另外，购(gòu)房者(zhě)和开(kāi)发商之间(jiān)的购房(fáng)合同(tóng)、购(gòu)房(fáng)者和银行的按揭贷(dài)款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承(chéng)担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，资金(jīn)若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风险，进行影响自身信用(yòng)和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发(fā)放方，一(yī)旦(dàn)房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出(chū)现资金链断裂等一(yī)系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购(gòu)房者(zhě)签订的(de)预售合同(tóng)和按揭合同，已经(jīng)从银行获得(dé)房款，如果购房者丧失还(hái)款能力或(huò)短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担(dān)，银行将面临较(jiào)大(dà)的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结(jié)底两个字那(nà)就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房(fáng)预售管理办法》中明确规定了开发企业(yè)预(yù)售商品(pǐn)房(fáng)所(suǒ)得款项(xiàng)应当用于有(yǒu)关的工程(chéng)建(jiàn)设，商品房(fáng)预售款监管的(de)具体办法，由(yóu)房(fáng)地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来(lái)全国并没有(yǒu)统一(yī)的预售(shòu)资金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市(shì)重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的(de)建安成(chéng)本乘以建筑(zhù)面积(jī)或者项(xiàng)目(mù)工(gōng)程总额报价计(jì)算重(zhòng)点资(zī)金(jīn)。而事实是(shì)，不少购房款未进入(rù)监管账户、或进(jìn)入监(jiān)管账(zhàng)户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘(pán)没有(yǒu)资金(jīn)继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如(rú)何被挪走(zǒu)的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时(shí)代的(de)高周转背(bèi)景下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是(shì)行(xíng)业“潜规则”。比如(rú)工程总承包(bāo)方，以工程建(jiàn)设名义(yì)，获得监(jiān)管账户拨付(fù)资金，再由工程方(fāng)将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工程进度所需(xū)。通过(guò)这些方式套取的(de)资金，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目(mù)间(jiān)流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资(zī)金流动(dòng)性，房企抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿地、还(hái)款和(hé)楼盘(pán)建设(shè)，形成一种资金循环高周转模式，但一(yī)定程(chéng)度(dù)上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预(yù)售制度呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付(fù)资(zī)金，一般设有定金或预付款保护机制，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，绝(jué)大部分房款在(zài)房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以(yǐ)定(dìng)金方式支(zhī)付，或按工(gōng)程进度分期支付(fù)，或(huò)二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一(yī)般采(cǎi)用两种方式(shì)发放按揭贷款，一(yī)是按工程(chéng)进度付款，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工程进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售(shòu)商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房(fáng)屋交付质(zhì)量的保(bǎo)障有(yǒu)两种方式，一是期(qī)房由政府或(huò)第三方验(yàn)收合格(gé)并(bìng)提供验收凭(píng)证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支(zhī)付的房款。二(èr)是开发商(shāng)为购房者提(tí)供一(yī)定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期(qī)满，购房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期(qī)房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首付，其(qí)余房款(kuǎn)交付后按揭还(hái)款，交付前资金由第(dì)三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及(jí)首付环(huán)节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据(jù)，2021年(nián)美(měi)国平均首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房屋(wū)交付后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美(měi)国(guó)为防(fáng)止开(kāi)发商挪用(yòng)资(zī)金(jīn)，购房者的定(dìng)金(jīn)及首(shǒu)付(fù)款由第(dì)三方公证行或产权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何责任与损失。而(ér)开发商(shāng)在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自银行，银行根据(jù)工程进度向开(kāi)发商提供一定比例(lì)的(de)贷款，由于开发商(shāng)挪用资(zī)金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施(shī)工进度。开发商在房屋交付时(shí)需取得由(yóu)政府相关部门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)向银行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房(fáng)可零首(shǒu)付购房，房款(kuǎn)按建造(zào)工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面，德(dé)国(guó)开发商(shāng)在项(xiàng)目(mù)获(huò)批(pī)后即(jí)可预售(shòu)房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任何(hé)原因不能购(gòu)买，定金(jīn)按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易(yì)税(shuì)，分别(bié)为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中(zhōng)，属于购房附(fù)加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按(àn)工期(qī)支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具(jù)体支付节点(diǎn)、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付(fù)节点可(kě)分为公(gōng)证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁(jié)及墙面(miàn)完工、地(dì)板完工(gōng)、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利率，银行按施(shī)工节奏分(fēn)多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能(néng)是(shì)当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开发(fā)商赔偿或(huò)修复，开发商破(pò)产，由保险公(gōng)司负责相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制(zhì)设有10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制(zhì)，交(jiāo)房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖双方(fāng)均有一名律师(shī)，负责沟通期房交易中(zhōng)的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各个环节，各(gè)环节内容(róng)确(què)认无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出现财务(wù)、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔(péi)付(fù)，而(ér)超(chāo)出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付(fù)方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程进度付款的方式，但(dàn)是(shì)交房前(qián)付款比例相对(duì)较低(dī)，一般会在(zài)合(hé)同签订(dìng)6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公证公司的检验验(yàn)收后(hòu)才能(néng)交(jiāo)付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英国(guó)期房(fáng)预售(shòu)资金监管极为严格(gé)，资金也(yě)由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师，卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师转给开发商，即资金在(zài)进入开发商(shāng)账户前经过两道关口，有(yǒu)利(lì)于(yú)保障购房者资金(jīn)安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期(qī)房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发(fā)商必须完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束(shù)后由(yóu)于房屋供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社(shè)会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯(wéi)一一部规范期房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本(běn)《宅(zhái)地建(jiàn)小说中反复的作用和表达效果，反复的作用和表达效果答题格式物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必须(xū)完成定金保全(quán)措施才可预售。什么(me)是定金(jīn)保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖双方签(qiān)订购房(fáng)合同时，开发商向金融机构或(huò)指定保证机构或(huò)保险机构签订定(dìng)金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设(shè)置购(gòu)房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付给购(gòu)房(fáng)者。除定金外，其他预先支(zhī)付的(de)购房款也受该措施保护。若(ruò)开(kāi)发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书(shū)向金融机(jī)构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购(gòu)房者赔(péi)付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前(qián)只需支付(fù)最多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷(dài)款，但交房(fáng)后才开始按(àn)揭贷款，除(chú)定金外的剩余房(fáng)款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余(yú)款按工(gōng)程进度支付，所有资金进银行专门项目资(zī)金账户，交房后满1年保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡(pō)开发商有统一的选购权合同(tóng)以(yǐ)及订金返还(hái)机(jī)制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者需支付(fù)15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采取按工程进(jìn)度付款的(de)方式，《发展商条例》对(duì)期房付(fù)款(kuǎn)流(liú)程做了统一详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月供在此过程中(zhōng)随(suí)着放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增加，未放款部分无(wú)需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与付(fù)款会存入(rù)银(yín)行专门(mén)的项目(mù)资金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋(wū)建设有关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短(duǎn)期来(lái)看，当前房地(dì)产到了政策出手临(lín)界点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和房(fáng)企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需(xū)求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强(qiáng)有力(lì)的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运(yùn)转的房企包(bāo)括民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每个(gè)房企配套AMC和(hé)财(cái)团，给予(yǔ)金融工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期(qī)来(lái)看(kàn)，应充分估(gū)计形(xíng)势(shì)复(fù)杂(zá)性和(hé)人性复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立(lì)开发商违(wéi)约后定金保护机(jī)制(zhì)，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋(wū)重大延期以及重大(dà)缺陷等情况提供充(chōng)分的保(bǎo)障。余款支付环(huán)节，建立按工程(chéng)进(jìn)度付款机制或交(jiāo)房后按(àn)揭贷款机制(zhì)，充分保护(hù)购房(fáng)者的权益(yì)。资金监管(guǎn)环节，引入独(dú)立于开(kāi)发商、银行(xíng)的(de)第(dì)三方资金监管(guǎn)机构，或(huò)由(yóu)政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资(zī)金(jīn)挪用现象。交付环(huán)节(jié)，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期(qī)内，开发(fā)商应(yīng)对房屋质量(liàng)问题全权负责(zé)、免费维修，购房者(zhě)在保修期结(jié)束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消商(shāng)品房预售制是(shì)大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现(xiàn)在(zài)全(quán)国套(tào)户(hù)比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不(bù)公平的(de)预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。另(lìng)一方面，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)的(de)最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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